CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.4. Một số chính sách tạo lập cơ sở pháp lý về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục đích nhất định;
mặt khác đất đai được tính giá trị đảm bảo việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân cư để đầu tư cho sản xuất kinh doanh với những mục tiêu nhất định. Đó là giá trị đặc biệt của đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển. Hiện nay việc sử dụng đất đai là tài sản thế chấp để vay vốn rất phổ biến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn.
1.1.4. Một số chính sách tạo lập cơ sở pháp lý về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
1.1.4.1. Theo Luật Đất đai năm 2003 a. Tài chính về đất đai
Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua vào ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Luật Đất đai năm 2003 gồm 7 chương với 146 điều, trong đó có 7 điều (từ điều 54 đến điều 60) đề cập đến hệ thống chính sách tài chính về đất đai với mục tiêu tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư và huy động tối đa nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển. Nội dung chính của tài chính về đất đai bao gồm: Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai; giá đất;
tư vấn giá đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá trị
quyền sử dụng đất trong tài sản của tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và trong tài sản của doanh nghiệp nhà nước; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất [32].
b. Về chính sách giá đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004 Chính phủ đã banh hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (gọi tắt là Nghị định 188); Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188 và Nghị định 123 quy định chính sách về giá đất như sau [15], [21]:
- Phạm vi áp dụng: Giá đất do UBND các tỉnh, thành phố quyết định sử dụng để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá tị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân;
xác định giá tị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất;
tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất: Có 4 phương pháp xác định giá đất đó là: phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với các loại đất cần định giá; Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đât xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất; phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá; Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Căn cứ vào tình hình cụ thể của thị trường và số liệu đã tu thập, UBND tỉnh lựa chọn phuong pháp phù hợp trong các phương pháp trên để định giá đất tại địa phương. Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất để định mức giá đất cụ thể.
c. Về khung giá các loại đất
- Đối với nhóm đất nông nghiệp: khung giá đất trồng cây hằng năm, lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, các loại đất nông nghiệp khác [21].
- Đối với nhóm đất phi nông nghiệp: khung giá đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị. Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất công trình sự nghiệp, UBND tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận do UBND tỉnh quyết định và phương pháp định giá đất ở quy định để định giá đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Đối với đát sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
UBND tỉnh căn cứ vào giá các loại đất liền kề do UBND thành phố quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất liền kề để định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương [21].
- Đối với nhóm đất chưa sử dụng: bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, UBND tỉnh quyết định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định để định mức giá đất phù hợp [21].
Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND thành phố được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại. Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày kể lên, trên phạm vi rộng, gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 30% so với giá tối thiểu trong khung giá quy định thì Bộ tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng tại khung giá đất mới trình Chính phủ.
Giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định 188 và Nghị định 123 vẫn chưa phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường, vì vậy ngày 13/08/2009 của Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư; Nghị định này tiếp tục
quy định việc xác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể: khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất và giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định loại giá đất cụ thể cho phù hợp. Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định trên không bị giới hạn bởi các quy định về khung giá đất theo Nghị định số 123 [25].
d. Về chính sách thu tiền sử dụng đất
Căn cứ Luật Đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Nghị định 198); Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi bổ sung Nghị định 198 (gọi tắt là Nghị định 17); Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 về sủa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198 và Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nội dung chính của Nghị định 198, Nghị định 17, Nghị định 44, Nghị định 142 Quy định thu tiền sử dụng đất như sau [16], [20], [18]:
+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; giao đất sử dụng ổn định lâu dài; giao đất sử dụng có thời hạn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân;
+ Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn;
+ Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất;
+ Xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Nội dung Nghị định 142 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước đối với các trường hợp [18]:
+ Nhà nước cho thê đất: Nhà nước xác định đơn giá thuê đất theo mục đích sử dụng đất thuê, cho từng dự án cụ thể; thời gian ổn định đơn giá thuê đất (5năm); tiền thuê đất một năm trên cơ sở diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất;
+ Chuyển từ hình thức được nhà nước giao đất sang cho thuê đất;
+ Nhà nước cho thuê mặt nước: nhà nước xác định khung giá thuê mặt nước, thời
gian ổn định thuê.
e. Chính sách đối với doanh nghiệp cổ phần hóa
Việc xác định giá trị của quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003 vào giá trị của doanh nghiệp khi cổ phần được quy định cụ thể tại Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ sửa đổi điểm 2, khoản 12 điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cụ thể là: Trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND thành phố quy định tại thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp [25].
f. Chính sách về thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất và thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất
- Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất: Để hướng dẫn và chỉ đạo thực hiện việc khai thác nguồn lực này, Chính phủ đã banh hành các Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003; Nghị định 152/2004/NĐ-CP ngày 06/08/2004, quy định các hoạt động phải chịu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất [12], [14].
- Đối với thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất: Luật thuế thu nhập cá nhân đươc Quốc hội khóa 12 thông qua ngày 21/11/2007 và ngày 08/09/2008 của Chính phủ ban hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân; để hướng dẫn cụ thể về thuế thu nhập cá nhân đối với lĩnh vực đất đai, ngày 12 tháng 08 năm 2009, Bộ Tài Chính ban hành Thông tư số 161/2009/TT-BTC, hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản. Thông tư này quy định: Giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng chuyên nhượng. Riêng trường hợp giá đất theo hợp đồng chuyên nhượng thấp hơn mức giá đất do Ủy ban nhân dân thành phốquy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định để tính thuế; nếu giá đất theo hợp đồng cao hơn mức giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định thì tính theo giá ghi trên hợp đồng [33], [24], [8].
- Đối với trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản tính thuế là giá trị của bất động sản tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền.
Đối với quyền sử dụng đất, giá trị được xác định căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định; đối với nhà và các công trình xây dựng trên đất, giá trị được xác định
căn cứ giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân thành phố quy định [8].
1.1.4.2. Theo Luật Đất đai năm 2013
Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua vào ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Luật Đất đai năm 2013 gồm 14 chương với 212 điều, trong đó có 13 điều (từ điều 107 đến điều 119) đề cập đến hệ thống chính sách tài chính về đất đai là: Tài chính về đất đai, giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể là:
a. Về tài chính đất đai
Nội dung mục này cơ bản giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật đất đai năm 2003, có bổ sung một số nội dung về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quy định về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất; bổ sung việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với nước, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công; đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay, đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không; về Quỹ phát triển đất [34].
b. Về giá đất
Giá đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm: Nguyên tăc và phương pháp định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể, tư vấn xác định giá đất, như sau:
- Về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất là: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hặc thu nhập từ việc sửu dụng đất; cùng một thòi điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau[34].
- Về khung giá đất: Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm 1 lần đối với từng loại đất theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20%
trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp [29],[34].
- Về bảng giá đất và giá đất cụ thể: căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân thành phố xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây