CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ CHO THUÊ VĂN PHÒNG TẠI TÒA NHÀ VIETCOMBANK
2.2. Phân tích thực trạng quản lý chất lượng dịch vụ cho thuê văn phòng tại Tòa nhà Vietcombank
2.2.2. Thực trạng cho thuê văn phòng tại Tòa nhà Vietcombank
2.2.2.2. Cơ sở vật chất, trang thiết bị, tiện ích của Tòa nhà
Dự án Tòa nhà Vietcombank có thử thách lớn nhất chính là sự hoành tráng cũng như vẻ đẹp nội tại làm sao phải được thể hiện một cách thống nhất, nổi bật và hài hòa với xung quanh trong một diện tích đất đai không quá lớn. Điều này, đặt ra cho nhóm thiết kế những giải pháp xử lý chi tiết cũng như phải tạo được sự ảnh hưởng từ xa của toàn bộ công trình.
Những đường cong, giao cắt với đường thẳng của hệ thống giao thông cung cấp những tầm nhìn tuyệt đẹp, cũng như tạo ra các thời điểm để giúp cảm nhận toàn bộ các công trình xung quanh Quảng trường Mê Linh như một cụm điểm nhấn, và vị trí của Tòa nhà Vietcombank là một vị trí tuy không quá lớn, nhưng là đắc địa nhất và gây ảnh hưởng đến khu vực nhiều nhất. Ở đây, sự kết hợp giữa tư duy khoa học của các nhà thiết kế Mỹ và tư duy tổng hợp của các kiến trúc sư từ Singapore, cho phép thấu hiểu được những tiềm năng cũng như trở ngại của vị trí dự án. Đây là một
vị trí mà, hầu như, có thể dễ dàng nhìn thấy nhất từ các khu vực xung quanh khu trung tâm.
"Chúng tôi cho rằng tính chất của Tòa nhà và vị trí của nó có sự gắn kết đặc biệt chặt chẽ với dự án này, và vì thế, công trình nên được nhìn nhận như một cá thể độc lập, mạnh mẽ và thực sự vững vàng và có cảm giác luôn chào đón mọi người."
Kiến trúc sư David Ching – Giám đốc Tập đoàn Ong Ong Việt Nam chia sẻ.
Được lấy cảm hứng từ sự vươn lên mạnh mẽ từ các tòa nhà chọc trời, sự thu hút ánh nhìn từ mọi hướng và sự độc lập, giải pháp thiết kế công trình có đặc điểm tạo ra từ rất nhiều khoảng lùi trên cao, nhìn giống như một chiếc vương miện hoặc hình chóp nổi bật. Những khoảng lùi này, rất đặc biệt, nó giúp cho cấu trúc đường chân trời của khu vực trung tâm sẽ thay đổi đáng kể, và là một điểm thu hút sự chú ý rất hiệu quả. Theo nguyên lý, càng phát triển lên cao, công trình càng nhỏ lại, điều này tạo ra sự chắc chắn của khu vực khối thân, và đế của công trình.
Kỹ thuật thiết kế nhấn mạnh sự cân đối và trọng tâm của dự án, giúp cảm nhận dự án thực sự hoành tráng và to lớn hơn so với khối tích thực sự của mình. Điều này, chính là nhờ các phân vị dọc, ngang được phân bố trên các mặt dựng của tòa nhà.
Công trình là sự kết hợp nhuần nhuyễn giữa vẻ đẹp cổ điển và hiện đại và phù hợp với bối cảnh xung quanh.
Bên cạnh đó, vật liệu được lựa chọn thể hiện được sự vững chắc và thích hợp phổ biến quý phái của các công trình về tài chính, ngân hàng. Thiết kế tường ngoại thất tích hợp đá granit màu sáng với các mảng kim loại thẳng đứng làm nổi bật lên chiều cao của công trình, kết hợp với các giải pháp chiếu sáng minh họa cho toàn bộ công trình vào ban đêm. Tại phần cuối đế của công trình, một khu vực lối vào được trang trí bởi đá granit và khu mái đón nổi bật tại sảnh vào.
Đá tự nhiên, tượng trưng cho sự bền vững, khỏe mạnh, vững chắc và sự tin tưởng. Thông điệp đó rất phù hợp với tòa nhà là trụ sở của một Ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam. Các giải pháp đá được sử dụng rất khéo léo trong thiết kế nội thất, tạo nên sự khác biệt cho toàn bộ dự án với xung quanh. Bên trong công trình, kính được
phủ mờ và khung gỗ chia thành từng đoạn theo sàn, tạo thành các sảnh đón tách biệt cho khu vực ngân hàng và văn phòng.
