Những nghiên cứu có liên quan

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.3. Những nghiên cứu có liên quan

1.3.1. Mô hình Văn Phòng Đăng ký quyền sử dụng đất so với mô hình hai cấp Nội dung này được thể hiện và phân tích khá cụ thể trong đề tại luận văn

“Phân tích hiệu quả mô hình thí điểm Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất một cấp hiện nay so với mô hình hai cấp tại thành phố Đà Nẵng” của tác giả Trần Thị Kim Hiền.

Đề tài được được tiến hành nghiên cứu trên 06 quận (Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, Liên Chiểu) và huyện Hòa Vang của thành phố Đà Nẵng, nhằm mục đích phân tích và so sánh hiệu quả của mô hình thí điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp với mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình thí điểm.

Đề tài được tiến hành nghiên cứu từ tháng 9 năm 2012 đến tháng 7 năm 2013.

Số liệu trong đề tài được thu thập từ năm 2007 đến tháng 7 năm 2012 và từ tháng 8 năm 2012 đến tháng 7 năm 2013.

Qua kết quả nghiên cứu: "Phân tích hiệu qủa của mô hình thí điểm Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất một cấp hiện nay so với mô hình hai cấp tại thành phố Đà Nẵng", tác giả rút ra một số kết luận như sau:

Sau 1 năm thực hiện đề án, đến nay Thành phố Đà Nẵng đã hoàn thành việc kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng thành một cấp trên phạm vi toàn thành phố.

Việc luân chuyển, điều động, bổ nhiệm viên chức lãnh đạo, quản lý đáp ứng kịp thời yêu cầu, nhiệm vụ chuyên môn. Bảo đảm việc vận hành và hoạt động của Văn phòng đăng ký một cấp được liên tục trên cơ sở kế thừa nhân lực và các điều kiện làm việc của Văn phòng đăng ký 02 cấp trước đây để giảm thiểu chi phí.

Những kết quả ban đầu có thể khẳng định rằng từ khi thực hiện thí điểm Văn phòng đăng ký thành một cấp đã thống nhất cao về mặt chuyên môn và đúng quy định của pháp luật trong việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ tại Chi nhánh các quận, huyện.

Cán bộ, viên chức của các Chi nhánh được tập huấn, hướng dẫn thống nhất về chuyên môn, nghiệp vụ đăng ký, đo vẽ, lập hồ sơ địa chính và hướng dẫn lập hồ sơ công việc, chỉnh lý hồ sơ lưu trữ. Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về tính pháp lý, cơ sở dữ liệu địa chính; quản lý tốt việc tách thửa đất, không để xảy ra tình trạng chia cắt manh mún, không đúng quy định gây khó khăn, phức tạp trong công tác giải tỏa đền bù, chỉnh trang đô thị của thành phố. Hạn chế được mầm móng dẫn đến tranh chấp, khiếu nại trong cấp giấy chứng nhận do việc thực hiện trước đây không thống nhất giữa các quận, huyện.

Do bước đầu đề án thí điểm chỉ tập trung kiện toàn bộ máy đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính được duy trì liên tục

nên chưa tập trung hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu nên còn một số hạn chế, cụ thể nhu sau:

- Một số loại thủ tục và quy trình thực hiện một số hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chưa được giải quyết thống nhất giữa các Chi nhánh.

- Chưa thực hiện việc xây dựng quy chế quản lý, vận hành, khai thác, cập nhật và đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu địa chính trong toàn hệ thống theo quy định của Bộ Tài Nguyên và Môi trường.

- Việc công khai và cung cấp thông tin đất đai trên mạng internet chưa đáp ứng yêu cầu của đề án đặt ra và chưa theo hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi trường.

- Việc chuyển đổi, nâng cấp, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu địa chính và số hóa hồ sơ địa chính hiện có của các xã, phường đã có kế hoạch nhưng chỉ ở bước đầu triển khai.[9]

1.3.2. Đánh giá tình hình đăng ký đất đai và việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính Nội dung này được thể hiện cụ thể trên địa bàn quận Sơn Trà của tác giả Phạm Thị Thủy với đề tài luận văn “Đánh giá tình hình đăng ký đất đai và việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2005- 2012”.

Đề tài nghiên cứu và đánh giá về tình hình đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2005-2012 để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm đóng góp có hiệu quả cho công tác đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ việc cấp GCNQSDĐ và góp phần nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Sơn Trà [20]. Cụ thể:

- Đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn quận Sơn Trà giai đoạn 2005-2012.

