PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
8. Nhóm các chỉ tiêu xã hội
4.5 Cụng tỏc bồi thường, giải phúng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ủất tại 3 dự ỏn trờn ủịa bàn thành phố Thỏi Nguyờn
4.6.2 Giỏ ủất tớnh bồi thường và chi phớ ủầu tư vào ủất cũn lại
4.6.2.1 Giỏ ủất tớnh bồi thường
ðược quy ủịnh tại ðiều 9 Quyết ủịnh số 2044/2005/Qð-UBND (Thực hiện theo ðiều 9 Nghị ủịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chớnh phủ) cụ thể như sau:
+ Giỏ ủất ủể tớnh bồi thường là giỏ ủất theo mục ủớch ủang sử dụng tại thời ủiểm cú quyết ủịnh thu hồi ủất do Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh cụng bố theo quy ủịnh của Chớnh phủ; khụng bồi thường theo giỏ ủất sẽ ủược chuyển mục ủớch sử dụng ủất sau khi thu hồi, khụng bồi thường theo giỏ ủất do thực tế sử dụng ủất khụng phự hợp với mục ủớch sử dụng ủất theo quy ủịnh của phỏp luật.
+ Trường hợp thực hiện bồi thường chậm ủược quy ủịnh như sau:
- Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra.
- Bồi thường chậm do người bị thu hồi ủất gõy ra.
+ Trường hợp khi Nhà nước thu hồi ủất mà thửa ủất, khu vực, vị trớ thu hồi chưa quy ủịnh giỏ ủất thỡ Hội ủồng bồi thường cấp huyện tiến hành khảo sỏt, lập biờn bản thụng qua sở Tài chớnh trỡnh UBND tỉnh quyết ủịnh ủể tớnh bồi thường.
+ Khu vực ủất giỏp ranh: Giỏ ủất nụng nghiệp ủược xỏc ủịnh bằng mức bỡnh quõn giữa hai mức giỏ UBND tỉnh ủó quy ủịnh hàng năm, ủất phi nụng nghiệp xỏc ủịnh theo bảng giỏ ủất quy ủịnh hàng năm.
4.6.2.2 Chi phớ ủầu tư vào ủất cũn lại
ðược quy ủịnh tại khoản 5 ðiều 9 Quyết ủịnh số 2044/2005/Qð-UBND.
+ Chi phớ ủầu tư vào ủất cũn lại, chỉ xỏc ủịnh cho ủất khụng ủược bồi thường, hỗ trợ thực hiện như sau:
- Chi phớ hợp lý ủầu tư vào ủất cũn lại là cỏc chi phớ thực tế người sử dụng ủất ủó ủầu tư vào ủất ủể sử dụng theo mục ủớch ủược phộp sử dụng mà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 73 ủến thời ủiểm Nhà nước thu hồi ủất cũn chưa thu hồi ủược.
Tiền sử dụng ủất của thời hạn chưa sử dụng ủất trong trường hợp giao ủất cú thời hạn, tiền thuờ ủất ủó nộp trước cho thời hạn chưa sử dụng ủất;
Cỏc khoản chớ phớ san lấp mặt bằng, chi phớ tụn tạo ủất theo hiện trạng của ủất khi ủược giao, ủược thuờ và phự hợp với mục ủớch sử dụng ủất.
- Các khoản chi phí khác có liên quan.
Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh quy ủịnh việc xỏc ủịnh khoản chi phớ ủầu tư vào ủất cũn lại theo ủề nghị của Sở Tài chớnh.
- Trường hợp cú chi phớ ủầu tư thực tế vào ủất nhưng khụng cũn chứng từ ủể xỏc ủịnh, ủược chớnh quyền ủịa phương (UBND phường, xó) xỏc nhận thỡ chi phớ ủầu tư vào ủất ủược xỏc ủịnh như sau:
ðất phi nụng nghiệp: Chi phớ ủầu tư vào ủất tớnh bằng mức bồi thường ủất nụng nghiệp trồng cõy lõu năm hạng II.
ðất nụng nghiệp tớnh hỗ trợ bằng 30% mức bồi thường ủất nụng nghiệp hạng II (không bao gồm các khoản hỗ trợ khác).
