Đánh giá tình hình thực hiện các quyền chung

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.3. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền chung

3.3.1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3.3.1.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Hải Châu đến năm 2015

Đến ngày 01/01/2010, trên địa bàn quận Hải Châu đã cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

Một số hộ gia đình, cá nhân và tổ chức chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu là do nằm trong khu vực quy hoạch đã có quyết định thu hồi đất, một số trường hợp đang hoàn thành thủ tục giao đất mới tại các khu quy hoạch chuẩn bị tiến hành cấp giấy chứng nhận.

Là một trong các địa phương thực hiện thí điểm Đề án Văn phòng Đăng ký đất một cấp từ tháng 8 năm 2012, UBND thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố phối hợp với các cơ quan liên quan thực hiện việc tổ chức bộ máy, rà soát lại các văn bản pháp luật, các thủ tục hành chính liên quan, bàn giao nhân sự từ phòng Tài nguyên - Môi trường quận huyện sang chi nhánh VPĐK quyền sử dụng đất một cấp. Thực chất, tuy có sự thay đổi về tổ chức quản lý, Giám đốc Sở TN-MT là người ký cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình (thay cho Chủ tịch UBND quận, huyện) nhưng người dân vẫn chỉ thực hiện việc đăng ký QSDĐ tại trụ sở Văn phòng UBND các cấp như trước đây với thời gian thực hiện đăng ký đã được rút ngắn hơn.

Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về tính pháp lý, cơ sở dữ liệu địa chính; giải quyết kịp thời nhiều vướng mắc về chuyên môn; quản lý tốt việc biến động đất, nhất là việc tách thửa đất không để xảy ra tình trạng chia cắt manh mún không đúng quy định gây khó khăn cho công tác quy hoạch chỉnh trang đô thị của thành phố, hạn chế nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện. Việc cập nhật các biến động, quản lý dữ liệu địa chính được đi vào nền nếp.Mặt khác, Văn phòng Đăng ký một cấp đã bảo đảm sự lãnh đạo chỉ đạo điều hành thống nhất từ UBND thành phố đến Sở TN-MT, Văn phòng Đăng ký và đến các chi nhánh của Văn phòng Đăng ký tại các quận, huyện.

Nhìn chung, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu cho tất cả các loại đất cơ bản hoàn thành, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý hồ sơ địa chính. Hàng ngày, số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp rất lớn mà tập trung chủ yếu là việc quy hoạch chỉnh trang đô thị tại các dự án quy hoạch, nhu cầu chuyển quyền và chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đáp ứng nguyện vọng ngày càng cao của nhân dân.[30].

Bảng 3.4:Kết quả Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2010 - 2015 PHƯỜNG/ NĂM 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Hòa Cường Nam 735 1207 1422 450 202 113

Hòa Cường Bắc 1082 1753 2098 432 230 96

Hòa Thuận Tây 329 585 717 302 119 44

Hòa Thuận Đông 372 621 737 157 79 36

Thanh Bình 512 854 1007 267 112 65

Bình Hiên 217 385 466 147 65 29

Thạch Thang 266 462 559 173 64 41

Hải Châu 1 240 371 442 109 46 25

Hải Châu 2 182 294 535 133 65 33

Nam Dương 146 256 307 87 47 16

Phước Ninh 194 307 367 92 46 21

Bình Thuận 343 596 704 161 80 43

Thuận Phước 437 721 860 217 88 53

TỔNG CỘNG 5055 8412 10221 2727 1243 615

Nguồn: Phòng TN-MT quận Hải Châu 3.3.1.2. Ý kiến đánh giá của người sử dụng đất

Đến nay, toàn quận đã cơ bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các loại đất. Tuy nhiên, qua kết quả điều tra từ 30 hộ gia đình cho thấy có những bất cập trong trong tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Xuất phát từ người dân, chủ yếu là do hồ sơ không đủ điều kiện hoặc được hướng dẫn nhưng bổ sung không đầy đủ, 55 % ý kiến đồng tình.

