KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.6 Chính sách tái định cư của Nhà nước
Nhà, đất tái định cư luôn là điểm nóng của mỗi kỳ họp Hội đồng Nhân dân các cấp, nhất là ở những thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Chính vấn đề này đã làm chậm tiến độ giải, lỡ thời cơ thu hút đầu tư, gây ra khiếu kiện và những vấn đề xã hội bức xúc. Hầu hết chính quyền các địa phương đều hiểu rừ điều này nhưng giải quyết nú lại khụng hề dễ dàng.
4.5.1 Ưu điểm
Sau khi đai bị thu hồi, phần lớn các hộ được tái định cư nhằm hỗ trợ về chỗ ở, tạo điều kiện ổn định cuộc sống. Với chính sách tái định cư của Nhà nước thì hộ không phải lo tìm kiếm chỗ ở mới, khi mua đất hoặc nhà tái định cư thì được bán với giá thấp hơn giá thị trường rất nhiều và được trả góp trong thời gian dài tạo điều kiện cho các hộ có ít vốn vẫn có thể có chỗ ở ổn định.
4.5.2 Nhược điểm
Trong khi diện tích đất bị thu hồi ngày càng nhiều thì công tác tái định cư lại tiến hành chậm. Có những dự án đã hoàn thành nhưng đến nay người dân vẫn chưa được tái định cư. Còn các hộ đã được bố trí tái định cư cũng khó có cuộc sống ổn định, 92,9% hộ dân được bố trí tái định cư ở các dự án đã bán chung cư, nền nhà trong khu quy hoạch đi ở nơi khác do thu nhập giảm sút, không có tiền trả góp... Đã có trường hợp giải tỏa 432 hộ dân để xây dựng khu chế xuất Tân Thuận hay nhiều dự án lớn khác với quy mô hàng trăm hộ dân. Người dân sau đó bỏ đi nơi khác hết chứ không chịu ở những nơi mà Nhà nước bố trí do họ có "an cư" nhưng vẫn chưa "lạc nghiệp".
Những nơi có giải toả, tái định cư nhiều hầu hết diễn ra tại những khu đô thị mới. Do đất đai còn nhiều nên số lượng các dự án tăng, số trường hợp bị giải toả, tái định cư cũng theo đó mà tăng. Một nghịch lý khiến người dân trong diện tái định cư thắc mắc: diện tích dành cho tái định cư không đáng là bao so với diện tích mặt bằng giải toả, nhưng việc bố trí tái định cư vẫn cứ chậm trễ và khó khăn. Nhiều dự án giải toả khu dân cư lâu đời để rồi ngay tại khu vực đó lại tiếp tục là một khu dân cư.
Bên cạnh đó, nếu có nền và nhà tái định cư để phân phối thì lại xảy ra tình trạng những hộ thực sự không cần tái định cư cũng được tái định cư, vì nhà đất tái định cư được bán giá thấp hơn giá thị trường rất nhiều (Xem bảng 32). Một số người không thực sự dùng mảnh đất tái định cư để ở mà đem bán ra thị trường nhằm mục đích kiếm lời. Còn những người thực sự cần tái định cư lại phải chờ đợi vì Nhà nước chưa lo đủ chỗ để cấp cho hộ, phải sống trong các khu tạm cư do Nhà nước phân hoặc được hỗ trợ để tự lo tạm cư. Như vậy, vấn đề đặt ra là có nên bỏ tái định cư không? Nếu bỏ tái định cư, các hộ có thể chủ động trong việc tìm nơi định cư mới cho mình mà không sợ thiệt hại vì chênh lệch đã được chuyển thẳng vào tiền đền bù khi thu hồi đất.
Bảng 32 : Giá Nhà Tái Định Cư So Với Giá Thị Trường
ĐVT : Triệu đồng/m2
Khu TĐC Giá TĐC Giá TT Chênh lệch
±∆ % Chung cư Nam Long
1. Tầng 1 4,5 9 4,5 100
2. Tầng 2 3,8 7,2 2,4 63,1
3. Tầng 3 3,4 5,8 2,4 70,6
4. Tầng 4 3 4,4 1,4 46,6
5. Tầng 5 2,5 4 1,5 60
Đường Phạm Hữu Lầu
1. Mặt tiền 4,5 10,9 6,4 142
2. Hẻm con 3,2 5,5 2,3 71,8
Đường cầu Tân Thuận 2 3,5 5,5 2 57,1
Nguồn : Điều tra
Nhìn vào bảng 32 ta thấy giá nhà tái định cư chênh lệch với giá thị trường khá lớn, có khi có tiền chênh lệch đến 100%. Như vậy, nếu các hộ mua nhà tái định cư nhưng không sử dụng mà để bán thì sẽ thu được một số tiền chênh lệch khá lớn. Như vậy, vừa gây nên bất công cho những hộ thật sự cần nhà ở nhưng lại chưa có còn những hộ đã có nhà thì đem bán ra thị trường kiếm lời.