4.6.2.3 Kết quả nghiên cứu cụ thể tại dự án
a) Dự ỏn ủường Quốc lộc 3 mới thành phố Thỏi Nguyờn
Diện tớch bị thu hồi là 541.106,0m2 liờn quan ủến 513 hộ gia ủỡnh, trong ủú cú 380 hộ ủất nụng nghiệp và 133 hộ ủất ở.
- ðất nụng nghiệp 493.129,30m2 bao gồm ủất sản xuất nụng nghiệp 392.757,3m2, ủất lõm nghiệp 86.985,4m2, ủất nuụi trồng thủy sản 13.386,6m2.
- ðất ở 44.740,70m2.
- ðất giáo dục không kinh doanh 3.236,0m2.
Tớnh ủến ngày 26 thỏng 8 năm 2010, Hội ủồng bồi thường, hỗ trợ và TðC ủó thực hiện bồi thường ủược 513 hộ, ủạt 100% tổng số hộ bị thu hồi ủất;
Tuy nhiờn cũn cú 15 hộ ủó nhận tiền bồi thường nhưng chưa bàn giao
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 74 mặt bằng vỡ thắc mắc về cỏch xỏc ủịnh loại ủất thu hồi bồi thường; giỏ ủất bồi thường cũn thấp chưa ủỳng với bảng giỏ ủất ủó ban hành.
+ Giỏ ủất ở ủể tớnh bồi thường ủược xỏc ủịnh như sau:
- Thực hiện theo bảng giỏ ủất do UBND tỉnh Thỏi Nguyờn cụng bố vào ngày 01 thỏng 01 năm 2008 và năm 2009 và giỏ ủất ủược phờ duyệt cụ thể ủến từng thửa ủất [32].
- 133 hộ bồi thường ủất ở: ðơn giỏ bồi thường từ 150.000,0m2/ủất ủến 3.500.000,0 ủồng/m2 ủất.
- 380 hộ sử dụng ủất nụng nghiệp.
ðơn giỏ bồi thường ủược tớnh như sau:
Bồi thường hỗ trợ ủất trồng cõy hàng năm ủơn giỏ bồi thường là 46.000ủồng/m2, bồi thường sản lượng 5.000ủ/m2 và ủược hỗ trợ thờm 55.000ủ/m2;
Bồi thường hỗ trợ ủất nuụi trồng thủy sản ủơn giỏ bồi thường là 33.000ủồng/m2, bồi thường sản lượng 5.000ủ/m2 và ủược hỗ trợ thờm 55.000ủ/m2;
Bồi thường hỗ trợ ủất lõm nghiệp ủơn giỏ bồi thường là 12.000ủồng/m2 và ủược hỗ trợ thờm 55.000ủ/m2;
Bồi thường hỗ trợ ủất nụng nghiệp xen kẽ trong khu dõn cư; ủất vườn, ao liền kề với ủất ở trong khu dõn cư tớnh bồi thường theo giỏ ủất nụng nghiệp trồng cõy lõu năm hạng II là 42.000,0ủồng/m2 và ủược hỗ trợ thờm 20% mức chờnh lệch giữa giỏ ủất ở với ủất nụng nghiệp ủó bồi thường liền kề, cựng vị trớ.
Nhận xột, ủỏnh giỏ.
Ưu ủiểm:
- Giỏ ủất ủể tớnh bồi thường là giỏ ủất do UBND tỉnh cụng bố theo quy ủịnh tại Nghị ủịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 75 - Áp dụng giỏ ủất theo ủỳng mục ủớch sử dụng ủất trước khi quyết ủịnh thu hồi, khụng ỏp dụng giỏ ủất theo mục ủớch sau khi ủó chuyển mục ủớch sử dụng ủất;
- Áp dụng quy ủịnh về việc chậm bồi thường do lỗi của cơ quan nhà nước gõy ra, khụng phải do lỗi của người cú ủất bị thu hồi.
- Làm tốt theo quy ủịnh tại ủiều 9 Quyết ủịnh số 2044/2005/Qð – UBND trường hợp khi Nhà nước thu hồi ủất mà thửa ủất, khu vực, vị trớ thu hồi chưa quy ủịnh giỏ ủất thỡ Hội ủồng bồi thường cấp thành phố tiến hành khảo sỏt, lập biờn bản thụng qua sở Tài chớnh trỡnh UBND tỉnh quyết ủịnh ủể tính bồi thường.