- Xuất phát từ cán bộ chuyên môn, công tác hướng dẫn hồ sơ cho công dân ở một số cán bộ chuyên môn hay bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả không đầy đủ làm cho người dân cảm thấy khó khăn, đi lại nhiều, 29 % ý kiến đồng tình.

- Người dân còn cảm thấy ngại các thủ tục hành chính, 41 % ý kiến đồng tình.

Bên cạnh đó mẫu GCNQSDĐ qua các thời kỳ có sự thay đổi liên tục giấy đỏ cho quyền sử dụng đất, giấy hồng cho cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Đến nay, điều chỉnh sang mẫu chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (màu hồng) là điều hợp lý. Tuy nhiên công tác

tuyên truyền hướng dẫn chưa thấu đáo gây hoang mang, bất ổn một số người dân không hiểu giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng trước kia) có còn giá trị không, có cần phải đi đổi lại không? Tâm lý lo sợ khi thực hiện các thủ tục hành chính…

3.3.2. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

3.3.1.1. Tình hình thực hiện bồi thường, thu hồi đất tại quận Hải Châu

Luật đất đai 2013 quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội.

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, luật quy định: "Nhà nước chỉ thu hồi đất với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ

tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét qua chủ trương thu hồi đất".

Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Theo quy định về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thì giá đất bồi thường phải được tính theo giá thị trường trong điều kiện bình thường mà giá đất như thế nào được gọi là giá đất theo giá thị trường trong điều kiện bình thường thì đến này chưa tổ chức, cá nhân nào xác định được. Để giải quyết vấn đề này chính quyền thành phố đã đưa ra 02 phương án để người dân lựa chọn, một là bồi thường theo bảng giá đất do UBND thành phố quy định và bố trí đất tái định cư cũng theo bảng giá đất do UBND thành phố quy định; hai là bồi thường theo giá đất tính theo giá thị trường và giá đất bố trí tái định cư cũng theo giá thị trường tuy nhiên tất cả người dân đều chọn phương án 1 là bồi thường theo bảng giá đất do UBND thành phố quy định và bố trí đất tái định cư cũng theo bảng giá đất do UBND thành phố quy định là có lợi hơn, ngoài ra do giá đất tái định cư theo bảng giá đất quy định của UBNDthành phố thường thấp hơn rất nhiều lần so với giá thị trường nên những hộ được bố trí từ 2 đến 4 lô đất tái định cư, chỉ cần bán bớt 1 lô đất tái định cư là thừa tiền để làm nhà nên mọi người dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đến nay đều chọn cho mình phương án này, điều này đã góp phần làm sôi động thị trường bất động sản của Đà Nẵng nói chung và quận Hải Châu nói riêng.[27].

Tình hình thu hồi đất trên địa bàn quận Hải Châu từ năm 2009 đến 2015 được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 3.5: Kết quả thu hồi đất trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2009-2015

Năm Diện tích thu hồi (m2) Số hộ bị thu hồi Ghi chú

2009 17,424.1 247

2010 66,647.40 270

2011 5,210.9 90

2012 96.6 1

2013 34,365.70 67

2014 178.4 1

2015 3,885.30 86

3.3.1.2. Ý kiến đánh giá của người sử dụng đất

Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chính quyền thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng đã thực hiện với nhiều chủ trương, chính sách hợp lý mang tính sáng tạo, phù hợp với thực tế; thực hiện công khai, dân chủ, minh bạch trên cơ sở đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước và lợi ích chính đáng của người dân. Nhờ thực hiện tốt các chính sách tổng hợp trong công tác tái định cư, đảm bảo đời sống của người dân sau khi giải toả được nâng cao hơn trước..., đã thực sự tạo được sự đồng thuận cao trong đại đa số nhân dân.

