Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ
Qua quá trình khảo sát tại quận Hải Châu, các giao dịch đất đai chỉ xảy ra ở các nội dung: quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Những hoạt động như quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất,quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất chưa được thể hiện trong công tác quản lý.
3.4.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.4.1.1. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại quận Hải Châu giai đoạn 2010-2014
Theo số liệu của VPĐKđất đai chi nhánh Hải Châu số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu từ năm 2010 đến nay chiếm một số lượng khá lớn trong các loại hồ sơ về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, là loại hồ sơ chiếm số lượng cao trong các loại hồ sơ về thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu tất yếu của xã hội, do đó việc tăng cường công tác cải cách hành chính, vận dụng một cách linh hoạt trong quá trình giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cơ quan, đơn vị có liên quan đã đáp ứng kịp thời nhu cầu của người sử dụng đất.
Kết quả hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn 13 phường thuộc quận Hải Châu từ năm 2010 đến 2014 cụ thể như sau:[30].
Bảng 3.7: Kết quả Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2010 - 2014 PHƯỜNG/ NĂM 2010 2011 2012 2013 2014
Hòa Cường Nam 541 403 288 314 114
Hòa Cường Bắc 547 620 456 404 140
Hòa Thuận Tây 215 197 173 302 85
Hòa Thuận Đông 223 233 184 149 69
Thanh Bình 350 332 256 258 62
Bình Hiên 164 169 130 115 53
Thạch Thang 220 237 179 180 26
Hải Châu 1 184 152 132 116 53
Hải Châu 2 142 109 92 116 41
Nam Dương 110 127 91 99 41
Phước Ninh 172 134 120 118 43
Bình Thuận 247 274 187 175 62
Thuận Phước 283 264 188 191 61
TỔNG CỘNG 3398 3251 2476 2537 850
Nguồn: VPĐK đất đai Hải Châu
3.4.1.2. Ý kiến đánh giá của người sử dụng đất
Qua điều tra lấy ý kiến của người dân trực tiếp thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đa số thống nhất đề nghị nên có cải cách về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang áp dụng như hiện nay mà cụ thể là việc chuyển nhượng QSDĐ hiện do 02 cơ quan cùng làm một công việc trùng lắp như nhau là không cần thiết, thay vì công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng thì việc này nên giao trách nhiệm cho VPĐK đất đai đảm nhiệm luôn, ngoài ra việc 02 cơ quan cùng làm trùng lắp một công việc thì khi có xảy ra sai sót thì thường đổ trách nhiệm cho nhau, thêm vào đó nếu giảm bớt một đầu mối tham gia vào quá trình giải quyết hồ sơ thì sẽ giảm được chi phí về thời gian và tiền của xã hội mà cụ thể là lệ phí công chứng cũng là một khoản không phải là thấp.
Về tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ qua Sàn giao dịch bất động sản, theo quy định của pháp luật hiện hành thì những địa phương đã có sàn giao dịch bất động sản thì việc chuyển nhượng QSDĐ phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên qua khảo sát trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng thì đại đa số người dân được hỏi ý kiến khi tham gia vào hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đều không muốn thực hiện qua Sàn giao dịch BĐS với nguyên nhân chủ yếu là thực hiện qua Sàn giao dịch BĐS phải tốn phí, tỷ lệ giao dịch thành công tại sàn giao dịch là khá thấp, còn thiếu sự minh bạch do chưa được chuyên nghiệp hóa, ngoài ra một nguyên nhân không kém phần quan trọng khiến việc thực hiện QSDĐ không được thực hiện qua sàn là do tâm lý của người dân không muốn người khác biết về tài sản, bất động sản của mình.
3.4.2. Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai hiện hành quy định chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mới có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013 tương thích với quy định về thừa kế tài sản của Bộ luật Dân sự năm 2005 cụ thể: Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hiện nay ở nước ta khi con cái trưởng thành lập gia đình, cha mẹ thường cho một phần đất để họ làm nhà ở hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất. Đây là tình trạng sử dụng đất phổ biến cần phải được chú trọng nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được tặng cho quyền sử dụng đất.
