Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu một số nước trên thế giới
Xét tổng quát về hệ thống quản lý nhà nước về đất đai (gọi chung là hệ thống địa chính), mỗi quốc gia có một cách tiếp cận khác nhau, có mục tiêu khác nhau. Mục tiêu và cách tiếp cận được hình thành do trình độ phát triển kinh tế - xã hội, chế độ chính trị, đặc điểm tự nhiên, truyền thống lịch sử của mỗi quốc gia.
Nói chung, các hệ thống địa chính thiết lập ở các nước khác nhau có khác nhau về chi tiết nhưng có thể khái quát hình thành bốn chức năng chính. Thứ nhất là chức năng xác định giá trị kinh tế của đất đai để thu thuế và quản lý tài chính đất đai, thứ hai là chức năng xác định giá trị pháp lý của đất đai để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu, người sử dụng và những người có liên quan, thứ ba là là chức năng xác định những mục đích sử dụng được phép đối với đất đai theo từng thời kỳ sao cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đai, thứ tư là chức năng cung cấp thông tin về đất đai phục vụ nhu cầu quản lý của nhà nước và nhu cầu sử dụng của cộng đồng.
1.2.1.1. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện.
Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai [3].
Hệ thống Torrens được hình thành từ năm 1857 ở Bang Nam Australia, là một hệ thống bằng khoán có tính điển hình. Hệ thống này dựa trên cơ sở quá trình đăng ký đất đai tại các cơ quan đăng ký, sau đó các cơ quan đăng ký tiến hành các thủ tục kỹ thuật trong việc thành lập hệ thống hồ sơ địa chính để mô tả đầy đủ và chính xác các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của chủ sở hữu đất và thửa đất, cuối cùng cơ quan có thẩm quyền phát hành một giấy chứng nhận quyền sở hữu thửa đất để thay thế mọi loại chứng thư pháp lý khác (chủ sở hữu giữ 1 bản và cơ quan đăng ký giữ 1 bản) [3].
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại các bang (ví dụ Northern Territory) là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng ký tại bang đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp.
1.2.1.2. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thụy Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.
Hệ thống ĐKĐĐ ở Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens.
Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ.
Để lưu giữ và công bố thông tin dữ liệu liên quan đến các đơn vị bất động sản đã được đăng ký, một hệ thống lưu trữ chính thức và thống nhất đã được thiết lập ở Thụy Điển, dưới sự hỗ trợ của một quy trình xử lý tự động thông qua một Sổ Đăng ký điện tử với tên gọi Sổ Đăng ký bất động sản do Luật Đăng ký Bất động sản điều chỉnh.
Việc quản lý và vận hành hệ thống Sổ Đăng ký bất động sản thuộc trách nhiệm của Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia.
+ Nội dung thông tin đăng ký được chia thành 5 phần cơ bản, bao gồm: (1) Phần chung/Phần tổng quát; (2) Phần đăng ký quyền; (3) Phần địa chỉ; (4) Phần công trình trên đất; và (5) Phần dữ liệu định giá tính thuế. Ngoài ra, dữ liệu đăng ký có thể chứa đựng những thông tin từ một hoặc một số lĩnh vực đăng ký khác, gọi là những thông tin bổ sung. Chính phủ có thể ban hành quy định cụ thể liên quan đến những thông tin bổ sung và nội dung những phần khác của Sổ Đăng ký bất động sản [42].
+ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai được vi tính hóa được công khai để nhân dân giám sát và cũng như có thể dễ dàng tiếp cận qua dịch vụ Internet. Để truy cập thông tin dữ liệu về một đơn vị bất động sản, người có nhu cầu có thể sử dụng những dấu hiệu nhận biết khác nhau như tên của tài sản (bao gồm tên huyện, làng, khu và số của đơn vị tài sản), địa chỉ của bất động sản (tên huyện, tên đường và số địa chỉ), đặc điểm kỹ thuật, ghi chú lưu trữ về quyền đi qua bất động sản liền kề, ghi chú lưu trữ về kế hoạch sử dụng đất và những quy tắc xây dựng. Tuy nhiên, dữ liệu được phép truy xuất không phải là toàn bộ thông tin lưu trữ đối với đơn vị bất động sản. Để bảo vệ thông tin dữ liệu cá nhân, Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia sẽ không cung cấp bất kỳ thông tin nào về người sở hữu đơn vị bất động sản hoặc về việc thế chấp đơn vị bất động sản. Hơn nữa, thông tin được truy xuất cũng không thể được sử dụng như là một chứng cứ pháp lý. Nếu muốn, người có nhu cầu phải liên hệ và yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai cung cấp [43].
1.2.1.3. Tình hình nghiên cứu tại Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với Internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009.
Trước năm 2002, Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng
ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký. Bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...) [44].