Bên cạnh đó, khi các hộ này bán nhà, đất ra thị thường gây nên cơ chế hai giá làm cho thị trường bất động sản Quận 7 cũng như cả nước vốn đã bấp bênh nay càng xáo trộn hơn.
4.6.3 Hữu dụng của người được tái định cư
Khi bỏ tái định cư thì số tiền chênh lệch đền bù sẽ được chuyển thẳng vào tiền đền bù để người dân tự mua. Như vậy, giá nhà đất sẽ do thị trường quyết định, làm giảm áp lực lên các cấp lãnh đạo Thành phố cũng như người dân. Dựa vàp lý thuyết Hữu dụng của việc hỗ trợ bằng tiền hay hiện vật. Ta có thể phân tích hữu dụng của người dân đối với việc tái định cư hay là chuyển sang bồi thường bằng tiền cho những giá trị như nhau.
Khi hộ được cấp nhà tái định cư, đường ngân sách của hộ chính là đường AF. Khi dịch chuyển sang chiều ngang thì đường ngân sách chính là BF’. Vì khi
nhận nhà tái định cư thì không có được số tiền chênh lệch bồi thường để dùng mua hàng hoá khác bao gồm cả đất và nhà ở, như vậy đường ngân sách mới là ABF’. Tại đây hộ vẫn có thể dùng tiền để mua hàng hoá khác nhưng hộ chỉ có thể mua tối đa là A hàng hoá.
Hình 2 : Hữu Dụng Của Người Được Đền Bù Bằng Tiền Hoặc Tái Định Cư
Giả sử hộ chọn điểm e trên đường ngân sách AF. Vì nhà tái định cư và hàng hoá khác đều như nhau, sự thay đổi trong đường ngân sách ABF’ - thực tế là sự tăng thu nhập. Đây chính là số tiền chênh lệch bồi thường nếu hộ không nhận nhà tái định cư. Lúc này hộ sẽ chọn điểm e’ vì họ muốn nhận tiền hơn là nhà tái định cư. Việc nhận tiền sẽ làm cho hộ chủ động hơn trong chỗ ở và cân đối chi tiêu, tránh tình trạng không biết đi đâu khi nhà tái định cư chưa xây dựng xong hoặc bị chuyển đến nơi điều kiện không tốt ảnh hưởng đến đời sống cũng như hoạt động sản xuất kinh doanh của hộ, và cuối cùng lại phải chuyển tiếp đến nơi có điều kiện tốt hơn. Khi khoản chênh lệch được chuyển thẳng vào tiền đền bù thì hộ có thể di chuyển đến điểm c trên đường ngân sách A’F’. Khi được tái định cư, do hạn chế người tiêu dùng đến đường ngân sách ABF’, ngăn chặn người tiêu dùng vươn tới điểm ưa thích hơn là c. Như vậy khi hộ được trả bằng tiền thì có thể chọn một điểm khác có độ hữu dụng cao hơn, c được ưa thích
F F’
e’
A A’
.c .B
c’
Tái định cư
.e
Nhà (m2) Hàng hoá
khác
nhiều hơn B. Sự đền bù bằng tiền cho phép hộ có thêm thu nhập mà họ muốn.
Tái định cư có thể giới hạn quyền chọn của hộ, khi tái định cư thì sự gia tăng độ hữu dụng của hộ sẽ ít hơn so với chuyển phần chênh lệch vào số tiền đền bù.
Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm của việc không tái định cư mà chuyển hẳn khoản chênh lệch vào tiên đền bù giải toả thì vẫn có những vấn đề không tốt.
Những người nghèo thường không biết sử dụng tiền một cách đúng đắn mà có thể dùng số tiền đền bù tiêu pha lãng phí, không dùng số tiền được đền bù để xây dựng nhà cửa và làm ăn sinh sống mà sa vào rượu chè, cờ bạc, ma tuý …Và có thể trước kia đã nghèo nay càng nghèo hơn vì đã tiêu pha hết và quay về trú ngụ tạm bợ ở gần nơi ở cũ, phải tiếp tục giải toả lần nữa.