Trong các quyền năng của người sử dụng đất, quyền thừa kế QSDĐ có vị trí hết sức đặc biệt. Do tính chất pháp lý đặc thù của loại tài sản này khi xem xét về thừa
kế quyền sử dụng đất phải kết hợp vận dụng các quy định của Luật Đất đai và Luật Dân sự để việc giải quyết phù hợp với tính chất đặc biệt của loại tài sản này.
Khi giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất Toà án vừa phải căn cứ vàoLuật Đất đai vừa phải căn cứ vào Bộ luật Dân sự và các văn bản khác quy định về thừa kế quyền sử dụng đất để giải quyết cho phù hợp.
Về tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, số lượng hồ sơ về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được phân loại và tổng hợp chung vào hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất nên không có số liệu riêng về hồ sơ về thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.[30]
3.4.3. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 3.4.3.1. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại quận Hải Châu giai đoạn 2010-2014
Kết quả Thế chấp theo số liệu của Văn phòng Đăng ký Đất đai chi nhánh Hải Châu số lượng hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận từ năm 2010 đến nay là loại hồ sơ chiếm số lượng nhiều nhất trong các loại hồ sơ về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất kinh doanh là hoạt động thường xuyên, liên tục và không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường của nước ta hiện nay. Kết quả hồ sơ thực hiện thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng từ năm 2010 đến năm 2014:[30].
Bảng 3.8: Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2014
Năm 2010 2011 2012 2013 2014
Thế chấp, Bảo lãnh QSDĐ 8731 6969 6729 3387 3672
Nguồn: VPĐK đất đai Hải Châu 3.4.2.2. Ý kiến đánh giá của người sử dụng đất
Theo số liệu khảo sát, với 30 người được hỏi ý kiến thì có 22/30 chiếm tỷ lệ 73% người được hỏi cho rằng trong các quyền của người sử dụng đất, quyền thế chấp là quan trong nhất. Đại đa số người sử dụng đất nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp quyền sử dụng đất.Điều này phản ánh xu thế hiện nay, người sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống.Nên quyền thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp giúp họ giải quyết được vấn đề vốn.Số liệu này cho thấy quyền thế chấp quyền sử dụng đất có tầm quan trọng như thế nào đối với người dân.Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993. Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực
hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Để đảm bảo cho hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liến với đất tại các tổ chức tín dụng được thuận lợi, ngăn chặn tình trạng một tài sản được đem thế chấp nhiều lần, nhiều tổ chức tín dụng hoặc tài sản đang tranh chấp mà vẫn đem thế chấp. Do đó, sự ra đời của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để đáp ứng kịp thời nhu cầu của tổ chức, cơ quan và cũng nhằm thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai góp phần tham gia đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
Trong quá trình thực hiện công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng tại VPĐK đất đai còn có những bất cập và nhiều cách hiểu khác nhau về một vấn đề, nên cần phải làm rõ và quy định cụ thể để tránh xảy ra thiệt hại về kinh tế cũng như sai phạm trong thi hành nhiệm vụ được giao.
3.4.4. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Trên địa bàn toàn thành phố Đà Nẵng chỉ thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu tập trung tại huyện Hòa Vang, tại quận Hải Châu không có trường hợp nào.[30]
3.4.5. Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Theo số liệu của VPĐK đất đai chi nhánh Hải Châu việc cho thuê, cho thuê lại đất của đối tượng là hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận không diễn ra.
Việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng chủ yếu được thực hiện trong các khu công nghiệp như: Hòa Khánh, Liên Chiểu, Hòa Cầm, Vân Đồn, Thọ Quang, Thanh Vinh …[30].
Tuy nhiên, trên thực tế việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân có xảy ra nhưng chưa được thể hiện trong công tác quản lý.