- Xỏc ủịnh giỏ ủất tớnh bồi thường phự hợp với quy ủịnh tại ủiểm a ðiều 56 Luật ðất ủai 2003 “Sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường trong ủiều kiện bỡnh thường; khi cú chờnh lệch lớn so với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường thỡ phải ủiều chỉnh cho phù hợp”.
Tồn tại:
- Mặc dự thực hiện quy ủịnh tại ủiều 9 Quyết ủịnh số 2044/2005/Qð – UBND nhưng khi ỏp dụng giỏ ủất người dõn vẫn cú ý kiến cũn thấp chưa sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất vào thực tế trờn thị trường.
b) Dự ỏn xõy nhà ủể bỏn hoặc cho thuờ thuộc khu quy hoạch chi tiết xõy dựng ủường Bắc Sơn, ủường Minh Cầu (ủoạn nối ủường Bắc Sơn) và khu dân cư số 1 phường Hoàng Văn Thụ
Dự ỏn nghiờn cứu 221 hộ bị thu hồi ủất ủó nhận tiền bồi thường trong năm 2008, 2009.
+ Giỏ ủất ở ủể tớnh bồi thường ủược xỏc ủịnh như sau:
- Thực hiện theo bảng giỏ ủất do UBND tỉnh Thỏi Nguyờn cụng bố vào
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 76 ngày 01 thỏng 01 năm 2008 và năm 2009 và giỏ ủất ủược phờ duyệt cụ thể ủến từng thửa ủất [33].
- 134 hộ bồi thường ủất ở: ðơn giỏ bồi thường từ 1.000.000m2/ủất ủến 4.000.000ủồng/m2 ủất.
- 87 hộ sử dụng ủất nụng nghiệp, trong ủú cú 60 hộ sử dụng trồng cõy hàng năm và 27 hộ sử dụng ủất nụng nghiệp xen kẽ vườn ao cựng thửa, liền kề ủất ở.
ðơn giỏ bồi thường ủược tớnh như sau:
Bồi thường hỗ trợ ủất trồng cõy hàng năm ủơn giỏ bồi thường là 46.000ủồng/m2, bồi thường sản lượng 5.000ủ/m2 và ủược hỗ trợ thờm 55.000ủ/m2;
Bồi thường hỗ trợ ủất nuụi trồng thủy sản ủơn giỏ bồi thường là 12.000ủồng/m2, bồi thường sản lượng 5.000ủ/m2 và ủược hỗ trợ thờm 55.000ủ/m2;
Bồi thường hỗ trợ ủất nụng nghiệp xen kẽ trong khu dõn cư; ủất vườn, ao liền kề với ủất ở trong khu dõn cư tớnh bồi thường theo giỏ ủất nụng nghiệp trồng cõy lõu năm hạng II là 42.000ủồng/m2 và ủược hỗ trợ thờm 20% mức chờnh lệch giữa giỏ ủất ở với ủất nụng nghiệp ủó bồi thường liền kề, cựng vị trớ.
c) Dự án khu cụm công nghiệp nhỏ thuộc xã Cao Ngạn
Qua nghiên cứu, khu cụm công nghiệp có 2 doang nghiệp thực hiện bồi thường giải phúng mặt bằng, vỡ vậy ủề tài thực hiện phõn tớch ủỏnh giỏ 2 dự án sau:
1. Doanh nghiệp Thiêm Thanh
2. Công ty cổ phần thương mại và sản xuất giấy Hoa Sơn
Diện tớch ủất sản xuất nụng nghiệp ủó cú Quyết ủịnh thu hồi ủất cụ thể là 23.280,0 m2 .
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 77 Dự ỏn nghiờn cứu 53 hộ bị thu hồi ủất ủó nhận tiền bồi thường trong năm 2008, 2009.
+ Giỏ ủất ở ủể tớnh bồi thường ủược xỏc ủịnh như sau:
- Thực hiện theo bảng giỏ ủất do UBND tỉnh Thỏi Nguyờn cụng bố vào ngày 01 tháng 01 năm 2008 và năm 2009.
