4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.4.3. Bồi thường thiệt hại về ủất và Bồi thường chi phớ hợp lý ủầu tư vào ủất còn lại
4.4.3.1. Giỏ ủất tớnh bồi thường
ðược quy ủịnh tại ðiều 12 Quyết ủịnh số 108/2008/Qð-UBND (Thực hiện theo khoản 2, ðiều 9 Nghị ủịnh 197/2004/Nð-CP; ðiều 11 Nghị ủịnh số 69/2009/Nð-CP) cụ thể như sau:
- Giỏ ủất ủể tớnh bồi thường, hỗ trợ là giỏ ủất theo mục ủớch sử dụng ủó ủược UBND Thành phố quy ủịnh và cụng bố, khụng bồi thường theo giỏ ủất sẽ ủược chuyển mục ủớch sử dụng.
+ Trường hợp tại thời ủiểm quyết ủịnh thu hồi ủất, mức giỏ ủất ủó ban hành chưa sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường trong ủiều kiện bỡnh thường thỡ UBND cấp huyện ủề xuất, bỏo cỏo Sở Tài chớnh chủ trỡ thẩm tra, trỡnh UBND thành phố xem xột quyết ủịnh.
- Việc ủiều chỉnh mức giỏ ủất làm cơ sở tớnh bồi thường, hỗ trợ thu hồi ủất (nếu cú) khi ủó cú quyết ủịnh phờ duyệt phương ỏn bồi thường, hỗ trợ và tỏi ủịnh cư của cấp cú thẩm quyền ủược xử lý như sau:
+ Trường hợp ủó thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ và tỏi ủịnh cư thỡ khụng ỏp dụng theo mức giỏ ủất ủiều chỉnh.
+ Trường hợp chậm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tỏi ủịnh cư do cơ quan, tổ chức cú trỏch nhiệm bồi thường, hỗ trợ và tỏi ủịnh cư gõy ra, nếu giỏ ủất tại thời ủiểm thực tế chi trả cao hơn mức giỏ ủó ỏp dụng thỡ ủiều chỉnh lại phương ỏn bồi thường, hỗ trợ theo mức giỏ ủiều chỉnh.
+ Trường hợp người bị thu hồi ủất chậm nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, nếu tại thời ủiểm nhận tiền bồi thường, hỗ trợ mức giỏ ủất cao hơn mức giỏ ủó phờ duyệt phương ỏn bồi thường, hỗ trợ và tỏi ủịnh cư thỡ khụng ủược ủiều chỉnh lại phương ỏn bồi thường, hỗ trợ theo mức giỏ ủiều chỉnh.
4.4.3.2. Bồi thường chi phớ hợp lý ủầu tư vào ủất cũn lại
ðược quy ủịnh tại ðiều 28 Quyết ủịnh số 108/2009/Qð-UBND cụ thể như sau:
Chi phớ ủầu tư vào ủất cũn lại làm căn cứ xột bồi thường là cỏc khoản chi phớ thực tế mà người sử dụng ủất ủó ủầu tư vào ủất ủể sử dụng theo mục ủớch ủược phộp sử dụng mà ủến thời ủiểm Nhà nước thu hồi ủất cũn chưa thu hồi ủược. Cỏc khoản chi phớ hợp lý ủầu tư vào ủất cũn lại phải cú ủầy ủủ hồ sơ, chứng từ, thực tế chứng minh. Cỏc khoản chi phớ hợp lý ủầu tư vào ủất làm căn cứ xột bồi thường khụng bao gồm chi phớ bồi thường, hỗ trợ về ủất khi giải phúng mặt bằng ủó ủược khấu trừ vào tiền sử dụng ủất, tiền thuờ ủất theo quy ủịnh của phỏp luật và chi phớ ủầu tư thường xuyờn cho sản xuất kinh doanh của người ủang sử dụng ủất ủó bỏ ra. Cỏc khoản chi phớ hợp lý ủầu tư vào ủất làm căn cứ xét bồi thường bao gồm những chi phí sau:
- Hoàn trả tiền sử dụng ủất (ủối với trường hợp ủược giao ủất cú thời hạn), tiền thuờ ủất ủó nộp trước cho thời hạn chưa sử dụng ủất. Việc hoàn trả tớnh theo mặt bằng giỏ ủất tại thời ủiểm thu hồi ủất.