Các sảnh đón bao gồm các bức tường bằng đá marble và trần gỗ trang trí. Để tạo sự khác biệt cho không gian, sảnh của ngân hàng có một bức tường đá marble màu xanh lá cây và sảnh văn phòng sẽ có tường đá màu đỏ. Cả hai không gian có sàn đá granit và các diện trần được trang trí bằng giả gỗ màu nhẹ. Các không gian công cộng của Ngân hàng được tiếp tục bởi các mẫu vật liệu ở sảnh với đá marble màu đỏ và các quầy tiếp tân bằng gỗ trang trí phía trên băng đá granit màu đen. Kế cận công trình, công viên với các lối đi bộ, vòi phun nước, ghế ngồi sẽ được mở rộng phục vụ cho công chúng.
"Chúng tôi mong đợi nhiều hơn ở thiết kế dự án này, đây là một điểm nhấn thực sự ở khu trung tâm hiện hữu của TP.HCM." Kiến trúc sư David Ching chia sẻ.
Một điểm cộng lớn cho tòa nhà Vietcombank mà các khách hàng không thể phủ nhận đó là vị trí đắc địa ngay trung tâm quận 1, TP.HCM.
“Nhu cầu thị trường đang rất lớn đối với các tòa nhà mới, có chất lượng và ở vị trí đẹp. Áp lực tìm vị trí của các doanh nghiệp sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2019”, ông Alex Crane – Tổng Giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam, cho hay.
Chính vì xu thế thị trường cho những tòa nhà văn phòng mới, hiện đại, ở vị trí đẹp, nên việc Tòa nhà Vietcombank là sự lựa chọn hàng đầu cho các khách hàng là công ty lớn nước ngoài ưu tiên ký hợp đồng dài hạn là rất lớn và tiềm năng. Tình trạng lấp đầy văn phòng luôn trong tình trạng khả quan, đó thực sự là một lợi thế lớn đối với Tòa nhà.
Đối chiếu thực tế Tòa nhà Vietcombank với bảng tiêu chí xếp hạng tòa nhà văn phòng hạng A được nghiên cứu và công bố bởi Moscow Research Forum (MRF), cụ thể như sau:
Bảng 2.4: Bảng đối chiếu tiêu chí xếp hạng Tòa nhà Vietcombank
STT TIÊU CHÍ HẠNG A TÒA NHÀ
VIETCOMBANK
MỨC ĐỘ ĐÁP ỨNG 1 HỆ THỐNG KỸ THUẬT
1.1 BMS / BAS: hệ thống quản lý tòa
nhà tự động Bắt buộc Có đầy đủ Đạt
1.2 Hệ thống điều hòa Điều hòa trung tâm Điều hòa trung tâm Đạt
1.3
Phòng server được làm lạnh 24/24. Nhiệt độ trong khu vực văn phòng 22-23 độ (+/-1). Khí tươi 60 m3/một giờ/10 m2 văn phòng.
Bắt buộc Đáp ứng đầy đủ Đạt
1.4 Hệ thống phòng cháy chữa cháy Bắt buộc Hệ thống PCCC hiện đại Đạt
1.5 Thang máy
- Thương hiệu nổi tiếng
- Sức chứa tối thiểu 16 người/thang
- Tỉ lệ tối thiểu 4 tầng /1 thang máy
- Có thang chở hàng riêng biệt
- Thang máy Mitsubishi chính hãng
- Sức chứa 21 người/thang
- Tỉ lệ tối thiểu 4 tầng /1 thang máy
- Có thang chở hàng riêng biệt
Đạt, vượt trội
1.6 Nguồn điện
- 2 nguồn điện độc lập, tự động chuyển nguồn - Máy phát điện dự phòng
- Bộ lưu điện UPS cho hệ thống kỹ thuật
- 2 nguồn điện độc lập, tự động chuyển nguồn - Máy phát điện dự phòng
- Bộ lưu điện UPS cho hệ thống kỹ thuật
Đạt
1.7
Hệ thống giám sát an ninh:
CCTV, bảo vệ 24/7 tại các điểm ra vào
Bắt buộc Giám sát camera, an
ninh 24/7 Đạt
2 CẤU TRÚC TÒA NHÀ
2.1 Độ cao trần Tối thiếu 2.7m 3.2m Đạt, vượt trội
2.2 Mặt bằng
Không có vách cứng ngăn chia, lưới cột lớn hơn 6x6 m
Không có vách cứng ngăn chia, lưới cột lớn hơn 6x6 m
Đạt
2.3 Diện tích sàn >1,000 m2 1,170m2 trở lên Đạt
2.4 Diện tích tòa nhà > 10,000 m2 68,000 m2 Đạt, vượt trội
2.5 Hệ số diện tích không hữu ích < 12% < 12% Đạt
2.6 Khả năng chịu tải >400kg /m2 >400kg /m2 Đạt
2.7 Mức độ hoàn thiện (mặt ngoài và
khu vực công cộng) Vật liệu cao cấp
Vật liệu cao cấp, kính tiết kiệm năng lượng.
