CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Kinh nghiệm quản lý, sử dụng để khai thác nguồn lực tài chính của một số nước trên thế giới
Ở một số nước tư bản, chế độ sở hữu đất đai tồn tại dưới hai hình thức: đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và đất đai thuộc sở hữu tư nhân (trong đó sở hữu tư nhân là chủ yếu).
Tuy chế độ sở hữu có khác nhau nhưng ở các quốc gia đều xác định vai trò quan trọng của đất đai đối với việc phát triển kinh tế, nhằm phục vụ cho lợi ích chung của toàn xã hội; việc xây dựng các chính sách tài chính về đất đai cũng xuất phát từ mục
tiêu này và với từng giai đoạn mà Nhà nước áp dụng các hình thưc giao đất, cho thuê đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thu các loại thuế liên quan đến đất cho phù hợp để điều tiết vào thu nhập của các đối tượng đang sử dụng đất.
- Tại thành phố Đài Bắc và thành phố Cao Hùng của Đài loan, các loại thuế liên quan đến đất đai là công cụ chính để thu nhập cho ngân sách, đây cũng là biện pháp để các thành phố quản lý và kiểm tra việc sử dụng đất đai . Để khuyến khích, hạn chế hoặc hỗ trợ các ngành sản xuất kinh doanh, Đài Loan nói chung và các thành phố nêu trên áp dụng các loại thuế suất khác nhau; ví dụ như đối với đất canh tác thì áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế suất thấp, các loại đất khác sẽ phải chịu thuế suất cao hơn nhưng trong đó cũng có mức thuế suất ưu đãi đối với các lĩnh vực khuyến khích đầu tư. Đối với các hoạt động mua bán bất động sản có phát sinh thu nhập sẽ phải chịu thuế cho giá trị tăng thêm. Với các loại thuế điều tiết từ đất đai như trên thì hằng năm nguồn thu từ việc sử dụng đất cũng là một phần đáng kể trong tổng thu ngân sách của các thành phố [5].
- Ở thủ đô Băng Cốc của Thái Lan, trước đây áp dụng cả thuế đất và thuế chuyển nhượng bất động sản, nhung hiện nay để khuyến khích mọi người sử dụng đất trong sản xuất, Thái Lan đã bỏ thuế sử dụng đất [6].
- Ở thủ đô Tokyo của Nhật Bản hiện nay đang áp dụng thuế đất với mức thuế suất 0.3% trên giá trị đất, đồng thời cũng áp dụng thuế thu nhập phát sinh từ mua bán bất động sản [5].
- Ở thành phố Thượng Hải của Trung Quốc: Việc huy động nguồn lực tài chính thông qua thị trường bất động sản lại có vai trò rất quan trọng, đã trở thành một ngành trụ cột, nòng cốt của thành phố. Đồng thời, thị trường bất động sản đóng vai trò rất to lớn trong việc cải thiện điều kiện nhà ở do dân ở thành phố Thượng Hải, thay đổi bộ mặt của Thành phố. Sự thay đổi cơ bản của Thượng Hải trong những năm qua được chính quyền đánh giá là một trong những sự thay đổi về thị trường bất động sản. Nhìn chung, thị trường bất động sản của thành phố Thượng Hải phát triển lành mạnh, bình ổn, dần dần đi tới hoàn thiện từng bước. Tuy nhiên, kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai tại Thượng Hải cũng cho thấy mặt trái của việc thực hiện thông qua thị trường bất động sản, đó là: Vấn đề giá nhà đất cao và tăng nhanh: vấn đề này có giá trị tích cực cho chính quyền đối với nguồn thu từ bất động sản, nhưng về mặt xã hội thì lại là gánh nặng cho nhiều hộ gia đình, cá nhân có thu nhập thấp và thu nhập trung bình. Để giải quyết vấn đề này, Thượng Hải đã tập trung giữ giá nhà được bình ổn, lành mạnh và giải quyết nhà ở cho những gia đình có thu nhập từ trung bình trở xuống. Để huy động nguồn lực tài chính từ đất đai, việc xây dựng và phát triển thị trường đất đai ở Trung Quốc đã thúc đẩy sự phát triển về kinh tế và xã hội, góp phần hoàn thiện, xây dựng thể chế kinh tế thị trường xã hội
chủ nghĩa (XHCN) của Trung Quốc. Trong hơn 10 năm qua, kể cả khi bị tác động của khủng hoảng tài chính khu vực, Trung Quốc vẫn giữ được thị trường bất động sản ổn định. Hiện nay, thị trường bất động sản có ảnh hưởng rộng lớn trong xã hội.
Giá trị sản lượng của ngành nhà đất tăng hằng năm, chiếm khoảng 7% nền kinh tế quốc dân. Trung Quốc quy định các khoản tiền thu từ đất chủ yếu phục vụ xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng, không sử dụng cho các mục đích khác [5].
- Ở các nước Châu Âu như: Đức, Thụy Điển, Pháp cũng đều áp dụng hình thức thuế đất và thuế thu nhập từ việc mua bán bất động sản để vừa quản lý quá trình vận động của các mối quan hệ đối với đất đai. Tuy nhiên, tại các nước đang phát triển và chậm phát triển lại có xu hướng bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp nhằm mục đích khuyến khích phát triển sản xuất [5].
1.2.2. Kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta hiện nay 1.2.2.1. Kinh nghiệm của Đà Nẵng
Một trong những thành công nổi bật của Đà Nẵng trong khai thác hiệu quả và hợp lý nguồn lực tài chính đất đai vào phát triển kinh tế - xã hội là “gỡ nút thắt” trong đền bù, giải phóng mặt bằng. Xác định công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, thực hiện chính sách thu hồi đất là vấn đề then chốt trong đô thị hóa, Đà Nẵng chủ trương chọn đây là khâu đột phá trong phát triển hạ tầng đô thị. Để thực hiện việc này thuận lợi, điều đầu tiên các cấp ngành chức năng của thành phố thực hiện là tập trung quản lý chặt chẽ chất lượng đồ án quy hoạch nhằm nâng cao giá trị tài nguyên đất, giải quyết tốt việc phân chia bình đẳng phần giá tri tăng thêm của đất đai gắn với hạ tầng mới đầu tư và đảm bảo phát triển đúng quay hoạch. Đây là yếu tố chính giúp chính quyền Thành phố nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ của nhân dân, thúc đẩy công tác giải phóng nhanh mặt bằng nhanh gọn, thuận lợi, tạo điều kiện cho xây dựng hạ tầng các tuyến phố mới, khu đô thị và cụm dân cư… Nhiều chính sách tài chính đất đai riêng có ở Đà Nẵng, được Ủy ban nhân dân (UBND) Thành phố triển khai rất hiệu quả như: chính sách về tiến độ thưởng đền giao mặt bằng đúng thời hạn quy định, chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, chính sách đối với công tác tái định cư…
Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng được chuyên môn hóa cao, thể hiện sự quan tâm thiết thực đến lợi ích của người dân và được quán triệt đầy đủ, nhất quán đối với tất cả các dự án trên địa bàn. Nhờ vậy, việc thực hiện giải phóng mặt bằng, bố trí tái định của khá công bằng, minh bạch, giảm thiểu tình trạng khiếu kiện của công dân.
Mọi vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, bố trí tái định cư đều có sự tham gia trực tiếp của chính quyền địa phương từ lúc bắt đầu cho đến khi kết thúc dự án. Chính nhờ giải quyết cụ thể, kịp thời và thỏa đáng quyền lợi của nhân dân mà Đà Nẵng nhận được sự đồng thuận rất cao, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng để quy hoạch xây dựng.
Kinh nghiệm tiêu biểu của Đà Nẵng là thực hiện tốt chủ trương “Nhà nước và
nhân dân cùng làm”, huy động tiềm năng, nội lực sẵn có trong cộng đồng vào việc thực hiện các cơ chế, chính sách, thu hút đầu tư trong khai thác tối đa các nguồn lực tài chính từ đất đai, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội . Tập trung ưu tiên các biện pháp và phân bổ nguồn lực để bố trí kịp thời đất tái định cư cho các hộ giải tỏa, nhanh chóng giải phóng mặt bằng để triển khai cac dự án; chú trọng đầu tư và phát triển dịch vụ, tạo điều kiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế vững chắc theo hướng dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp [5].
1.2.2.2. Kinh nghiệm của thành phố Hà Nội
Dân số ngày càng tăng cao, với nguồn cung nhà đất tại thủ đô Hà Nội ngày càng thiếu, không đáp ứng đủ nhu cầu. Cũng chính vì thế, bất động sản Hà Nội luôn đắt đỏ, đặc biệt là các khu vực ở quận trung tâm và khu vực phái Tây – nơi được quy hoạch xây dựng thành nhiều dự án lớn. Tuy vậy, từ năm 2011 trở lại đây, thị trường bất động sản ở thành phố Hà Nội đang tự điều chỉnh và dần đi vào trạng thái ổn định, phát triển bền vững hơn, vì:
- Hà Nội đã kiên trì sử dụng đất theo quy hoạch, sử dụng đất theo đúng mục đích.
