CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.4. Các chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là các tổ chức ở một số nước trên Thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam
1.4.1. Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên Thế giới
Một số nước trên thế giới, với tình hình kinh tế - xã hội riêng đều có cơ chế xử lý vần đề đất đai phù hợp với đất nước mình để có thể tận dụng hiệu quả tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền sở hữu đất đai và ngăn chặn tình trạng thất thoát tài sản đất trong quá trình quản lý nền kinh tế - xã hội theo hướng hội nhập kinh tế quốc tế.
1.4.1.1. Chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức của Đài Loan
Luật đất đai của Đài Loan quy định hai hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân.
Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan - Điều 18, Luật Đất đai). Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang. Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Điều 19, Luật Đất đai).
Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia (Điều 17, Luật Đất đai).
Đối với các khu chế xuất, khu công nghệ cao thì Nhà nước sẽ trực tiếp đầu tư, chỉ cho thuê đất mà không bán đất và có chế độ ưu đãi riêng nhằm thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực này.
29
Chính phủ có chính sách trưng mua cả khu vực, bỏ tiền xây dựng các công trình hạ tầng, phân lô bán đầu giá cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất, đời sống, kể cả chủ sở hữu cũ. Phần đất phục vụ cho phúc lợi công cộng, Chính phủ trực tiếp quản lý, phân phối khai thác, sử dụng theo quy hoạch. Nhờ có chính sách trên, chính phủ thu được nguồn vốn từ giá trị gia tăng đất đai để đầu tư và thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế của mình [5].
Ở Đài Loan, phân biệt rõ 2 trường hợp, cụ thể:
Thứ nhất, đối với các công trình của Nhà nước, thì Nhà nước đứng ra thoả thuận mua đất của dân. Nếu người dân không đồng tình thì Nhà nước dùng quyền của mình trưng thu để lấy đất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng đất.
Thứ hai, những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước không thực hiện việc trưng thu đất nếu tư nhân không thoả thuận được với dân. Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn. Nhà nước không can thiệp vì việc kinh doanh, tư nhân phải tính toán lợi nhuận. Nếu giá đất tuy đắt, nhưng thấy khả năng đầu tư có triển vọng thì nhà đầu tư tư nhân vẫn mua đất của dân. Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự nên Nhà nước không can thiệp [5].
1.4.1.2. Chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức của Trung Quốc
Luật đất đai sửa đổi của Trung Quốc năm 1999 quy định thực hiện chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, tức là 2 hình thức sở hữu là chế độ sở hữu Nhà nước và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động. Sở hữu Nhà nước tức là quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu nhà nước do Quốc Vụ viện thay mặt nhà nước thực hiện. Mọi đơn vị và cá nhân đều không được xâm chiếm, mua bán hoặc bằng những hình thức khác nhau để chuyển nhượng phi pháp đất đai. Quyền sử dụng đất đai có thể chuyền nhượng theo luật định; đất đai thành phố (đô thị) thuộc sở hữu nhà nước. Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, trừ đất do pháp luật quy định thuộc sở hữu nhà nước, đều thuộc sở hữu của tập thể nông dân; đất thổ cư, đất phần trăm, đồi phần trăm đều thuộc sở hữu tập thể nông dân [5].
Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hay sở hữu tập thể Trung Quốc đều áp dụng hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao không thu
tiền sử dụng đất. Có một đặc điểm đối với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ).
Việc sử dụng đất thực hiện trên nguyên tắc kinh tế thị trường, đảm bảo các giao dịch phải công khai, công bằng thực hiện cơ chế mời thầu, đấu giá quyền sử dụng đất. Người được cấp đất chỉ có quyền sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất, không có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; đối với các doanh nghiệp làm nhiệm vụ kinh doanh thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và được chuyển thành cổ phần của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa. Nếu doanh nghiệp không sử dụng hết diện tích đất được giao, được cấp trước đây, nay được Nhà nước làm thủ tục xuất nhượng đất thì có quyền đem diện tích đất không sử dụng bán đấu giá, đấu thầu.