Giải thưởng công trình chất lượng cao của Bộ XD, công trình xanh tiết kiệm (LEED) của Mỹ
Đạt, vượt trội
2.8 Sàn nâng Bắt buộc Có Đạt
3 VỊ TRÍ TÒA NHÀ
3.1
Vị trí tốt, Vị trí tốt, không bị các công trình xung quanh ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh tòa nhà (VD: nhà tang lễ, trại giam,...)
Bắt buộc
Vị trí đắc địa, trung tâm quận 1, TP.HCM; bốn mặt đường, trước mặt là Quảng trường Mê Linh, nhìn sông Sài Gòn, toàn cảnh Thủ Thiêm
Đạt, vượt trội
3.2
Giao thông thuận tiện (gần các khu vực công cộng, bến xe bus, bến taxi,...)
Bắt buộc Rất thuận tiện, đường
bộ, sông, công cộng,… Đạt, vượt trội
4 NƠI ĐỖ XE
4.1 Hầm đỗ xe Tối thiểu 2 hầm 04 hầm Đạt
4.2 Bãi đỗ xe phụ / đỗ xe khách Bắt buộc Có Đạt
4.3 Tỉ lệ chỗ đỗ xe
Tối thiểu 1 chỗ đỗ ô tô / 100m2 diện tích thuê (>1%)
Đầy đủ Đạt
5 SỞ HỮU
5.1
Một chủ sở hữu duy nhất toàn bộ tòa nhà (các sàn, các tầng không được sở hữu bởi nhiều chủ)
Bắt buộc
Công ty LD VBB là chủ sở hữu duy nhất cho toàn bộ Tòa nhà
Đạt
5.2 Cấu trúc sở hữu minh bạch Tùy chọn Rất minh bạch Đạt 6 QUẢN LÝ TÒA NHÀ
6.1 Bộ phận quản lý
Được quản lý bởi công ty chuyên nghiệp, đang quản lý từ 5 tòa nhà trở lên (diện tích mỗi tòa trên 5,000 m2)
Tòa nhà tự tổ chức quản lý
Chưa đáp ứng. Tòa nhà tự tổ chức quản lý, áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế và hướng đến sự chuyên nghiệp 7 NĂM HOÀN THÀNH
7.1 Năm hoàn thành và đưa vào khai
thác (độ cũ mới của tòa nhà) Không quá 15 năm 03 năm Đạt
Qua bảng đối chiếu tiêu chuẩn của tòa nhà hạng A trên, Tòa nhà Vietcombank đã đáp ứng hầu hết các tiêu chí về hệ thống kỹ thuật, cấu trúc tòa nhà, vị trí tòa nhà, nơi đỗ xe, sở hữu và thời gian đưa vào sử dụng. Đặc biệt Tòa nhà Vietcombank đạt vượt trội ở các tiêu chí hệ thống kỹ thuật hiện đại, thiết kế ấn tượng với hình chóp vương miện vươn cao trên đỉnh mái, độ cao tầng lên đến 3.2 m rất thông thoáng, cấu trúc tòa nhà với kết cấu kính tiết kiệm năng lượng, công trình đạt giải thưởng Công trình Chất lượng cao của Bộ Xây dựng và giải thưởng công trình xanh tiết kiệm (LEED) của Mỹ và nằm ở vị trí đắc địa, trung tâm quận 1, TP.HCM với bốn mặt đường bao quanh, trước mặt là Quảng trường Mê Linh, nhìn sông Sài Gòn và toàn cảnh Thủ Thiêm.
Các hệ thống kỹ thuật (điều hòa lạnh, cơ điện, phòng cháy chữa cháy, thang máy,…) và kết cấu Tòa nhà được bảo trì, bảo dưỡng thường xuyên; sửa chữa, thay thế kịp thời nên luôn vận hành trơn tru và hiệu quả.
Các tiện ích kèm theo (như điện, lạnh ngoài giờ, đỗ xe, vệ sinh, cảnh quan, xử lý côn trùng,…) được Tòa nhà quan tâm chú trọng và đáp ứng kịp thời cho khách thuê.
Riêng phần quản lý tòa nhà, không như các tòa nhà văn phòng hạng A khác ở Việt Nam thường thuê các đơn vị quản lý cho thuê bất động sản quốc tế chuyên nghiệp như JLL, CBRE, Savills,… thực hiện việc quản lý cho thuê, họ phải trả cho các đơn vị này phí quản lý khoảng 2-5% tính trên doanh thu; để đảm bảo hiệu quả tài chính, Tòa nhà Vietcombank đã tự tổ chức bộ máy quản lý và khai thác cho thuê.
Mặc dù Tòa nhà Vietcombank đã áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế và hướng đến sự chuyên nghiệp, nhưng việc Tòa nhà tự quản lý nên việc đảm bảo chất lượng dịch vụ và tính chuyên nghiệp là một khó khăn không nhỏ, có thể nói là thách thức lớn cho Ban Lãnh đạo Tòa nhà.