ðơn giỏi bồi thường ủược tớnh như sau:
Bồi thường hỗ trợ ủất trồng cõy hàng năm ủơn giỏ bồi thường là 46.000ủồng/m2, bồi thường sản lượng 5.000ủ/m2 và ủược hỗ trợ thờm 55.000ủ/m2;
Nhận xột, ủỏnh giỏ.
Ưu ủiểm:
- Làm tốt cụng tỏc tuyờn truyền, phổ biến giỏo dục phỏp luật về ủất ủai, cụng khai phương ỏn bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ủất cho người dõn bị thu hồi ủất.
- Tại thời ủiểm phờ duyệt phương ỏn bồi thường giỏ ủất ở ủể tớnh bồi thường ủó ủược kiểm tra và xỏc ủịnh lại giỏ ủất.
- Chủ ủầu tư phối hợp với cỏc cơ quan chức năng thực hiện việc chi trả tiền bồi thường và cỏc khoản khỏc cú liờn quan cho người bị thu hồi ủất.
Tồn tại:
Tuy giỏ ủất nụng nghiệp tớnh bồi thường theo quy ủịnh tại Quyết ủịnh số 72/2008/Qð-UBND ngày 29/12/2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên là mức giỏ cao nhất trong khung giỏ ủất nhưng vẫn cũn thấp hơn nhiều so với giỏ chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
ðơn giỏ tớnh bồi thường và kết quả so sỏnh mức ủộ chờnh lệch giữa giỏ ủất bồi thường của 3 dự ỏn và giỏ thị trường ủược thể hiện bảng 4.6 và bảng 4.7.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 78 Bảng 4.6. ðơn giỏ bồi thường về ủất tại 3 dự ỏn
Số
TT Tờn dự ỏn Loại ủất
Giá bồi thường của dự án (1.000ủồng/m2) 1 - Dự án Quốc lộc 3 mới
- ðất ở 150 ÷ 3.500
- ðất nông nghiệp:
- CHN - CLN - NTS - LNP
46 42 33 12 - ðất giáo dục
2 - Dự ỏn xõy nhà ủể bỏn hoặc cho thuờ
- ðất ở 1.000 ÷ 4.000
- ðất nông nghiệp:
- CHN - CLN - NTS
46 42 33 3 - Dự án khu cụm công nghiệp
- ðất nông nghiệp: - CHN 46
* Nguồn số liệu: Tổng hợp từ phiếu ủiều tra
* Giỏ ủất nụng nghiệp trong bảng 4.6 và 4.7 chưa tớnh cỏc khoản hỗ trợ và thưởng bàn giao mặt bằng trước thời hạn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 79 Bảng 4.7. So sỏnh mức ủộ chờnh lệch giữa giỏ bồi thường của 3 dự ỏn và
giỏ thị trường tại thời ủiểm thu hồi ủất
Mức ủộ chờnh lệch Số
TT
Tên dự
ỏn Loại ủất
Giá thị trường tại thời ủiểm
bồi thường (1.000 ủồng/m2)
Giá bồi thường của
dự án (1.000 ủồng/m2)
Số tiền (1.000 ủồng/m2)
Tỷ lệ (%) 1 - Dự án Quốc lộc 3 mới
- ðất ở 200
4.000
150 3.500
50 500
133,3 114,2
- ðất nông nghiệp:
- CHN - CLN - NTS - LNP
125 160 100 65
46 42 33 12
79 118
67 53
271,7 380,9 303,0 541,6 2 - Dự ỏn xõy nhà ủể bỏn hoặc cho thuờ
- ðất ở 1.800
4.500
1.000 4.000
800 500
180,0 112,5 - ðất nông
nghiệp:
- CHN - CLN - NTS
210 280 100
46 42 33
164 238 67
456,5 666,6 303,0 3 - Dự án Khu cụm công nghiệp
- ðất nông
nghiệp: - CHN 133 46 87 289,1
* Nguồn số liệu: Tổng hợp từ phiếu ủiều tra
* Tỷ lệ (%) = giỏ ủất thị trường/giỏ ủất tớnh bồi thường.
* Giỏ ủất nụng nghiệp trong bảng 4.6 và 4.7 chưa tớnh cỏc khoản hỗ trợ và thưởng bàn giao mặt bằng trước thời hạn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 80 Qua 2 bảng trờn chỳng tụi nhận thấy: Giỏ ủất tớnh bồi thường của 3 dự ỏn cũn thấp hơn so với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường, cụ thể:
- Giỏ ủất tại dự ỏn Quốc lộ 3 mới thành phố Thỏi Nguyờn, ủất ở chờnh lệch từ 133,0 ủến 114,0; ủất sản xuất nụng nghiệp chờnh lệch từ 271,7 ủến 541,6.