- Cỏc khoản chi phớ san lấp mặt bằng, ủầu tư tụn tạo ủất phự hợp với mục ủớch sử dụng ủất ủược giao hoặc thuờ mang tớnh chất ủầu tư ban ủầu tương ứng với thời gian sử dụng ủất cũn lại. Trường hợp thu hồi ủất nụng nghiệp mà ủược bồi thường theo giỏ ủất phi nụng nghiệp thỡ khụng ủược bồi thường chi phớ san lấp mặt bằng, chi phớ tụn tạo ủất. Việc bồi thường chi phớ san lấp mặt bằng, ủầu tư tụn tạo ủất theo quy ủịnh cụ thể sau:
+ Trường hợp người sử dụng ủất cú ủầy ủủ hồ sơ, chứng từ phỏp lý chứng minh thỡ hoàn trả chi phớ san lấp mặt bằng, ủầu tư vào ủất tương ứng với thời gian sử dụng ủất cũn lại theo chứng từ (tớnh theo mặt bằng giỏ tại thời ủiểm thu hồi ủất)
+ Trường hợp người sử dụng ủất (trừ trường hợp nhận khoỏn của nụng, lõm trường quy ủịnh tại mục a, khoản 5 ðiều 13 của bản quy ủịnh này; ủất nụng nghiệp theo quy ủịnh tại ðiều 29 bản quy ủịnh này) khụng cú hồ sơ, chứng từ hợp phỏp chứng minh hoặc trường hợp ủầu tư vào ủất khụng ủỳng mục ủớch sử dụng ủất ủược giao, chi thuờ hoặc chuyển mục
ủớch sử dụng ủất trỏi phộp: Chỉ ủược xột hỗ trợ cụng tụn tạo 50.000ủ/m2 ủất (ủối với ủất trồng lỳa nước) và 35.000 ủ/m2 (ủối với ủất nụng nghiệp khỏc) khi Nhà nước thu hồi ủất.
4.4.3.3. Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 02 dự án nghiên cứu
ðơn giỏ bồi thường ủất của 02 dự ỏn ủược tổng hợp tại bảng 4.4:
Bảng 4.4. Tổng hợp ủơn giỏ bồi thường về ủất tại 2 dự ỏn
STT Tờn dự ỏn Loại ủất Số hộ (hộ)
Vị trí, hạng ủất
ðơn giá bồi thường (1.000
ủ/m2)
- ðất ở: 48 VT3 ủường
Ninh Hiệp 4.320
- ðất nông nghiệp: 1.078 135
- ðất ủường giao
thông: 2 0
- ðất sông ngòi,
kênh mương: 2 0
- ðất ao, hồ nuôi
trồng thuỷ sản: 34 0
1
Dự ỏn ủường Quốc lộ 3 mới Hà Nội - Thái Nguyờn ủoạn qua ủịa bàn huyện Gia Lâm
- ðất nghĩa trang,
nghĩa ủịa: 2950 0
ðất ở 104 VT2 ủường
Thiên ðức 3.300
2
Dự án chuyển các hộ ra khỏi khu vực sạt lở bờ sông ðuống
ðất ủường giao thụng và ủất trống
ven sông
03 0
* Nguồn số liệu: Tổng hợp Trung tõm phỏt triển quỹ ủất và Ban quản lý dự ỏn huyện Gia Lõm a) Dự án: ðường QL3 mới Hà Nội - Thái Nguyên
- Giỏ ủất ở ủể tớnh bồi thường ủược xỏc ủịnh như sau:
Bồi thường ủất ở bằng vị trớ 3 ủường Ninh Hiệp (xó Ninh Hiệp) theo Quyết ủịnh số 50/2011/Qð-UBND ngày 30/12/2011: 4.320.000 ủ/m2
ðất nụng nghiệp thuộc huyện Gia Lõm bồi thường theo Quyết ủịnh số Quyết ủịnh số 124/2009/Qð-UBND ngày 29/12/2009; Quyết ủịnh số 59/2010/Qð-UBND ngày 28/12/2010, Quyết ủịnh số 50/2011/Qð-UBND ngày 30/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội: 135.000ủ/m2;
- Dự ỏn ủược nghiờn cứu với 1.457 hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn, tổ chức cú ủất bị thu hồi. Trong ủú cú 48 hộ ủất ở + 1.078 hộ ủất nụng nghiệp + 34 hộ thuờ ủất cụng ớch nuụi trồng thuỷ sản + 295 hộ cú mộ phải di chuyển + 02 tổ chức.
+ ðối với ủất ở: 48 hộ chưa phờ duyệt phương ỏn nhưng theo phương ỏn dự thảo cú 39 hộ ủược bồi thường bằng 100% ủơn giỏ ủất ở 4.320.000 ủ/m2, 9 hộ ủược xỏc ủịnh là ủất vườn ủược bồi thường bằng giỏ ủơn giỏ ủất ở 4.320.000 ủ/m2 nhưng phải khấu trừ tiền sử dụng ủất là 50% giỏ ủất ở/m2.
+ đối với ựất nông nghiệp: đã phê duyệt phương án cho 1.078 hộ sử dụng ủất nụng nghiệp ủơn giỏ quy ủịnh là 135.000/m2.