Việc sử dụng đất đai đúng mục đích góp phần vào việc giúp cho hoạt động thực hiện huy động nguồn lực tài chính từ đất đai được thuận lợi và triệt để hơn. Bởi lẽ, khi giao quyền sử dụng đất thường phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất các chủ thể trong xã hội, theo đó nhà nước có căn cứ để xác định mức thu, hình thức thu, hay thực chất là có cách thức thực hiện huy động nguồn lực tài chính hiệu quả nhất.
- Thành phố thống nhất quản lý số lượng cung cấp đất đai và khống chế số lượng đất đai sử dụng vào mục đích xây dựng. Nếu như sử dụng đất đai không có khống chế sẽ dẫn đến tình trạng giá cả lên, xuống thất thường, gây mất ổn định thị trường đất đai.
Sự biến động về giá cả quyền sử dụng đất vầ lâu dài sẽ tác động sâu sắc đên chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh và do đó sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế và sự ổn định xã hội.
- Thành phố đã phát huy vai trò của thị trường trong việc phân bố tài nguyên, đồng thời cũng lợi dụng việc cung cấp đất đai để điều chỉnh nền kinh tế. Tức là việc cung cấp đất đai phải dự vào cung cầu của thị trường, đồng thời cũng phải dựa vào việc cung cấp đất đai để điều hành sự vận động của thị trường.
- Thực hiện cải cách, bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở, thực hiện thương phẩm hóa nhà ở, người dân tự mua nhà ở trên thị trường. Với người dân có thu nhập trung bình trở xuống và thu nhập thấp, thực hiện chính sách bán nhà ưu đãi; nguồn tài chính thu được từ đất đai sử dụng đúng mục đích và hiệu quả [5].
1.2.2.3. Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh
Thị trường bất động sản thành phố Hồ chí Minh nhận được sự quan tâm của
đông đảo nhà đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt là các tập đoàn bất động sản đa quốc gia. Bởi lẽ, đây là thị trường có tốc độ phát triển cao trên cả nước. Quỹ đất phi nông nghiệp tăng từ 83.774 ha (năm 2005) lên 90.747 ha (năm 2010), tạo nguồn lực quan trọng đầu tư phát triển đô thị. Hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng, dự án phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị, khu nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại được triển khai xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đáp ứng nhu cầu phất triển kinh tế - xã hội trên địa bàn; thị trường bất động sản phát triển góp phần tăng thu ngân sách, bình quân hăng năm đạt trên 8.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10% tổng số thu ngân sách của Thành phố.
Là thành phố lớn nhất cả nước, vấn đề huy động nguồn lực tài chính từ đất đai được xem là một trong những trọng tâm của chính sách huy động nguồn lực ở đây.
Kinh nghiệm thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh về khía cạnh huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai cho thấy một số điểm thành công nổi bật sau:
- Quản lý chặt chẽ quỹ đất và sự biến động của quỹ đất trong quá trình đô thị hóa, việc thực hiện quy hoạch và giao đất cho các chủ thể sử dụng được theo dõi chặt chẽ quá trình sử dụng so với mục đích ban đầu. Trong thời hạn giao hoặc cho thuê, nếu đất không được sử dụng đúng mục đích thì sẽ bị thu hồi để giao cho chủ thể sử dụng khác nhằm tăng khả năng huy động nguồn lực của Thành phố.
- Linh hoạt và đa dạng hóa các hình thức sử dụng đất để có thể huy động được nguồn lực tài chính cao nhất. Thành phố cho phép các chủ thể đầu tư đa dạng có thể tham gia vào cac dự án cung cấp nhà ở cho nhân dân. Thông qua hình thức này, các chủ dự án sẽ nhanh chóng thực hiện được việc thu nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Thành phố.
- Những nguồn tài chính thu được dùng để tái đầu tư trực tiếp cho phát triển cải tạo kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội của thành phố, những năm qua nhiều khu chung cư được cải tạo nâng cấp, chỉnh trang diện mạo của Thành phố được thực hiện bằng nguồn tài chính thu được từ cho thuê quyền sử dụng đất [5].