CHƯƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.2. Những nội dung của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
1.2.2 Chủ thể hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Chủ thể hợp đồng là các bên tham gia hợp đồng, có quyền, nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợp đồng. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là các bên tham gia hợp đồng thế chấp. Theo đó, chúng ta có thể phân loại các nhóm chủ thể sau:
1.2.2.1 Bên thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp (Điều 317 BLDS 2015).
Bên thế chấp hay còn gọi là bên bảo đảm - là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp (Khoản 1 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP). Theo đó, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình trước bên nhận thế chấp. Nói cách khác, tài sản thế chấp đó chính là công cụ bảo đảm khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ theo quy định tại hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã ký kết với bên cho vay, bên nhận thế chấp tài sản. Bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có thể là cá nhân, hộ gia đình. Những chủ thể này phải có năng lực chủ thể trong thế chấp quyền sử dụng đất ở.
- Cá nhân
Cá nhân tham gia trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải là người có năng lực pháp luật đầy đủ. Trong trường hợp bị hạn chế năng lực năng lực pháp luật phải có người giám hộ trong các giao dịch về thế chấp.
Theo Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014, bên cạnh cá nhân trong nước (khoản 1), người Việt Nam định cư ở nước ngoài (khoản 2) và cá nhân nước ngoài (khoản 3) cũng là những đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, không phải mọi người nước ngoài mà chỉ có những người thuộc một trong các trường hợp sau mới có khả năng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: (i) Được phép nhập cảnh vào Việt Nam[14] (khoản 1 Điều 8 và điểm c khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014);
(ii) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam (điểm a khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014). Theo đó các cá nhân trên có thể sử dụng nhà ở của mình để thực hiện các giao dịch dân sự trong đó bao gồm việc thế chấp để vay vốn (Điều 10 Luật
Nhà ở 2014).
- Hộ gia đình
Mặc dù, pháp luật hiện hành không thừa nhận tư cách chủ thể của hộ gia đình trong quan hệ dân sự, nhưng để phù hợp với các điều kiện đặc thù về kinh tế, văn hóa, xã hội, gia đình và lịch sử của Việt Nam, Bộ luật dân sự 2015, vẫn ghi nhận hộ gia đình là một thực thể pháp lý đang tồn tại trong đời sống xã hội theo cách tiếp cận mới, đồng thời quy định cụ thể về chủ thể tham gia, tài sản chung cũng như trách nhiệm của đại diện hộ gia đình.
Thứ nhất, chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình được xác định như sau: Trường hợp hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết.
Trường hợp thành viên của hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện. Đối với hộ gia đình sử dụng đất thì quan hệ dân sự được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai (Điều 101 BLDS 2015). Đây là trường hợp đặc thù áp dụng cho quan hệ đất đai quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất;
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013) Thứ hai, tài sản chung của các thành viên hộ gia đình
Việc xác định tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, quyền, nghĩa vụ đối với tài sản này được xác định theo quy định tại Điều 212 của Bộ luật Dân sự 2015 về sở hữu chung của các thành viên gia đình, đó là khối tài sản do các thành viên của cả hộ tạo lập nên trong quá trình tiến hành các hoạt động kinh tế chung và các tài sản mặc dù thuộc sở hữu cá nhân nhưng có thỏa thuận góp vào khối tài sản
chung, hoặc các tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung. Tài sản chung này bao gồm: quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (gồm cả đất ở và đất canh tác), rừng, rừng trồng của hộ khi được Nhà nước giao đất canh tác, trồng rừng cho hộ và các tài sản chung được tạo thành.
Hoạt động kinh tế chung có thể hiểu là việc cùng canh tác trên một thửa ruộng, cùng làm một nghề thủ công như: làm giấy, in tranh, đồ mộc, đồ sành sứ, làm đồ thủ công mỹ nghệ, cùng sản xuất một loại sản phẩm… mà mỗi thành viên phụ trách một công đoạn trong quá trình sản xuất hoặc cùng tạo ra một nhóm sản phẩm và tiến hành phân phối, bán, cho thuê trong một tổng thể… và cùng được hưởng lợi từ các hoạt động kinh tế chung nêu trên.
Việc hưởng lợi có thể là trực tiếp (nhận tiền, tài sản chia cho từng người) hoặc thông qua việc thụ hưởng chung các lợi ích như nhà ở, ăn uống, đi lại bằng tài sản chung.
Như vậy, các hoạt động đơn lẻ của thành viên hộ gia đình như mua bán phục vụ tiêu dùng cá nhân không được coi là hoạt động của hộ gia đình và hộ gia đình không phải chịu trách nhiệm với hành vi của cá nhân đó (trong trường hợp cá nhân là người từ đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự). Việc xác định tài sản chung, các hoạt động kinh tế chung của hộ gia đình có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định trách nhiệm của hộ gia đình khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự, đặc biệt là quan hệ tín dụng với ngân hàng [8].
- Tổ chức
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất quy định trong Luật đất đai Việt Nam bao gồm: Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức).
Mặt khác, Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được thế chấp bằng quyền
sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (điểm d, khoản 2, điều 174 Luật đất đai 2013).
Theo quy định trên thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đều là người sử dụng đất.
- Đối với tài sản gắn liền với đất như nhà ở, khoản 12, Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 quy định về chủ sở hữu nhà ở như sau: Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. Đồng thời Luật này cũng quy định đối tượng được sở hữu nhà ở Việt Nam: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.(Điều 7 Luật Nhà ở 2014).
1.2.2.2 Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp và bên có quyền được ngân hàng thanh toán, bồi thường thiệt hại trong trường hợp ký quỹ (Khoản 2 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP). Trong quan hệ thế chấp, bên nhận thế chấp là bên có quyền và các bên ràng buộc nhau bởi quan hệ tài sản. Bên thế chấp dùng tài sản của mình để đảm bảo cho khoản vay, bên nhận thế chấp nhận thế chấp tài sản, cho bên thế chấp vay vốn đồng thời thu lãi từ việc cho vay trên. Việc nhận tài sản thế chấp là biện pháp bảo đảm cho quan hệ cho vay. Theo quy định tại khoản 16 Điều 4 Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2010, cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi [9].
Theo quy định tại BLDS năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật tổ chức tín dụng năm 2010, bên nhận thế chấp có thể là tổ chức tín dụng, ngân hàng đang được
phép hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân. Đối với Ngân hàng, tổ chức tín dụng được nhận thế chấp của tất cả các loại đất; còn tổ chức kinh tế, cá nhân là công dân Việt Nam chỉ được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không phải là đất thuê, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực mà đã trả tiền thuê đất thời gian còn lại ít nhất là năm năm thì được thế chấp quyền sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất thì cũng sẽ được thế chấp quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất cũng được thế chấp quyền sử dụng đất. Hoạt động của ngân hàng, tổ chức tín dụng trong vai trò là bên nhận thế chấp, bên cho vay. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại (với tư cách là chủ nợ) và người đi vay (khách hàng vay) là một hợp đồng tín dụng, ghi nhận những thoả thuận cơ bản ràng buộc người vay phải tuân thủ trước khi giao kết hợp đồng tín dụng: Ví dụ: Điều kiện về tài sản bảo đảm, mục đích sử dụng vốn vay, tính khả thi của dự án, phương án kinh doanh,… và để đảm bảo cho Ngân hàng thương mại tồn tại và phát triển bền vững thì hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại phải tuân thủ mục đích: An toàn lợi nhuận và tính cạnh tranh.