CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
2.1.1 Chủ thể hợp đồng
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, các chủ thể sử dụng đất dưới đây có quyền thế chấp quyền sử dụng đất:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và không chuyển mục đích sử dụng đất; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác và Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất; Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm (Khoản 2, 3 Điều 174; Khoản 2, 3, 4 Điều 176; Khoản 1 Điều 177; Khoản 1 Điều 178 Luật Đất đai năm 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; Hộ gia đình, cá nhân thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất và được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1, 3 Điều 179; khoản 1 Điều 180 Luật Đất đai năm 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp (Khoản 1, 3, 4 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013).
- Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất và Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài ; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài (Điều 184 Luật Đất đai năm 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Khoản 1 Điều 185 Luật Đất đai năm 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013).
Những chủ thể này được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế còn được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Trong khi đó, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng đã
trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất sang hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất mà không được thế chấp quyền sử dụng đất. Sở dĩ có sự khác nhau về quyền thế chấp quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng đất dựa trên từng hình thức giao đất, cho thuê đất và nghĩa vụ tài chính mà họ phải nộp khi được giao đất, cho thuê đất. Đối với các chủ thể sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thì họ phải bỏ tiền ra “mua” quyền sử dụng đất. Vì vậy, trong thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất nên họ được quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Ngược lại, nếu người sử dụng đất được Nhà nước giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc giao đất nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng, tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; xét dưới góc độ kinh tế, người sử dụng đất chỉ “mượn” quyền sử dụng đất nên họ không được thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
2.1.1.2 Bên nhận thế chấp
Theo các quy định từ Điều 166 – Điều 187 của Luật Đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và quyền thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, bên nhận thế chấp là “tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”. Theo Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 thì tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam bao gồm:
- Các tổ chức tín dụng Việt Nam bao gồm: Ngân hàng (Ngân hàng thương mại Nhà nước, Ngân hàng thương mại cổ phần, Ngân hàng Chính sách xã hội, Ngân hàng hợp tác xã); Tổ chức tín dụng phi ngân hàng; Tổ chức tài chính vi mô và Quỹ tín dụng nhân dân.
- Tổ chức tín dụng nước ngoài, bao gồm: Văn phòng đại diện, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài.
Như vậy, phạm vi chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất của pháp luật hiện hành so với các văn bản trước đây đã được mở rộng hơn rất nhiều. Thay vì nguồn vốn cung ứng cho người dân trước đây bị khống chế bởi một chủ thể hạn hẹp là các ngân hàng của nhà nước và các tổ chức tín dụng của Việt Nam thì nay pháp luật đất đai đã tạo ra khả năng và cơ hội rộng lớn hơn cho người có nhu cầu về vốn được lựa chọn chủ thể nhận thế chấp phong phú và đa dạng hơn. Theo đó, các tổ chức tín dụng trong nước không chỉ bó hẹp ở loại hình tổ chức tín dụng của nhà nước, mà cả các ngân hàng thương mại cổ phần, quỹ tín dụng nhân dân cũng được phép hoạt động.
Mở rộng hơn nữa đó là sự ghi nhận và cho phép các tổ chức tín dụng liên doanh, các tổ chức tín dụng phi ngân hàng 100% vốn nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam, bao gồm công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính và các tổ chức tín dụng phi ngân hàng khác… cũng trở thành chủ thể của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Sự thay đổi theo hướng mở rộng phạm vi chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên của pháp luật hiện hành là hoàn toàn đúng đắn và phù hợp với thực tế khách quan. Một mặt, tạo môi trường pháp lý cho các tổ chức kinh doanh tiền tệ được thực hiện đúng chức năng của mình, thông qua đó cũng tạo nên sự cạnh tranh bình đẳng và lành mạnh giữa các tổ chức tín dụng. Mặt khác, mở rộng phạm vi chủ thể nhận thế chấp sẽ tạo điều kiện và cơ hội cho các nhà đầu tư, kinh doanh lựa chọn và mở rộng kênh huy động vốn, khai thác tối đa nguồn vốn không chỉ trong nước mà còn từ nước ngoài phục vụ cho công việc của mình, tạo cơ hội tốt cho người sử dụng
đất lựa chọn người cho vay vốn có chất lượng phục vụ tốt nhất.