CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.2. Một số khái niệm về đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [5].
Theo quy định của luật đất đai 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Có 02 hình thức chính đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đó là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong 04 trường hợp gồm đất được giao, cho thuê để sử dụng; đất đang sử dụng hoặc được giao quản lý và nhà ở, tài sản gắn liền đất nhưng chưa đăng ký.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Hiện nay, đăng ký lần đầu đang được Nhà nước thực hiện với nhiều cải cách hành chính về cấp GCNQSDĐ. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
Đăng ký biến động được thực hiện đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi do cho thuê, cho tặng, chủ sở hữu đổi tên, thay đổi về diện tích, số hiệu địa chỉ thửa đất, quyền sử dụng chung cho cả vợ chồng;
thay đổi do chia tách quyền sử dụng đất chung của một nhóm người, thay đổi tài sản gắn liền, mục đích, thời hạn sử dụng…
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
1.1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,...
- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất.
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:
+ Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần biết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
+ Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện Đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như :
+ Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất. Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;
+ Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;
+ Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất : kết quả quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao. Vì vậy thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới ĐKĐĐ để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến ĐKĐĐ, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu;
+ Công tác giao đất, cho thuê đất : Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban đầu
để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký;
+ Công tác phân hạng và định giá đất : kết quả phân hạng và định giá đất là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng;
+ Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai : trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Do vậy, để đảm bảo thực hiện Đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,...
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ Đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai. Thông qua Đăng ký đất đai, chất lượng dữ liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất [6].
1.1.2.3. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản a. Hồ sơ đất đai và bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối
với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân [7].
- Đối với Nhà nước để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
- Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
b. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản Có 4 nguyên tắc cơ bản sau đây:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: một biến động về quyền đối với đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
- Nguyên tắc đồng thuận: Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đổng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
- Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ.
Trên thực tế, mức độ công khai thay đổi tuỳ theo quốc gia. Ở một số quốc gia (Hà Lan, Bỉ, Pháp, Scotland) bất cứ ai muốn đều có thể tiếp cận hồ sơ đăng ký đất đai.
ở một số quốc gia khác, đối tượng được phép tiếp cận hổ sơ đăng ký hẹp hơn, thí dụ, ở Đức chỉ những người có quyền lợi liên quan theo quy định của pháp luật mới được phép tiếp cận thông tin đăng ký ở Anh cho tới năm 1990 chỉ có chủ sở hữu và những người được chủ sở hữu cho phép mới được tiếp cận thông tin đăng ký của họ. Có thể nói tính chất “bí mật cá nhân” của hồ sơ đăng ký hầu như đều tồn tại ở nhiều nước với mức độ khác nhau. Tuy nhiên, cùng với thời gian, nhu cầu xã hội đối với việc công khai hoá thông tin đăng ký đất đai ngày càng tăng. Người ta cũng dần dần nhận thức
được lợi ích của việc công khai hoá này đối với cộng đồng, nhất là nó góp phần làm đơn giản hoá các giao dịch về đất đai, tăng độ an toàn trong giao dịch … Chính vì vậy, nhiều quốc gia đã mở rộng tính công khai của hồ sơ đăng ký, điển hình là nước Anh, Luật Đăng ký đất đai 1988 có hiệu lực năm 1991 đã chấm dứt thời kỳ ” bí mật cá nhân” đối với hồ sơ đăng ký đất đai.
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đom giản hoá các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai [8].
c. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Số thửa đất là số thứ tự của thửa đất trên mỗi tờ bản đồ hoặc bản trích đo địa chính có thửa đất đó; trường hợp bản trích đo địa chính có một thửa đất thì số hiệu thửa đất được ghi “01” [9].
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Ngày nay, đăng ký quyển và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất Trên thế giới đã hình thành các hệ thống đăng ký đất đai đa mục tiêu. Như ở châu Âu có hệ thống Địa chính đa mục tiêu. Đối với hê thống mới này, việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi. Thông thường, đơn vị đăng ký là thửa đất, được định nghĩa là một phần liên tục của bể mặt trái đất trên đất liền, mà ở đó mỗi thuộc tính cần quản lý là đồng nhất trong toàn bộ thửa đất đó. Quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn, hàng trăm ha.