Thực hiện việc bồi thường, bố trí tái định cư phải bằng hoặc hơn chỗ ở cũ, những hộ dân đang ở vị trí mặt tiền đường lớn thì khi tái định cư phải được bố trí vào đường phố lớn còn những hộ ở vị trí kiệt hẻm thì bố trí vào những đường phố nhỏ hơn.

Khi quy hoạch mở đường thì quy hoạch luôn vệt hai bên đường mỗi bên 25m để sắp xếp bố trí chỉnh trang lại, một mặt nhằm đảm bảo cảnh quang đô thị mặt khác không để xảy ra tình trạng nhà “siêu mỏng, siêu méo”, mất công bằng trong xã hội “những nhà nằm trong kiệt hẻm, ngủ đêm đến sáng lại ra mặt phố”.

3.3.3. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

3.3.1.1. Tình hình khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về đất đai tại quận Hải Châu

Thực tế cho thấy, số lượng đơn khiếu nại, tố cáo phát sinh từ hoạt động của chính quyền cơ sở, của các phòng, ngành nhiều nhưng số lượng công dân đến phản ánh, kiến nghị tại nơi tiếp công dân của chính quyền cơ sở và các sở, ngành còn ít.

Trong khi đó công dân đến phản ánh, kiến nghị, khiếu nại, tố cáo lên cấp trên có xu hướng gia tăng.Có vụ việc kiến nghị, phản ánh của công dân thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND các phường nhưng người dân không gởi đơn đến UBND phường, chỉ muốn gởi lên các cấp cao hơn để xử lý. Hiện nay có tình trạng người dân cùng một nội dung đơn nhưng gửi đến nhiều nơi. Các cơ quan, tổ chức, người có chức trách, có thẩm quyền tiếp nhận và chuyển đơn đến các cơ quan xử lý; nên dẫn đến tình trạng đơn thư trùng lắp, đơn đã giải quyết xong phải tiếp nhận lại, đơn cùng nội dung lại giao nhiều cơ quan khác nhau xử lý.[27].

Bảng 3.6: Tổng hợp số đơn khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai tại quận Hải Châu

Năm Các cơ quan hành chính thuộc quận

UBND các

phường Ghi chú

2010 338 214

2011 221 249

2012 163 186

2013 123 134

2014 115 126

2015 95 104

Nguồn: UBND quận Hải Châu Tỷ lệ đơn trong lĩnh vực đất đai so với các lĩnh vực khác được thể hiện cụ thể qua hình:

Nguồn: UBND quận Hải Châu Hình 3.4: Đơn kiếu nại trong lĩnh vực đất đai so với các lĩnh vực khác

Các đơn khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trong lĩnh vực đất đai gởi đến UBND quận, UBND các phường trong những năm qua có những nội dung khác nhau nhưng tập trung có thể phân thành các nhóm sau:

- Đơn thuộc lĩnh vực giải tỏa đền bù: Với tư cách là Chủ tịch Hội đồng Bồi thường thiệt hại – Giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn quận, Chủ tịch UBND quận Hải Châu thường xuyên tiếp nhận, xử lý các khiếu nại, tố cáo của công dân trong lĩnh vực giải tỏa đền bù.

Đối với các đơn trong lĩnh vực giải tỏa đền bù, UBND quận tổng hợp, tổ chức họp Hội đồng Bồi thường thiệt hại – Giải phóng mặt bằng dự án để xem xét, đề xuất UBND thành phố giải quyết. Trước các cuộc họp Hội đồng, Chủ tịch UBND quận đã trực tiếp xuống hiện trường, lắng nghe nguyện vọng của người dân cũng như tình hình thực tế triển khai dự án.Với cách giải quyết đó, công tác giải tỏa đền bù trên địa bàn quận đã đạt được những kết quả khả quan, đại đa số người dân đã tự nguyện chấp hành bàn giao mặt bằng để thi công dự án.