- Chỉ ra những điểm hợp lý và bất hợp lý của quy trình lập và quản lý hồ sơ địa chính, trình tự, thủ tục thực hiện kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quận giai đoạn 2005-2012.

- Đề xuất ban hành các quy định về các nội dung thông tin cơ bản, cần thiết phải có trong nội dung lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, trình tự thủ tục đăng ký đất đai cũng như các giải pháp chủ yếu đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn tới.

Qua quá trình thực hiện đề tài “Đánh giá tình hình đăng ký đất đai và việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2005-2012”, tác giả rút ra được một số kết luận sau:

* Về tình hình đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ

- VPĐKQSDĐ đã triển khai thực hiện chặt chẽ, đồng bộ giữa các phường với bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của VPĐKQSDĐ, phối hợp giữa VPĐKQSDĐ với các bộ phận chuyên môn để xử lý, giải quyết, trình lãnh đạo ký hồ sơ đảm bảo thời gian, quy trình, hợp lý và đúng quy định Trong quá trình thực hiện, những vướng mắc phát sinh được VPĐKQSDĐ chủ động tham mưu, đề xuất lãnh đạo phòng Tài nguyên và Môi trường và UBND quận giải quyết hoặc phối hợp với các bộ phận chuyên môn thuộc quận và phường tổ chức kiểm tra thực tế các trường hợp vướng mắc, không được phản ánh đầy đủ qua hồ sơ, nhằm chủ động giúp công dân tháo gỡ những vướng mắc trên nguyên tắc phù hợp với các quy định pháp luật.

- Giai đoạn 2005-2009, lượng hồ sơ tiếp nhận của dự án là 6.044 hồ sơ và đã giải quyết 5.918 hồ sơ, chiếm tỷ lệ đạt 97,9%. Số hồ sơ cá nhân cấp mới tiếp nhận 3.589 hồ sơ, đã giải quyết 2.987 hồ sơ, đạt 83,2%. Số hồ sơ cá nhân cấp đổi tiếp nhận 1.384 hồ sơ và đã giải quyết 1.384 hồ sơ, đạt tỷ lệ 100%. Số hồ sơ chuyển quyền toàn bộ tiếp nhận 5.336 hồ sơ, đã giải quyết 5.313 hồ sơ, đạt tỷ lệ 99,5%. Số hồ sơ chuyển quyền một phần tiếp nhận 1.674 hồ sơ, đã giải quyết 1.571 hồ sơ, đạt tỷ lệ 93,8%. Từ năm 2005 đến năm 2009, nhìn chung tỷ lệ hồ sơ chưa giải quyết/trễ hẹn cũng còn khá cao, đặc biệt là năm 2009 đối với hồ sơ cấp mới cho cá nhân (tiếp nhận 609 hồ sơ nhưng chỉ giải quyết được 316 hồ sơ đạt 59,3%). Nguyên nhân là do các tiêu chí để xác định thời hạn trả kết quả và cách đánh giá thực tế của các phường không đồng nhất nhau dẫn đến việc đánh giá kết quả thời hạn giải quyết hồ sơ công dân không chính xác. Bên cạnh các nguyên nhân chính ở trên, kết quả nghiên cứu cũng cho thấy có thêm các nhóm nguyên nhân xuất phát từ phía công dân hoặc do hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hoặc do hồ sơ trễ hẹn do tác nghiệp của VPĐKQSDĐ, cơ quan Thuế, UBND phường.

- Năm 2010 tổng số hồ sơ tiếp nhận là 11.784, đã giải quyết 10.725 đạt 91%;

đang giải quyết 650 hồ sơ, chiếm 5,5% và trả lại 409 hồ sơ chiếm 3,5%. Như vậy, tỷ lệ hồ sơ đang giải quyết và trả lại khá cao. Nguyên nhân hồ sơ trễ hẹn và trả lại là do hồ sơ không đủ điều kiện như khi đo đạc, phát sinh sai lệch về diện tích, ranh giới thửa đất so với hồ sơ kỹ thuật, phát sinh các biến động về tài sản trên đất, đất chưa chuyển mục đích sử dụng, chuyển nhượng không đúng thủ tục, một số phát sinh khác trong quá trình thẩm định hồ sơ như các tài liệu xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất mâu thuẩn nhau cần phải yêu cầu làm rõ.

