Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại quận Hải Châu

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại quận Hải Châu

Luật đất đai năm 2003 có 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai thì Luật đất đai năm 2013 có bổ sung thêm 02 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, đó là:

Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất và Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.[16].

3.2.1.1. Tình hình thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai Để phục vụ công tác quản lý sử dụng đất ngày càng tốt hơn, phù hợp với thực tiễn phát triển KT-XH, UBND thành phố đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai để phục vụ công tác quản lý, điều hành, đặc biệt là các văn bản quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, về công tác thu hồi đất, giao đất, và công tác đền bù giải phóng mặt bằng phục vụ phát triển đô thị:

- Ban Thường vụ Thành ủy đã ban hành Chỉ thị số 36-CT/TU ngày 30 tháng 7 năm 2014 về việc triển khai thi hành Luật đất đai trên địa bàn thành phố.

- UBND thành phố ban hành Quyết định số 7087/QĐ-UBND ngày 07/10/2014 về Kế hoạch thực hiện Chỉ thị số 36-CT/TU ngày 30 tháng 7 năm 2014 của Thành ủy Đà Nẵng.

3.2.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

Đây là nội dung quan trọng, cần thiết trong công tác quản lý đất đai. Việc xác định ranh giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính giúp việc quản lý đất đai giữa các cấp, đơn vị được thiết lập rõ ràng, tránh hiện tượng tranh chấp xảy ra giữa các phường với nhau. Từ việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính là cơ sở để lập và quản lý hồ sơ địa chính, từng bước giúp công tác quản lý hồ sơ địa chính được tốt hơn, chính xác hơn.

Địa giới hành chính quận Hải Châu được xác định theo Nghị định số 07/CP ngày 23/01/1997 của Chính phủ về việc thành lập các đơn vị hành chính trực thuộc thành phố Đà Nẵng, Nghị định số 24/2005/NĐ-CP ngày 02/3/2005 của Chính phủ về việc thành lập các phường thuộc quận Hải Châu, Liên Chiêu, Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng; Nghị định số 102/2005/NĐ-CP ngày 05/8/2005 về việc thành lập phường, xã thuộc quận Thanh Khê, huyện Hòa Vang; thành lập quận Cẩm Lệ.

Trong đó, Hồ sơ địa chính của một đơn vị hành chính phường, xã được lập thành 03 bộ, một bộ quản lý tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố, một bộ quản lý tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện và một bộ quản lý tại Ủy ban nhân dân phường, xã. Hồ sơ địa chính hiện nay được quản lý bao gồm các loại: Sổ Mục kê, Sổ Địa chính, Sổ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Sổ Đăng ký biến động đất đai, Bản đồ địa chính, Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất và các giấy tờ do người sử dụng đất nộp khi kê khai đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai Hệ thống sổ sách, giấy tờ này chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý của đất đai đã được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.[30].

3.2.1.3. Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Nguồn: UBND quận Hải Châu Hình 3.2: Phương án Quy hoạch tổng thể quận Hải Châu đến năm 2020

Cho đến nay, toàn quận đã hoàn thành xong việc khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/500 với tổng diện tích đất đo vẽ là 2.335.910 ha (tính đến ngày 31/12/2014) do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố thực hiện đo vẽ vào năm 1996. Công tác đo đạc bản đồ đã từng bước áp dụng có hiệu quả các công nghệ đo đạc hiện đại, đáp ứng được yêu cầu lập hồ sơ quản lý sử dụng đất phục vụ công tác quản lý công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu các ngành, các địa phương.

Tốc độ đô thị hóa nhanh, sử dụng đất để thực hiện các dự án nhiều nên đất đai biến động lớn, nhiều khu vực đòi hỏi cần phải đo mới để phù hợp với hiện trạng sử dụng đất.Hiện nay 13/13 phường thuộc quận có dữ liệu bản đồ theo hệ toạ độ VN- 2000 (Dự án xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quận Hải Châu đã hoàn chỉnh xong năm 2015, đã nghiệm thu, bàn giao sản phẩm, đang trong thời gian bảo hành).

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất được lập 5 năm một lần gắn liền với công tác kiểm kê đất đai năm 2010. Cho đến nay, UBND quận Hải Châu đã xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010; bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020.

Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:

- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí.

- Người sử dụng thửa đất.

- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.

- Giá đất, tài sản gắn liền trên đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.

- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.

- Các nội dung thông tin về từng thửa đất, từng chủ sử dụng phải được thể hiện chính xác, thống nhất trên tất cả các tài liệu có giá trị pháp lý để khai thác sử dụng trong quản lý biến động thường xuyên.

3.2.1.4. Công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2003 – 2010: Quy hoạch giai đoạn 2003 – 2010, kế hoạch kỳ đầu 2003 – 2005.

2011 – 2020: Không lập vì đã có Quy hoạch đô thị quận.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 40 Luật đất đai năm 2013: “Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm”. Thực hiện điều này, UBND quận tiến hành xây dựng Kế hoạch sử dụng đất năm 2015, năm 2016 và đã được UBND thành phố phê duyệt.

