CHƯƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.2. Những nội dung của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
1.2.4 Những thỏa thuận chủ yếu trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
1.2.4.1 Thỏa thuận của các bên về thế chấp đồng thời hay thế chấp tách rời
khi thế chấp quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất
Theo quy định tại khoản 2 Điều 68 Nghị định 163/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm: “Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Tuy nhiên, trong trường hợp người thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất thì nghị định 163 lại không có quy định cụ thể. Để khắc phục vấn đề này, ngày 22 tháng 12 năm 2012, Chính phủ đã ban hành nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163, trong đó tại khoản 19 Điều 1 cũng đã quy định rõ:
“Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
“Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.”
Quy định nêu trên đã xác định rõ: khi thế chấp quyền sử dụng đất mà có tài sản là nhà ở, công trình xây dựng, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là tài sản gắn liền với đất) thì các tài sản trên đất đó có thuộc tài sản thế chấp cùng với quyền sử dụng đất hay không là tùy thuộc hoàn toàn vào sự thỏa thuận của các bên tham gia quan hệ thế chấp. Điều đó cũng tương tự được áp dụng
trong trường hợp tại thời điểm thế chấp, tài sản thế chấp mới chỉ có quyền sử dụng đất, sau khi ký kết hợp đồng, bên thế chấp sử dụng vốn vay để đầu tư và tạo mới đó có thuộc phạm vi tài sản thế chấp hay không cũng tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Quy định này đã thể hiện sự linh hoạt và phù hợp với diễn biến của quá trình khai thác, sử dụng bất động sản trên thực tế. Đây là một quy định mở, vừa thể hiện sự tôn trọng tối đa quyền định đoạt của chủ thể có quyền về tài sản, vừa nâng cao năng lực tự chủ, tự chịu trách nhiệm của chủ thể cho vay. Thông qua đó, tạo quyền chủ động và linh hoạt cho các chủ thể tham gia giao dịch thế chấp QSDĐ nói riêng và giao dịch thị trường bất động sản nói chung.
1.2.4.2 Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi thế chấp
Thực chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất là quan hệ giao dịch dân sự, mà đã là quan hệ giao dịch dân sự thì yếu tố tự do thoả thuận ý chí của các bên phải được đặt lên hàng đầu và phải được tôn trọng triệt để. Do đó, giá đất thế chấp do bên thế chấp và bên nhận thế chấp thoả thuận. Việc tôn trọng sự thỏa thuận và tạo quyền chủ động cho các chủ thể trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, mà còn hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích chung của nhà nước và toàn thể xã hội.
Các TCTD với chức năng huy động vốn để cho vay nên kết quả của hoạt động kinh doanh không chỉ tác động đến sự tồn tại của chính TCTD mà còn tác động đến quyền lợi của người gửi tiền. Nếu nhận định về thị trường không tốt, việc xác định giá trị TSTC tùy tiện, không tính tới yếu tố an toàn cho những khoản vay dẫn đến TSTC không có tính thanh khoản hoặc không đủ để bù đắp cho những khoản vay thì rủi ro xảy ra không chỉ các TCTD gánh chịu, mà chúng còn ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Vì vậy, TCTD cần xem xét, đánh giá và phân tích các yếu tố tác động khách quan và chủ quan của thị trường, điều kiện kinh tế xã hội liên quan đến việc hình thành nên giá cả của quyền sử dụng đất, để từ đó quyết định mức cho vay phù hợp.
1.2.4.3 Thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên.
Các quyền và nghĩa vụ được quy định tại BLDS 2015 mang tính định hướng cho các chủ thể khi tham gia giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất có những chuẩn
mực, những khuôn mẫu để các bên có thể dựa vào đó đưa ra các thỏa thuận, các cam kết một cách thuận lợi, dễ dàng. Song, tùy thuộc vào tính chất, đặc điểm, yêu cầu và nội dung của từng hợp đồng cụ thể mà các bên tham gia quan hệ thế chấp có thể thỏa thuận, đàm phán để thiết lập các quyền và nghĩa vụ vượt ra ngoài phạm vi của những ràng buộc khuôn mẫu nêu trên. Trong trường hợp này, pháp luật tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên khi thiết lập quan hệ, miễn sao sự thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật. Theo đó, bên cạnh các quyền và nghĩa vụ của cá bên mà BLDS 2015 đã quy định, các bên cần phải thỏa thuận một cách cụ thể, rõ ràng một số nội dung quan trọng sau đây như: thỏa thuận về quyền tiếp tục được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất trong thời gian thế chấp; cần thỏa thuận rõ cơ chế giải quyết quyền lợi cho bên nhận thế chấp trong trường hợp quyền sử dụng đất thế chấp bị nhà nước thu hồi trong quá trình thế chấp…