- Năm 2011, tổng số hồ sơ tiếp nhận là 9.344 trong đó đã giải quyết 8.770 hồ sơ, đạt 93,4%. Hồ sơ trả lại là 467, chiếm tỷ lệ 5%.Số lượng trễ hẹn lên đến 185 hồ sơ.Số lượng hồ sơ cấp đổi và cấp mới phải trả lại cũng rất nhiều, lần lượt là 220 hồ sơ và 127 hồ sơ. Nguyên nhân là do VPĐKQSDĐ phải phối hợp với Chi cục thuế để làm

công tác thoái thu những trường hợp thửa đất một phần diện tích đất đề nghị tách thửa

< 70m2, một số hồ sơ chuyển nhượng có liên quan đến đất khuôn viên (đất trồng cây hằng năm) đã qua công chứng chứng thực, một số hồ sơ đã phát hành thông báo thuế và công dân đã thực hiện nộp tiền tại kho bạc nhưng đa số công dân không đồng ý.

- Năm 2012, tổng hồ sơ tiếp nhận là 7.733 hồ sơ, trong đó số hồ sơ đã giải quyết là 7.403 hồ sơ, chiếm tỷ lệ 95,7% tổng số hồ sơ tiếp nhận. Số hồ sơ đang giải quyết là 178 hồ sơ và số hồ sơ phải trả lại là 255 hồ sơ.Trong tổng số 255 hồ sơ bị trả lại chủ yếu tập trung vào loại hồ sơ cấp mới GCNQSDĐ và cấp đổi GCNQSDĐ.

Nguyên nhân của việc trả lại với số lượng nhiều hồ sơ trong năm 2012 là do ý thức chấp hành pháp luật của chủ sử dụng đất chưa cao, dẫn đến các sai phạm như xây dựng nhà không phép, sai phép, sai chứng chỉ quy hoạch, biến động diện tích và ranh giới đất sử dụng.[20]

* Về việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

Quận Sơn Trà đang trong quá trình đô thị hoá quá nhanh, đất đai biến động lớn, hệ thống hồ sơ địa chính xây dựng từ năm 1990 đến nay không được cập nhật chỉnh lý kịp thời. Do vậy, hồ sơ địa chính không phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất. Hiện nay, Chi nhánh VPĐKQSD quận Sơn Trà mới được Sở Tài nguyên & Môi trường thành phố Đà Nẵng chuyển giao phần mềm ViLIS để quản lý hồ sơ địa chính. Do mới được chuyển giao nên nguồn lực con người để khai thác và sử dụng phần mềm này còn hạn chế, cần được tập huấn để khai thác có hiệu quả phần mềm này trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Kết quả lập hồ sơ địa chính ở dạng trên địa bàn quận còn quá ít. Hạ tầng thông tin chuyên ngành chưa được xây dựng, CSDL địa chính chưa kết nối qua mạng, do đó, chưa thực hiện được trao đổi, tra cứu thông tin qua mạng Internet. Vẫn còn quá nhiều thửa đất chưa được kê khai đăng ký, cập nhật thông tin đầy đủ vào hồ sơ địa chính và CSDL đất đai. Còn khá nhiều hồ sơ địa chính, CSDL đất đai đã lập thiếu chính xác. Hồ sơ địa chính được lập không đồng bộ và khép kín địa giới, trong một phường thường có cả hồ sơ được lập ở dạng thủ công và hồ sơ lập ở dạng số nên rất khó cho việc tra cứu thông tin, tình trạng thửa đất bị chồng lấn hay bỏ sót xảy ra khá nhiều.[20]

* Nội dung GCNQSDĐ cơ bản đã đầy đủ, tuy nhiên trong thực tế quản lý tại địa bàn nghiên cứu, để hoàn thiện hơn chúng tôi đề nghị bổ sung một số nội dung về nguồn gốc nhận chuyển nhượng, nhận, tặng, cho, nhận thừa kế với các nguồn gốc khác khi cấp GCNQSDĐ; quy định sơ đồ thửa đất phải thể hiện tỷ lệ và thống nhất với quy định thành lập bản đồ địa chính; sơ đồ phải đưa lên trước phần ký; phải thể hiện sơ đồ thửa đất được cấp giấy;sửa tên tiêu mục ghi chú thành mục hạn chế về quyền sử dụng đất để mang tính bắt buộc cao.[20]