Về Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 là căn cứ vào: “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”. (theo Luật cũ thì căn cứ vào Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả cấp tỉnh và cấp huyện). Do đó, thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 45 Luật đất đai năm 2013 như sau: “Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”.[16].

Trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, UBND quận Hải Châu đã phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố và các cơ quan liên quan lập quy hoạch sử dụng đất cấp quận, trình UBND thành phố phê duyệt.

Đến nay, UBND quận Hải Châu đang phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường lập dự toán kinh phí xây dựng quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015).

Ngoài ra, hàng năm UBND quận thường xuyên báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước và xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm sau theo kế hoạch xây dựng cơ bản gắn với nhu cầu sử dụng đất gửi Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố để tổng hợp, báo cáo UBND thành phố trình Hội đồng nhân dân thành phố phê duyệt.[25].

3.2.1.5. Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất a) Giao đất, cho thuê đất

Luật đất đai năm 2013 thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất. Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Tại Điều 55 Luật đất đai năm 2013 quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất thì Tổ chức kinh tế chỉ được giao đất có thu tiền sử dụng đất trong 02 trường hợp đó là: giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê và giao đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Về thời hạn sử dụng đất thì tất cả các trường hợp giao đất cho Tổ chức kinh tế đều được giao đất có thời hạn theo thời hạn của dự án (không quá 50 năm); Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013).

- Theo quy định tại Điều 55 Luật đất đai 2013 thì Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết

hợp cho thuê (thời hạn sử dụng đất giao cho chủ đầu tư là 50 năm, giá đất được xác định theo giá đất ở, người mua nhà ở gắn liền với đất được sử dụng ổn định lâu dài);

4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

- Theo quy định tại Điều 56 Luật đất đai 2013 thì Nhà nước cho thuê đất trong các trường hợp sau:

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc ... . [16].

b) Về chuyển mục đích sử dụng đất lúa; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư

Theo Nghị định 42/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ thì việc chuyển mục đích sử dụng đất lúa; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng phải có ý kiến của Thủ tướng Chính phủ.

1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ

tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

- Về điều kiện chuyển nhượng đối với các dự án có đất ở phân lô bán nền: Theo quy định tại Điều 194 Luật đất đai năm 2013: Không cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá

nhân bằng hình thức phân lô, bán nền mà chưa xây dựng nhà ở đối với khu vực các quận, thành phố, thị xã thuộc tỉnh. Như vậy, đối với các quận thuộc thành phố Đà Nẵng sẽ không thuộc phạm vi được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành; Việc phân lô, bán nền phải có ý kiến của Bộ Xây dựng đối với những dự án mà chủ đầu tư có nhu cầu được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định tại khoản 7 Điều 4 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ.16].

c)Về thu hồi đất đối với dự án chậm triển khai:

Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật đất đai năm 2013: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng;

trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng (như: hỏa hạn, thiên tai...)” .[16].

3.2.1.6. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận cơ bản được hoàn thành (đạt hơn 98 %). Từ năm 2011, UBND quận đã có chủ trương điều tra, thống kê số lượng và hướng dẫn thủ tục cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận chưa đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất (lần đầu).

Qua thu thập số liệu trên địa bàn 13 phường thuộc quận, tổng số gia đình, cá nhân chưa đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là 1.183 trường hợp. Nguyên nhân chủ yếu là do đang có tranh chấp về quyền thừa kế; tranh chấp ranh giới sử dụng đất; đất nằm trong dự án quy hoạch hoặc là chủ hộ chưa đủ khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất...

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

- Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mẫu cũ): Tính đến 09/12/2009, số lượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp 38.918 giấy (bao gồm cho các trường hợp cấp giấy lần đầu, cấp đổi, cấp lại) đối với hộ gia đình, cá nhân.[30].

- Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (mẫu mới): Từ 10/12/2009 đến 31/12/2014, tổng số giấy chứng nhận cấp là: 24.913 giấy (bao gồm cho các trường hợp cấp giấy lần đầu, cấp đổi, cấp lại) đối với hộ gia đình, cá nhân.[30].

3.2.1.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai

Căn cứ chủ trương của cấp trên, UBND quận chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo đúng quy định tại Điều 34 Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Chỉ thị số 21/CT-TTg ngày 01/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Quyết định số 7541/QĐ-UBND ngày 23/10/2014 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn thành phố Đà Nẵng; Kế hoạch số 156/KH-UBND ngày 12/12/2014 của UBND quận Hải Châu về việc thực hiện Kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.

Số liệu về kiểm kê đất đai qua các năm và thống kê đất hàng năm đã phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất của từng thời kỳ, phục vụ tốt cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Theo số liệu thống kê đất đai, Tổng diện tích đất tự nhiên trong địa giới hành chính quận Hải Châu đến ngày 31/12/2014 là 2.335,9 ha. Trong đó: Đất nông nghiệp: 8,5 ha, đất phi nông nghiệp: 2.050,2 ha; đất chưa sử dụng là 277,3 ha.[25].

3.2.1.8. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành.[14].

Luật đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.