+ 34 hộ sử dụng ủất nụng nghiệp cụng ớch ủể nuụi trồng thủy sản khụng ủược bồi thường về ủất, ủược bồi thường chi phớ ủầu tư cũn lại vào ủất là 35.000 ủ/m2.
+ Phần diện tớch ủất cụng ớch do UBND cỏc xó quản lý (ủất ủường giao thụng, ủất sụng ngũi, kờnh mương, ủất ao, hồ nuụi trồng thuỷ sản, ủất nghĩa trang) khụng ủược bồi thường về ủất.
b) Dự ỏn chuyển cỏc hộ gia ủỡnh ra khỏi khu vực sạt lở bờ sụng ðuống - Giỏ ủất ở ủể tớnh bồi thường ủược xỏc ủịnh như sau: Bồi thường ủơn giỏ ủất ở bằng vị trớ 2 ủường Thiờn ðức theo Quyết ủịnh số 150/2007/Qð- UBND ngày 28/12/2007 và Quyết ủịnh số 62/2008/Qð-UBND ngày 31 thỏng 12 năm 2008: 3.300.000 ủ/m2;
Dự ỏn nghiờn cứu 104 hộ bị thu hồi ủất ở ủược bồi thường với giỏ ủất ở là 3.300.000 ủ/m2; ðất ủường giao thụng và ủất trống ven sụng do 03 tổ chức
quản lý thỡ khụng ủược bồi thường về ủất. Toàn bộ số hộ ủó nhận tiền bồi thường trong năm 2009, 2010. ðến năm 2011, số hộ trờn ủó ủược bố trớ tỏi ủịnh cư và di chuyển ra khỏi khu vực sạt lở.
ðể ủỏnh giỏ ủơn giỏ bồi thường ủất của 02 dự ỏn, chỳng tụi tiến hành ủiều tra giỏ chuyển nhượng tại thời ủiểm thu hồi ủất của 02 dự ỏn và ủưa ra kết quả so sánh tại bảng 4.5:
Bảng 4.5. So sỏnh mức ủộ chờnh lệch giữa giỏ bồi thường của 2 dự ỏn và giỏ thị trường tại thời ủiểm thu hồi ủất
Mức ủộ chờnh lệch S
TT Tên dự án Loại
ủất
Giá thị trường tại
thời ủiểm bồi thường
(1.000 ủồng/m2)
Giá bồi thường của dự
án (1.000 ủồng/m2)
Số tiền (1.000 ủồng/m2)
Tỷ lệ (lần)
- ðất ở 6.500 4.320 2.180 1,5 1
Dự ỏn ủường Quốc lộ 3 mới Hà Nội - Thái Nguyờn ủoạn qua ủịa
bàn huyện Gia Lâm
-ðất nông nghiệp
1000 135 865 6,4
2
Dự án chuyển các hộ ra khỏi khu vực sạt lở bờ
sông ðuống
ðất ở 4.200 3.300 900 1,27
* Nguồn số liệu: Tổng hợp từ phiếu ủiều tra
* Tỷ lệ (%) = giỏ ủất thị trường/ giỏ ủất tớnh bồi thường.
* Giỏ ủất nụng nghiệp trong bảng 4.3 và 4.4 chưa tớnh cỏc khoản hỗ trợ và thưởng bàn giao mặt bằng trước thời hạn.
Qua bảng chỳng tụi nhận thấy: Giỏ ủất tớnh bồi thường của 02 dự ỏn vẫn cũn thấp hơn so với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường tại khu vực 1,27 ủến 6,4 lần.
- Giỏ ủất tại dự ỏn ủường Quốc lộ 3 mới Hà Nội – Thỏi Nguyờn: Giỏ ủất chờnh lệch giữa giỏ chuyển nhượng và giỏ bồi thường ủối với ủất ở là 1,5 lần, ủối với ủất nụng nghiệp là 6,4 lần.
- Giỏ ủất tại Dự ỏn chuyển cỏc hộ ra khỏi khu vực sạt lở bờ sụng ðuống: Giỏ ủất chờnh lệch giữa giỏ chuyển nhượng và giỏ bồi thường ủối với ủất ở là 1,27 lần.
Do ủú, giỏ ủất tớnh bồi thường chưa ủảm bảo ủược quyền lợi hợp phỏp của người bị thu hồi ủất, chưa thực hiện ủựng tinh thần của Luật ðất ủai năm 2003 (ðiều 56) là giỏ ủất phải “Sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường trong ủiều kiện bỡnh thường; khi cú chờnh lệch lớn so vời giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường thỡ phải ủiều chỉnh phù hợp”.
Nguyờn nhõn cú mức chờnh lệch giỏ ủất nụng nghiệp như trờn một phần là do phương phỏp tớnh giỏ trị ủất, cụ thể:
Giỏ thị trường ủược người dõn tớnh là tổng số tiền thu ủược khi chuyển nhượng quyền sử dụng ủất, khụng tớnh cỏc khoản hỗ trợ, thưởng tiến ủộ, tài sản trờn ủất.
