1.2. Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam
1.3.1. Công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới
Một số nước trên thế giới, với tình hình kinh tế - xã hội riêng đều có cơ chế xử lý vần đề đất đai phù hợp với đất nước mình để có thể tận dụng hiệu quả tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền sở hữu đất đai và ngăn chặn tình trạng thất thoát tài sản đất trong quá trình quản lý nền kinh tế - xã hội theo hướng hội nhập kinh tế quốc tế.
1.3.1.1. Giao đất, cho thuê đất ở Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu người, đất đô thị và chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, trong đó có hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi...
Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Về chế độ giao đất: trước năm 1862 pháp luật đất đai ở Mỹ chủ yếu dùng hình thức công khai đấu giá bán đất công (tương tự như hình thức giao đất có thu tiền ở nước ta hiện nay); còn từ giai đoạn 1862 trở về sau thì trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sang việc cho tặng đất miễn phí đối với người khai hoang (tương tự như hình thức giao đất không thu tiên ở nước ta hiện nay) (Lê Gia Chinh, 2014) [4].
Về chế độ thuê đất: Luật pháp Mỹ quy định quy định quan hệ chủ đất (Land Lord) và người thuê (Tenant) là tương đối chi tiết, cụ thể: người thuê không có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi cho chủ đất; thuê mướn là có kỳ hạn cố định, nếu quá một năm thì phải thỏa thuận bằng hợp đồng, đáo hạn thì quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực.
Kỳ hạn sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tính toán tiền thuê và phương pháp chi trả để xác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quy định thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục. Ngoài ra, còn có các hình thức thuê “tùy ý”, thuê đất “không chiếm hữu”, thuê đất
“có chiếm hữu”, thuê đất “thả nổi”… phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa vụ của các bên (chủ đất, người thuê) khi có sự sai khác về chiếm hữu và sử dụng (Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, 2012) [3].
1.3.1.2. Giao đất cho thuê đất ở Trung Quốc
Trước năm 1978, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai.
Cho đến khi Hiến pháp năm 1982 được ban hành thì toàn bộ đất đô thị của Trung Quốc đã bị quốc hữu hóa, sở hữu toàn dân. Nhà nước với tư cách là người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng. Theo quy định của Hiến pháp năm 1982, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua bán, cho thuê hay chuyển
nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Ở thời kỳ này, Trung Quốc không thừa nhận trao đổi đất đai như một loại hàng hóa theo quan hệ thị trường. Đặc biệt, Trung Quốc không hạn chế việc Nhà nước thu hồi đất vì mục đích công cộng, càng làm gia tăng việc sử dụng đất kém hiệu quả. Tuy nhiên, trong thực tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành mua bán đất đai như một loại hàng hóa trong một thị trường đất đai "không chính thức”. Ở nhiều địa phương, nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất cho các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng (Lưu Quốc Thái, 2006) [24].
Luật Đất đai năm 1986 quy định cơ cấu sử dụng đất đai thông qua việc giao đất và cho thuê đất có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. Hiến pháp sửa đổi năm 1988 đã đưa đất đai ở Trung Quốc vào quan hệ thị trường, chấm dứt chế độ phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn, đất đai được chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa. Hiến pháp sửa đổi năm 1988 cũng đã bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Để cụ thể Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ về quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá (Lưu Quốc Thái, 2006). Năm 1998, Trung Quốc ban hành Luật Quản lý đất đai sửa đổi và quy định đất đai ở hầu hết các thành phố và tỉnh thành đều được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước (Nguyễn Minh Hoàn, 2013). [6].
1.3.1.3. Giao đất, cho thuê đất ở Đài Loan
Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau:
- Loại I. Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên, trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ không quân, nghĩa trang,…
- Loại II. Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ,…
- Loại III. Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê…
- Loại IV. Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết…
Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan - Điều 18, Luật Đất đai Đài Loan).
Mục đích sử dụng đất của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang. Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. (Điều 19, Luật Đất đai Đài Loan).
Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia. (Điều 17, Luật Đất đai Đài Loan)... (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a). [1].