CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.4. Các chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là các tổ chức ở một số nước trên Thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam
1.4.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
Nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói riêng có thể thấy: hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất. Theo đó, việc quy định giao đất, cho thuê đất có thu tiền là phổ biến. Tuy nhiên, về chính sách giao đất cho thuê đất đối với người nước ngoài, hầu hết các quốc gia được nghiên cứu đều rất quan tâm đến đối tượng này, nhưng có một điểm đáng lưu ý là: một số nước như Trung Quốc, Đài Loan chỉ cho phép người nước ngoài có quyền sử dụng đất khi mà quốc gia của người nước ngoài đó thực hiện các quyền tương tự đối với công dân của những nước này [5].
Nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất của tổ chức ở Trung Quốc có thể rút ra một số bài học bổ ích mà Việt Nam có thể tham khảo trong việc hoàn thiện chế độ quản lý đất đai như sau:
- Trung Quốc thực hiện hình thức xuất nhượng đất trong phân phối đất đai cho người sử dụng. Hình thức này tương tự như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà nước ta đang thực hiện. Bên cạnh đó, khuyến khích và đẩy mạnh việc mời thầu, đấu giá quyền sử dụng đất từng bước thay thế cơ chế giao, cấp đất cho doanh nghiệp. Việc áp dụng cơ chế đấu thầu, mời thầu sẽ tạo sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai sử dụng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, ngăn ngừa các tiêu cực, tham nhũng trong hoạt động giao đất, đồng thời góp phần thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản phát triển.
- Trung Quốc không có sự phân biệt đối xử về quyền trong sử dụng đất giữa các người sử dụng đất trong nước với người sử dụng nước ngoài. Mọi tổ
chức đều có quyền như nhau về chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố, góp vốn liên doanh, góp cổ phần bằng quyền sử dụng đất, đăng ký theo đúng pháp luật và được pháp luật bảo vệ.
- Trong quá trình cải cách xí nghiệp quốc hữu, quyền sử dụng đất của các tổ chức được xác định giá trị và chuyển thành vốn cổ phần của Nhà nước trong các tổ chức.
- Trong quá trình sử dụng, nếu gây thiệt hại về đất đai thì người sử dụng đất có nghĩa vụ phải phục hồi theo công dụng của đất. Mặt khác, người sử dụng đất cũng phải có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ đất và không được gây ô nhiễm đất trong quá trình sử dụng đất.
Từ kinh nghiệm quản lý đất đai ở các tổ chức của Đài Loan có thể rút ra một số kết luận sau đây:
Thứ nhất, Đài Loan rất coi trọng và áp dụng triệt để các quy luật khách quan của kinh tế thị trường trong việc thực hiện chính sách đất đai đối với người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất, cụ thể:
- Nhà nước thực hiện việc bán đất hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất thuộc sở hữu của mình
- Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng vào mục đích sản xuất công nghiệp thì phải mua lại đất của chủ sở hữu theo nguyên tắc thị trường.
Thứ hai, Nhà nước quy hoạch sử dụng đất vào mục đích công nghiệp thành các khu tập trung, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Nhà nước đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, kỹ thuật đồng bộ trong các khu này rồi bán hoặc cho người sử dụng đất có nhu cầu thuê lại, điều này vừa giúp Nhà nước thống nhất quản lý được việc sử dụng đất của người sử dụng, tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất có thể nhanh chóng, dễ dàng trong việc tiếp cận đất đai sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh và giúp cho người sử dụng không phải đối mặt với những khó khăn, thách thức trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng cho người có đất.
35
Thứ ba, Đài Loan xác lập một môi trường pháp lý bình đẳng trong sử dụng đất giữa người sử dụng đất trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài, góp phần khuyến khích thu hút mạnh mẽ đầu tư nước ngoài.
Thứ tư, Đài Loan thực hiện cơ chế đấu thầu, đấu giá đối với việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất của người sử dụng đất, tạo cơ chế phân phối đất đai một cách công khai, minh bạch và bình đẳng phù hợp với cơ chế thị trường
Xuất phát từ những nội dung trên, việc thay đổi Luật Đất đai của nước ta vừa qua đã có sự nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể về giao đất, cho thuê đất như: Thời gian giao đất, cho thuê đất đối với từng chủ thể và loại đất nhất định; quy định rõ hơn về nội dung giao đất, cho thuê đất và quyền sử dụng đất đối với trường hợp là cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam.
Tóm lại, đối với chính sách giao đất, cho thuê đất của các Quốc gia trên thế giới đều có mục tiêu chung là nắm chắc, quản chặt quỹ đất, sử dụng có hiệu quả, bình ổn chính trị, công bằng xã hội và phát triển kinh tế. Hình thức giao đất
được căn cứ vào nhiều yếu tố, trong đó hình thức sở hữu về đất đai: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thế và sở hữu tư nhân cũng đóng một vai trò rất quan
trọng. Xu hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất bị thắt chặt chuyển dần sang cho thuê và quản chặt bằng quy hoạch và khống chế mục đích sử dụng [5].