Giỏ bồi thường ủược Nhà nước tớnh là tổng số tiền bồi thường, bao gồm tiền bồi thường ủất và cộng số tiền tại cỏc khoản hỗ trợ, tiền thưởng tiến ủộ, tiền bồi thường tài sản, sản lượng, hoa màu. Vỡ vậy làm giảm mức ủộ chờnh lệch giữa giỏ thị trường và giỏ bồi thường, nờn ủược người dõn ủồng tình ủng hộ, kết quả thể hiện tại bảng 4.6.
Bảng 4.6. í kiến của người bị thu hồi ủất về giỏ ủất tớnh bồi thường tại 2 dự án
Số phiếu thu
về Tỷ lệ %
Số
TT Loại ủất
Phiếu ðT phát
ra
Số phiếu
Tỷ lệ
%
Số hộ ủồng ý (hộ)
Số hộ không ủồng ý (hộ)
ðồng ý
Không ủồng ý I. Dự ỏn xõy dựng ủường QL3 mới Hà Nội – Thỏi Nguyờn
1 - ðất ở 30 30 100 27 3 90,0 10,0
2 - ðất nông nghiệp 650 650 100 650 0 100 0
Cộng 680 680 100 675 3 99,96 0,04
II. Dự án chuyển các hộ ra khỏi khu vực sạt lở bờ sông ðuống
1 - ðất ở 50 10 100 50 0 100 0
Cộng 50 10 100 50 0 100 0
* Nguồn số liệu: Tổng hợp từ phiếu ủiều tra
Như vậy, Hội ủồng Bồi thường, hỗ trợ và tỏi ủịnh cư ủó làm tốt theo quy ủịnh tại ủiều 12 Quyết ủịnh số 108/2009/Qð-UBND quy ủịnh trường hợp tại thời ủiểm quyết ủịnh thu hồi ủất, mức giỏ ủất ủó ban hành chưa sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường trong ủiều kiện bỡnh thường thỡ UBND cấp huyện ủề xuất, bỏo cỏo Sở Tài chớnh chủ trỡ thẩm tra, trỡnh UBND thành phố xem xột quyết ủịnh.
- Làm tốt cụng tỏc tuyờn truyền, phổ biến giỏo dục phỏp luật về ủất ủai, cụng khai phương ỏn bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ủất cho người dõn bị thu hồi ủất.
- Tại thời ủiểm phờ duyệt phương ỏn bồi thường giỏ ủất ở ủể tớnh bồi thường ủó ủược kiểm tra và xỏc ủịnh lại giỏ ủất nờn cỏc phần lớn cỏc hộ ủều ủồng ý với giỏ bồi thường ủất tại dự ỏn này.
Theo kết quả ủiều tra, 100% số hộ bị thu hồi tại dự ỏn chuyển cỏc hộ ra khỏi khu vực sạt lở bờ sụng ðuống và cỏc hộ bị thu ủất nụng nghiệp thuộc dự
ỏn xõy dựng ủường QL3 mới Hà Nội – Thỏi Nguyờn ủược hỏi chấp thuận giỏ bồi thường ủất. Vỡ vậy khi phương ỏn ủược phờ duyệt cỏc hộ ủó nhận tiền và bàn giao mặt bằng cho chủ ủầu tư theo ủỳng quy ủịnh.
- Mặc dự thực hiện quy ủịnh tại ủiều 12 Quyết ủịnh số 108/2009/Qð – UBND nhưng khi ỏp dụng giỏ ủất nhất là giỏ ủất ở cũn cú ý kiến của người dân cho rằng giá bồi thường chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ủất vào thực tế trờn thị trường.
+ Tại dự ỏn xõy dựng ủường QL3 mới Hà Nội – Thỏi Nguyờn phần diện tớch ủất ở hiện nay chưa phờ duyệt ủược phương ỏn, nhưng theo kết quả ủiều tra cú 3/30 hộ chưa ủồng ý với giỏ bồi thường với lý do chờnh lệch giữa giỏ chuyển nhượng thực tế với giỏ ủất bồi thường lớn, gấp tới 1,5 lần.
+ Tại dự án chuyển các hộ ra khỏi khu vực sạt lở bờ sông ðuống có một số hộ cú ủất ở do nhận chuyển nhượng từ người khỏc nhưng khụng cú xác nhận của cơ quan chức năng, khi lập phương án các hộ phải khấu trừ nghĩa vụ tài chớnh vào tiền bồi thường ủất nờn một số hộ cú ý kiến về giỏ bồi thường ủất chưa ủảm bảo cho cỏc hộ chuyển ra khu tỏi ủịnh cư ổn ủịnh cuộc sống mới.