- Đơn trong quá trình cấp Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất:

- Đơn tranh chấp ranh giới: đây là một trong những hình thức tranh chấp khó giải quyết trong lĩnh vực đất đai. Nguyên nhân do những mâu thuẫn cá nhân trong cuộc sống không giải quyết được dẫn đến các bên phát sinh tranh chấp về ranh giới.

Bên cạnh đó, việc phát triển nhanh chóng của đô thị dẫn đến đất đai ngày càng có giá trị, lợi ích lớn làm nảy sinh tranh chấp giữa các hộ dân.

Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn, Nhà nước luôn khuyến khích các bên tự thương lượng, giải quyết với nhau. Nếu không thể tự giải quyết được thì các bên thông qua hòa giải cơ sở. Tuy nhiên, công tác hòa giải cơ sở

Đơn trong lĩnh vực đất đai Đơn trong các lĩnh vực khác

mặc dù đã được quan tâm nhưng vẫn chưa đạt được yêu cầu đề ra của xã hội. Qua tìm hiểu đánh giá tại 13 phường trên địa bàn quận, chưa có vụ việc tranh chấp đất đai nào nào được giải quyết thành công tại cơ sở.

Ngoài 3 nhóm chính như nếu trên, các đơn trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn quận Hải Châu còn một số loại khác như: tố cáo hành vi lấn chiếm đất, tố cáo việc khai man hồ sơ trong lĩnh vực đất đai, khiếu nại đòi lại đất …

3.3.1.2. Ý kiến đánh giá của người sử dụng đất

Để giải quyết có hiệu quả khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, các cơ quan chức năng cần phải tìm ra được những nguyên nhân dẫn đến việc khiếu nại, tố cáo, tranh chấp; từ đó đề ra các giải pháp để xử lý. Nhằm đánh giá thực trạng thực tế để phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu của đề tài, chúng tôi đã tiến hành lập Phiếu điều tra để tham khảo ý kiến của một số cá nhân có liên quan đến công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp cũng như ý kiến của người dân đã từng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trong lĩnh vực đất đai.

Với những vụ việc thực tế xảy ra trên địa bàn quận Hải Châu và qua kết quả điều tra, chúng ta có thể rút ra một số nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trong lĩnh vực đất đai.

Nguyên nhân thứ nhất: Hệ thống các văn bản pháp luật hiện nay còn nhiều bất cập, chưa đồng bộ để làm cơ sở cho việc xem xét giải quyết khiếu nại, tố cáo đã làm kéo dài việc giải quyết một số trường hợp, làm phát sinh đơn tái khiếu. Theo kết quả điều tra, có 87 % số người được hỏi đồng ý với nguyên nhân này.

Qua phân tích vụ việc, chúng ta nhận thấy được bất cập về cơ chế, chính sách là một nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai. Cơ chế chính sách về đất đai chậm được bổ sung, sửa đổi, còn nhiều chồng chéo, mâu thuẫn.

- Nguyên nhân thứ hai: Việc triển khai một số dự án phải kéo dài qua nhiều năm, chuyển đổi chủ đầu tư nhưng công tác đền bù giải tỏa không được giải quyết dứt điểm tại thời điểm thu hồi đất, chưa đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho người dân dẫn đến việc công dân có nhiều thắc mắc, khiếu kiện nhiều vấn đề có liên quan đến việc áp dụng các chính sách cho từng thời kỳ. Theo kết quả điều tra, có 94% số người được hỏi đồng ý với nguyên nhân này.

Như vậy, việc chưa bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân cũng chính là một nguyên nhân gây nên khiếu nại, khiếu kiện kéo dài trong lĩnh vực đất đai. Theo kinh nghiệm thực tế, đối thoại trực tiếp là việc làm rất hiệu quả để giải quyết các quyền lợi hợp pháp của công dân.Người đối thoại phải là người đứng đầu, người có quyền quyết định thì khả năng thành công sẽ rất cao. Ngược lại người không có thẩm