* Để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, xây dựng

CSDL đất đai trên địa bàn quận Sơn Trà cần phải có sự phối hợp chặt chẽ của các bên liên quan từ cấp thành phố, đến quận và phường. UBND thành phố Đà Nẵng cần ban hành các văn bản chỉ đạo thống nhất, kịp thời giải quyết các vướng mắc trong quá trình cấp GCNQSDĐ cho nhân dân. UBND quận Sơn Trà cần chỉ đạo đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật về đất đai đến mọi công dân bằng mọi phương tiện thông tin đại chúng. UBND các phường cần đẩy nhanh việc xác minh, ký xác nhận đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ và các giấy tờ liên quan của công dân.Sở Tài nguyên & Môi trường và VPĐKQSDĐ một cấp cần phải hường xuyên chỉ đạo và kiểm tra việc thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ tại Chi nhánh VPĐKQSDĐ. Chi nhánh VPĐKQSDĐ quận Sơn Trà cần phải công khai quy trình, thủ tục tại nơi tiếp nhận và trả kết quả phải rõ ràng và đầy đủ. Phối hợp chặt chẽ với các phòng ban của UBND quận Sơn Trà trong quá trình xử lý hồ sơ cho công dân.Thực hiện nghiêm túc sự chỉ đạo của cấp trên, báo cáo nhanh chóng, kịp thời những vướng mắc trong quá trình thực hiện công việc. Cần phải ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.[20]

1.3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tham gia thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng

Nội dung này được thể hiện trong đề tài luận văn “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tham gia thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng” của tác giả Nguyễn Quang Vinh.

Đề tài nghiên cứu tổng thể việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tham gia thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, từ năm 2005 - 2010. Thời gian nghiên cứu: Số liệu được thu thập từ năm 2005 – 2010.

Mục đích đề tài:

- Nghiên cứu làm rõ nội dung cơ bản về các quyền của người sử dụng đất khi tham gia thị trường bất động sản.

- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá những ưu điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt quyền của người sử dụng đất khi tham gia thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.[29]

Qua quá trình thực hiện đề tài “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tham gia thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng”, tác giả rút ra được một số kết luận sau:

Thành phố Đà Nẵng sau 15 năm trở thành thành phố trực thuộc Trung ương đã vươn lên phát triển một cách mạnh mẽ, khai thác sử dụng một cách có hiệu quả các nguồn lực từ đất đai, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất khi tham gia thị

trường bất động sản trên địa bàn thành phố được thực hiện khá thuận lợi, thông thoáng, là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Qua thực tế từ các kết quả chủ quan của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất khi tham gia vào thị trường bất động sản và nhận định khách quan cho thấy rằng, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đã có vai trò tích cực góp phần to lớn trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản của thành phố một cách nhanh chóng và có hiệu quả.

Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, bất động sản đã cho thấy vai trò và ý nghĩa quan trọng của nó trong việc thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản, để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả thì thông tin đăng ký đất đai, bất động sản phải được cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan vàđúng pháp luật.

Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất khi tham gia thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Đà Nẵng trong giai đoạn từ năm 2005 - 2010 đã diễn ra khá sôi động, có những thời điểm “nóng – sốt” khiến cho thị trường bất động sản của thành phố Đà Nẵng trở nên hấp dẫn các nhà đầu tư từ nơi khác đến, một mặt đã góp phần làm cho bộ mặt đô thị Đà Nẵng đang trở thành đô thị kiểu mẫu của cả nước nhưng mặt khác thì sự khởi sắc của thị trường bất động sản như đã phân tích ở phần trên cũng mang lại lắm thách thức, khi chiếm một số lượng khá lớn là nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản (số lượng người có nhu cầu ở thực sự chỉ chiếm một tỷ lệ khá khiêm tốn), điều này cũng tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ cho thị trường bất động sản của thành phố Đà Nẵng.

Việc tổ chức thực hiện các thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của người sử dụng đất tại các quận, huyện trên địa bàn thành phố Đà Nẵng của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan nhìn chung đã đáp ứng được đại đa số nhu cầu, nguyện vọng của người sử dụng đất, nhưng có nơi, có lúc việc tổ chức thực hiện của các đơn vị có liên quan còn thiếu đồng bộ, không nhất quán dẫn đến một sự việc mà đối với cơ quan này thì giải quyết được, còn cơ quan khác thì không giải quyết được, điều này gây ra rất nhiều phiền phức cũng như thiệt hại về kinh tế cho người sử dụng đất do đó cần sớm bổ sung quy định cụ thể, rõ ràng đối với những quy định mà còn có nhiều cách hiểu khác nhau như đã phân tích tại phần thảo luận nêu trên.[29]

1.3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

Nội dung này được thể hiện trong đề tài luận văn “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” của tác giả Lê Tuấn Lợi.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động thực hiện các QSDĐ (đất nông nghiệp, đất ở và đất vườn, ao liền kề) của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố