CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
2.2.6 Về hoạt động xử lý tài sản thế chấp
Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai và nhà ở hiện hành quy định tổ chức, cá nhân mua tài sản thế chấp hoặc nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ là nhà ở, quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và TSGLVĐ. Quy định trên mặc nhiên công nhận những chủ thể không thuộc diện được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và TSGLVĐ có quyền mua, có quyền nhận chuyển nhượng TSTC, nhưng sau đó phải chuyển nhượng hoặc bán cho người khác chứ không được sang tên mình. Vì thế quy định này mâu thuẫn với các quy định về điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở. Theo đó, chủ thể không thuộc đối tượng được cấp giấy tờ sở hữu tài sản thì cũng không trở thành chủ thể của những hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản đó. Giao dịch mua bán và nhận chính TSTC để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ hoàn toàn khác với giao dịch tặng cho hay thừa kế quyền sử dụng đất bởi tính chất đền bù. Với tính chất không có đền bù của giao dịch tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở thì người được nhận sẽ được hưởng giá trị trên tài sản. Theo quy định của điểm b, khoản 2, điều 161 Luật Nhà ở 2014 thì tổ chức, cá nhân được tặng cho, được thừa kế nhà ở nhưng không thuộc diện được cấp đăng ký sở hữu nhà ở thì có quyền trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán nhà ở sau khi đã có đầy đủ các giấy tờ hợp lệ để chứng minh quyền của mình. Còn giao dịch có tính đền bù như mua bán, nhận chính tài sản thế chấp để thay thế thì không thể áp dụng tương tự, vì chúng dễ gây ra tình trạng “đầu cơ” của những người có tiền vào TSTC, sau đó tìm cách bán lại để hưởng lợi mà không phải nộp các khoản thuế như trường hợp mua bán thông thường khác.
Xử lý TSTC là nhà ở hình thành trong tương lai:
Theo quy định tại điểm b, khoản 1, điều 175 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế (bao gồm cả tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích xây nhà để bán hoặc cho thuê) được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật. Theo Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân, pháp nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại TCTD. Trên cơ sở vận dụng các quy định trên, có thể có ba giao dịch sau đây được xác lập trên cùng một đối tượng bảo đảm: (i) Chủ đầu tư (đã có GCNQSDĐ đối với khu đất để xây nhà chung cư) thế chấp QSDĐ và công trình xây dựng trên đất để vay. Giao dịch thế chấp được đăng ký tại Văn phòng
đăng ký đất đai. (ii) Người mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp căn hộ sẽ hình thành. Giao dịch thế chấp được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. (iii) Người mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua căn hộ chung cư (vì quyền tài sản là một loại tài sản). Giao dịch thế chấp được đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản. Dự án trong hợp đồng thế chấp thứ nhất bao gồm cả căn hộ trong hợp đồng thế chấp thứ hai; căn hộ sẽ hình thành trong hợp đồng thế chấp thứ hai thực chất là quyền tài sản trong hợp đồng thế chấp thứ ba. Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 có quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại TCTD đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó;
trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê, mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế việc thực hiện giải chấp đối với từng căn hộ trong toàn bộ dự án đã thế chấp là một bài toán khó đối với các TCTD và Văn phòng đăng ký đất đai. Có nơi, các chủ thể tự sáng tạo trong sự nghi ngại nếu sau này có hể bị tòa án tuyên vô hiệu, có nơi các chủ thể tìm kiếm giải pháp an toàn là không làm gì cả, cứ chờ văn bản hướng dẫn thi hành mà thực tế thì chưa có một văn bản nào hướng dẫn về thủ tục giải chấp cho trường hợp cụ thể này.
Nếu phải xử lý TSTC của hợp đồng thứ nhất , tất yếu sẽ không có căn cứ để bảo vệ lợi ích của các chủ thể nhận thế chấp khác vì pháp luật hiện hành chỉ mới có quy định xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp một tài sản được thế chấp để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự. [17].
Thu giữ TSBĐ để xử lý
Tại Điều 63 NĐ 163/2006 quy định bên nhận bảo đảm có quyền thu giữ TSBĐ khi bên giữ tài sản không chịu giao TSBĐ nếu quá thời hạn bàn giao trong thông báo về xử lý TSBĐ. Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy, nếu không có sự hợp tác, sự tự nguyện của bên bảo đảm trong việc bàn giao tài sant thì mọi nỗ lực tiếp theo của bên nhận bảo đảm đều không thể thực hiện được. Lý do là bên nhận bảo đảm không có quyền cưỡng chế, tịch thu hay kê biên tài sản.
Mặt khác, cho dù là pháp luật về giao dịch bảo đảm tại khoản 5 điều 63 Nghị định 163/2006 có quy định rằng: “Trong quá trình tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, nếu bên giữ tài sản bảo đảm có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây mất an ninh, trật tự nơi công cộng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật khác thì người xử lý tài sản bảo đảm có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm” nhưng không thực sự được áp dụng hiệu quả trên thực tế vì quy định này chỉ mang tính chất hình thức khi không quy định rõ trách nhiệm của UBND xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an cụ thể như thế nào trong quá trình xử lý TSTC.
Khi bên nhận thế chấp không thể thu giữ TSBĐ thì căn cứ theo quy định tại Điều 301 BLDS 2015 thì : “Người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này. Trường hợp người đang giữ tài sản khô ng giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.”Theo đó, để xử lý TSBĐ trong trường hợp này, các bên cần giải quyết thông qua con đường Tòa án, trong khi hệ thống tòa án hiện nay đang quá tải và thực sự chưa hiệu quả trong trường hợp các đương sự trong vụ án cố tình kéo dài giải quyết tranh chấp.
Trong trường hợp, ngân hàng thu giữ TSBĐ là nhà, đất để bán đấu giá theo quy định xử lý TSTC, ngân hàng và các cơ quan, tổ chức có liên quan đã thực hiện đúng trách nhiệm theo quy định cũng như đã hoàn tất việc bán đấu giá cho bên thứ
ba. Tuy nhiên, trên thực tế thì bên thế chấp, bên quản lý tài sản không bàn giao cho tổ chức bán đấu giá để bàn giao lại cho bên trúng đấu giá tài sản. Tính đến thời điểm hiện tại, chưa có văn bản pháp luật nào quy định việc cưỡng chế bàn giao tài sản bán đấu giá thành cho bên mua tài sản. Và cũng không có cơ chế yêu cầu cơ quan Thi hành án thực hiện cưỡng chế việc bên kia đang chiếm giữ tài sản bất hợp pháp sau khi hoàn tất các thủ tục bán đấu giá theo quy định khi mà cơ quan thi hành án chỉ thi hành việc cưỡng chế theo nội dung bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án có thẩm quyền. Và như vậy, để hoàn thiện việc thu hồi nợ, phải phát sinh thêm một vụ kiện đòi nhà đang chiếm giữ bất hợp pháp, việc này sẽ làm mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến khả năng sử dụng vốn của ngân hàng.
Thực hiện phương thức xử lý tài sản đã thỏa thuận tại Hợp đồng thế chấp:
Theo quy định tại Điều 303 BLDS 2015 thì bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý TSTC sau đây: a) Bán đấu giá tài sản; b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; d) Phương thức khác.
Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Thứ nhất, bán đấu giá TSTC: Một trong những biện pháp xử lý nợ mang lại kết quả nhanh và hiệu quả với những khoản nợ xấu của TCTD là biện pháp thu giữ tái ản để bán đấu giá công khai. Hiện nay, phương thức này đã được quy định rõ và theo trình tự, thủ tục nhất định. Tuy nhiên, phương thức bán TSTC công khai có thể gây bất lợi đến uy tín và hoạt động kinh doanh của bên thế chấp. Ngoài ra còn có những nhược điểm như: chi phí tổ chức bán đấu giá khá cao, có hiện tượng thông đồng, ép giá giữa những người đăng ký mua tài sản đấu giá,… Do chủ thể bán đấu giá tài sản không có chức năng cưỡng chế, thu giữ tài sản thế chấp nên nhiều khi phiên đấu giá đã hoàn tất nhưng lại không thu được tiền vì bên thế chấp không chịu giao tài sản cho bên mua. Bên cạnh đó, để bảo đảm yêu cầu tài sản mua bán không là tài sản đang bị thế chấp nên trước phiên đấu giá được tổ chức, tổ chức bán đấu giá
yêu cầu các bên trong quan hệ thế chấp tiến hành thủ tục giải chấp. Bên thế chấp lợi dụng khoảng thời gian này để tự ý bán tài sản cho người khác để lấy tiền mà không thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Thứ hai, phương thức nhận chính TSTC để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ: Các quy định hiện hành về phương thức này chưa làm rõ được sự khác nhau giữa việc nhận chính TSBĐ (bên nhận thế chấp mua lại TSTC và phải thanh toán giá trị chênh lệch của tài sản với giá trị cưa nghĩa vụ được bảo đảm) với phương thức dùng TSTC để gán nợ (không có sự thanh toán giá trị chênh lệch). Nhất là khi bên thế chấp là các TCTD tự bán tài sản gặp khó khăn trong quan điểm cho rằng TCTD xử lý TSTC là bất động sản là kinh doanh bất động sản nên bị từ chối thủ tục sang tên cho TCTD.
Theo quy định của Luật các TCTD 2010; sửa đổi, bổ sung năm 2017: TCTD không được kinh doanh BĐS, trừ các trường hợp nắm giữ BĐS do việc xử lý nợ vay và trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý TSBĐ là BĐS, TCTD phải bán, chuyển nhượng. Theo đó, các cơ quan nhà nước, tổ chức công chứng cho rằng, TCTD khi xử lý TSBĐ là bất động sản theo phương thức này bị cho là kinh doanh BĐS nên không công chứng hợp đồng mua bán BĐS của TCTD cho bên thứ ba;
đồng thời cơ quan đăng ký cũng không chấp nhận thực hiện các thủ tục sang tên BĐS.
Thứ ba, xử lý TSTC qua phương thức tự bán tài sản. Cũng tương tự trường hợp trên, TCTD gặp khó khăn khi không được chấp nhận việc thực hiện thủ tục sang tên cho TCTD. Mặc dù pháp luật đã quy định rõ: “Trong trường hợp tài sản bảo đảm có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì người nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người
mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.” – Khoản 2 Điều 70 Nghị định 163/2006. Chính sự áp dụng pháp luật không thống nhất này đã làm ảnh hưởng đến việc xử lý TSTC của các ngân hàng.
Thứ tư, xử lý TSTC thông qua phương thức khác.
Mặc dù, pháp luật hiện nay quy định mở về các phương thức nhằm tạo điều kiện cho các bên tự do thỏa thuận. Tuy nhiên, hiện nay trên thực tế, trong Hợp đồng thế chấp gần như không tồn tại phương thức nào khác so với ba phương thức mà pháp luật đã quy định.
Thực trạng trong vấn đề xử lý tài sản thế chấp thông qua tố tụng tại Tòa án và thi hành án kéo dài nhiều năm và diễn biến phức tạp. Việc giải quyết vụ án tranh chấp về thế chấp bất động sản để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng vốn đã kéo dài, mất nhiều thời gian thì mới có bản án có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, khi bản án có hiệu lực pháp luật thì lại tiếp tục tranh chấp trong giải đoạn thi hành án về việc bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Đặc biệt, trường hợp bán đấu giá tài sản để phát mại tài sản thế chấp.