- Giỏ ủất tại dự ỏn ủường Bắc Sơn Hoàng Văn Thu, ủất ở chờnh lệch từ 112,0 ủến 180,0; ủất sản xuất nụng nghiệp chờnh lệch từ 303,0 ủến 666,6.
- Giỏ ủất tại dự ỏn khu cụm cụng nghiệp, ủất sản xuất nụng nghiệp chênh lệch là 289,1.
Do ủú, giỏ ủất tớnh bồi thường chưa ủảm bảo ủược quyền lợi hợp phỏp của người bị thu hồi ủất, chưa thực hiện ủựng ðiều 56 của Luật ðất ủai năm 2003 là giỏ ủất phải “Sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường trong ủiều kiện bỡnh thường; khi cú chờnh lệch lớn so vời giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường thỡ phải ủiều chỉnh phự hợp”.
Nguyờn nhõn cú mức chờnh lệch giỏ nụng nghiệp ủất như trờn một phần là do phương phỏp tớnh giỏ trị ủất, cụ thể:
Giỏ thị trường ủược người dõn tớnh là tổng số tiền thu ủược khi chuyển nhượng quyền sử dụng ủất, khụng tớnh cỏc khoản hỗ trợ, thưởng, tài sản trờn ủất.
Giỏ bồi thường ủược Nhà nước tớnh là tổng số tiền bồi thường, bao gồm tiền sử dụng ủất và cộng số tiền tại cỏc khoản hỗ trợ, tiền thưởng, tiền tài sản hoặc sản lượng, hao mầu. Vì vậy làm giảm mức chênh lệch giữa giá thị trường và giỏ bồi thường, nờn ủược người dõn ủồng tỡnh ủng hộ, kết quả ủược thể hiện bảng 4.8.
í kiến của người bị thu hồi ủất về giỏ ủất tớnh bồi thường tại 3 dự ỏn ủược thể hiện trong bảng 4.8.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 81 Bảng 4.8. í kiến của người bị thu hồi ủất về giỏ ủất tớnh bồi thường tại 3
dự án Số phiếu thu
về Tỷ lệ %
Số
TT Loại ủất
Phiếu ðT phát
ra
Số phiếu
Tỷ lệ
%
Số hộ ủồng ý (hộ)
Số hộ không ủồng ý (hộ)
ðồng ý
Không ủồng ý I - Dự án Quốc lộc 3 mới
1 - ðất ở 100 100 100 85 15 85 15
2 - ðất nông nghiệp 150 150 100 150 100
Cộng 250 250 235 15 94,0 6,0
II - Dự ỏn xõy nhà ủể bỏn hoặc cho thuờ
1 - ðất ở 140 140 100 72 68 51,43 48,57
2 - ðất nông nghiệp 87 87 100 87 0 100
Cộng 227 227 100 159 68 70,04 29,96
III - Khu cụm công nghiệp
- ðất nông nghiệp 30 30 100 30 100
* Nguồn số liệu: Tổng hợp từ phiếu ủiều tra
Qua bảng 4.8 chỳng tụi nhận thấy phần lớn người dõn bị thu hồi ủất tại dự ỏn nghiờn cứu ủồng ý với giỏ ủất tớnh bồi thường khi Nhà Nước thu hồi ủất, bờn cạnh ủú cũn cú một số hộ khụng ủồng ý với giỏ ủất tớnh bồi thường tập chung chủ yếu vào ủất ở do giỏ ủất bồi thường cũn thấp hơn so với giỏ chuyển nhượng thực thế trờn thị trường, người ủược bồi thường sẽ khụng ủủ tiền ủể tỏi ủầu tư hoặc ủể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ủất với diện tớch và ủiều kiện tương tự. Cỏc khiếu kiện của người dõn trong việc thực hiện chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ, TðC tập trung chủ yếu vào vấn ủề giỏ ủất tớnh bồi thường, khụng ủảm bảo ủược quyền lợi chớnh ủỏng của người dõn.