Theo pháp luật đất đai Trung Quốc, nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể. Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất.
Đất thuộc sở hữu nhà nước phải xin phép sử dụng bao gồm đất thuộc sở hữu nhà nước và đất trước đây thuộc sở hữu tập thể của nông dân bị nhà nước trưng dụng. Phần lớn các đơn vị sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước thực hiện phương thức xuất nhượng đất có trả tiền; chỉ thực hiện phương thức cấp đất không thu tiền sử dụng đất đối với các loại đất: đất dùng cho cơ quan nhà nước, đất sử dụng cho mục đích quân sự, đất sử dụng vào mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và đất sử dụng vào mục đích công ích,...
Đẩy mạnh việc mời thầu, đấu giá: bảo đảm việc giao dịch công khai, công bằng, thực hiện cơ chế mời thầu, đấu giá quyền sử dụng đất và không được thực hiện các giao dịch đất đai ngầm.
31
Trước đây, người sử dụng nào cần đất làm mặt bằng thì trực tiếp trả tiền bồi thường khi lấy đất, nay thì chính quyền bồi thường cho chủ sở hữu tập thể nông dân, sửa sang mảnh đất đó rồi đem bán đấu giá (xuất nhượng); tùy theo mục đích sử dụng khác nhau mà quy định thời gian được thụ nhượng: cho thương mại là 30 năm, cho sản xuất công nghiệp là 50 năm, cho xây dựng nhà ở là 70 năm. Hình thức trả tiền có thể trả một lần hoặc trả tiền thuê hằng năm.
Các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất làm trụ sở văn phòng phải có hợp đồng thuê đất và được gia hạn khi hết hạn hợp đồng. Đối với trường hợp thuê đất, trong hợp đồng quy định thời hạn xây dựng và nếu vi phạm sẽ thu hồi đất không bồi thường.
Các công ty nước ngoài thông thường hay thuê trụ sở làm văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tương ứng hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn khi hết hạn. Thuê quyền sử dụng đất không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng.
Nhìn chung, pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với pháp luật đất đai Việt Nam, đặc biệt là vấn đề giao đất, cho thuê đất. Cụ thể là việc Nhà nước thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất có thu tiền. Bên cạnh đó, thời hạn giao đất, cho thuê đất khá lâu dài, căn cứ vào nội dung cụ thể của từng loại đất [5].
1.4.1.3. Chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức của Thụy Điển
Ở Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất đai là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước.
Pháp luật, chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội và không quy định cho việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, đồng thời cho phép người nước ngoài có quyền như công dân Thụy Điển [5].
1.4.1.4. Chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức của Nga
Sau khi Liên bang Xô viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với sở hữu Nhà nước.
Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của Liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội.... (Điều 20, 21, Chương 4, Luật đất đai Liên Bang Nga năm 2001). Tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất, đặc biệt đối với đất ở đô thị [34].
1.4.1.5. Chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức của một số nước khác trên Thế giới
Đối với đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu như Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ, ... không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất và không có quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai so với công dân trong nước. Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa [35].
Tại Hàn Quốc, từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ.
Người nước ngoài có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá…
(đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự).
Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc. Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật:
bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn môi trường… [5].
Tại một số nước Châu Phi: Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư nước ngoài, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử dụng đến. Quy định của các nước này, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà nước, hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới hạn cho người dân trong nước.
Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể có được quyền sử dụng đất thông qua các hợp đồng thuê, thông thường có thể gia hạn, nhưng tổng thời hạn thuê không
33
vượt quá 99 năm. Ngoài ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các tổ chức cộng đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia. Và ở một số nước, việc xác định được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh nặng thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngoài [5].
Ở Madagasca, Luật quy định rằng “các tổ chức, cá nhân nước ngoài không thể tiếp cận trực tiếp với đất đai”. Tuy nhiên, các bên có thể tự do thỏa thuận (không cần phê duyệt trước) để gia hạn thời gian, với tổng thời gian không vượt quá 99 năm [5].