Một ví dụ minh họa cho thực trạng này mà Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh vượng đã gặp phải như sau: Vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn – Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng và bị đơn – bà Nguyễn Thị Bích Thanh. Năm 2007, Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng có cho bà Thanh vay số tiền hơn 31.6 tỷ đồng, để đảm bảo khoản vay này, bà Thanh đã thế chấp căn nhà số 19 Bùi Thị Xuân, phường Bến Thành, quận 1, TP.HCM. Vì bà Thanh không trả vốn và lãi đúng hạn theo cam kết trong hợp đồng tín dụng, nên Ngân hàng đã khởi kiện và Tòa án TP.HCM tuyên buộc bà Thanh phải trả cho Ngân hàng hơn 31.6 tỷ đồng, nếu không ngân hàng yêu cầu thi hành án phát mại tài sản thế chấp. Sau đó, bà Thanh không thực hiện theo quyết định của bản án, năm 2013, Chi cục thi hành án Quận 1 đã tổ chức phát mại căn nhà 19 Bùi Thị Xuân nêu trên và ký hợp đồng bán đấu giá với Công ty TNHH Dịch vụ đấu giá Vạn Thành An. Qua năm lần bán đấu 42 giá, Công ty đấu giá Vạn Thành An đã bán được tài sản cho bà Trần Thị Ba với giá 36.2
tỷ đồng, bà Nga đã thanh toán đủ tiền và tháng 03/2015 đã được UBND sang tên chủ quyền. Tuy nhiên, đến tháng 06/2015, bà Thanh khởi kiện Công ty đấu giá Vạn Thạnh An ra Tòa án nhân dân Quận 1 yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá và được Tòa án Quận 1 chấp nhận tuyên vô hiệu đối với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và hủy kết quả bán đấu giá tài sản. Đương sự trong vụ án kháng cáo, Viện kiểm sát kháng nghị nhưng tại cấp phúc thẩm, đến tháng 07/2017, Tòa án nhân dân TP.HCM xét xử phúc thẩm lại tiếp tục bác kháng cáo, y án sơ thẩm về việc tuyên vô hiệu đối với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và hủy kết quả bán đấu giá.
Kết luận chương 2
Nguyên nhân dẫn đến những thực trạng được nêu trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân xuất phát từ pháp luật điều chỉnh còn chưa đầy đủ, chưa toàn diện và thống nhất. Về con người trong quá trình áp dụng và thực thi pháp luật chưa thật sự đúng đắn và nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật, thái độ xem thường pháp luật và không tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể khác.
Như vậy, có thể thấy, pháp luật cho dù đã đầy đủ, toàn diện và điều chỉnh được các vấn đề phát sinh trong xã hội nói chung, trong vấn đề thế chấp bất động sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng nói riêng nhưng con người trong hệ thống không đảm bảo việc áp dụng và thực thi pháp luật đúng theo quy định thì cũng dẫn đến những hậu quả khôn lường. Thực trạng pháp luật phải được đánh giá đúng bản chất và đúng tại thời điểm pháp luật được thực thi trên xã hội phù hợp với đặc điểm kinh tế – xã hội của từng địa phương, từng khu vực thì mới có thể đánh giá đúng thực trạng một cách khách quan nhất. Bên cạnh việc xem xét đến những yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật điều chỉnh như yếu tố con người gồm thái độ hợp tác trong quá trình xử lý tài sản thế chấp của các bên, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của người tiến hành tố tụng, sự phối hợp của các cơ quan chức năng, tổ chức có liên quan; hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin công khai về tài sản thế chấp và sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật đảm bảo sự liên kết chặt chẽ, không chồng chéo, mâu thuẫn. Từ đó, mới đảm bảo được việc hoàn thiện, xây dựng pháp luật và đề xuất giải pháp các vấn đề có liên quan, ảnh hưởng đến thực trạng một cách đúng đắn, phù hợp và hiệu quả.