Chƣơng 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Thực trạng hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam
Hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam chia làm 02 giai đoạn khách nhau:
3.1.1. Sự phát triển hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam giai đoạn trước năm 1991 trước năm 1991
Hoạt động thẩm định giá bất động sản đã xuất hiện ở Việt Nam vào khoảng thế kỷ thứ 16 khi xuất hiện sự chuyển nhƣợng, trao đổi, mua bán đất phong hoặc ruộng đất giữa các quan lại với các chủ điền hoặc giữa các chủ điền với nhau. Hoạt động thẩm định giá lúc này còn đơn giản về nội dung, diễn ra trong phạm vi hẹp, cục bộ theo vùng, không thƣờng xuyên và đối tƣợng đƣợc thẩm định thƣờng là thổ canh, thổ cƣ cùng với nhà, cây lâu năm trên thổ cƣ đó. Lúc này thẩm định giá chỉ là một hoạt động phụ kèm theo hoạt động môi giới mua bán, chuyển nhƣợng đất đai của một số ngƣời ở một số vùng nhất định. Dƣới thời phong kiến, kinh tế hàng hóa khơng phát triển, nên trải qua nhiều thế kỷ, hoạt động thẩm định giá tuy đã xuất hiện nhƣng khơng thể hồn thiện, phát triển lên đƣợc.
Trong suốt gần 100 năm dƣới chế độ thực dân, nền kinh tế Việt Nam vẫn trong tình trạng sản xuất nhỏ, mang nặng tính tự cung tự cấp, nghèo nàn và lạc hậu, kinh tế hàng hóa kém phát triển nên vẫn khơng có cơ hội thuận lợi hơn cho nghề thẩm định giá.
Từ khi giải phóng hồn tồn miền Bắc, Việt Nam tiến hành công cuộc cải tạo nền kinh tế và xây dựng chủ nghĩa xã hội, đến thời kỳ giải phóng hồn tồn miền Nam và thống nhất đất nƣớc, thì tƣ tƣởng chỉ đạo, biện pháp tổ chức thực hiện và quản lý giá ở nƣớc ta trên cơ sở xây dựng “nền kinh tế phi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
thị trƣờng” và một bộ phận lớn tài sản của nền kinh tế, chủ yếu là bất động sản khơng đƣợc xem là hàng hóa nên khơng có vấn đề giá cả và định giá.
Trong giai đoạn từ 1975 đến trƣớc năm 1986, một bộ phận lớn tài sản trong nền kinh tế không đƣợc xem là hàng hóa, khái niệm giá cả chỉ có tính chất danh nghĩa. Cụ thể: đất đai là loại tƣ liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, không đƣợc phép trao đổi mua bán, các tƣ liệu sản xuất chủ yếu khác nhƣ: nhà xƣởng, máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất… cũng đƣợc xem là loại hàng hóa đặc biệt khơng đƣợc trao đổi trên thị trƣờng. Kết cấu kinh tế hạ tầng, các doanh nghiệp, trang trại… cũng không phải là đối tƣợng mua bán. Ngồi ra các ngun tắc, phƣơng pháp hình thành giá của tài sản khơng tính đến các yếu tố thị thƣờng, thậm chí đơi khi cịn chƣa tính đầy đủ các chi phí sản xuất ra tài sản. Việc thẩm định giá nếu có chỉ đơn thuần là sự kiểm kê, đánh giá về mặt số lƣợng và chất lƣợng tài sản, khả năng phục vụ sản xuất kinh doanh, xây dựng cơ chế quản lý tài sản… Khái niệm về thẩm định giá tài sản theo giá thị trƣờng khơng xuất hiện và khơng có ý nghĩa trong giai đoạn này.
Chỉ đến Đại hội lần thứ VI năm 1986 của Đảng Cộng Sản Việt Nam, mở đƣờng cho cơng cuộc đổi mới ở Việt Nam thì các hoạt động của kinh tế thị trƣờng mới có điều kiện hình thành và phát triển; trong đó có hoạt động thẩm định giá.
3.1.2. Sự phát triển hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam giai đoạn từ năm 1991 đến nay 1991 đến nay
Sự khẳng định chuyển đổi cơ chế kinh tế của Nhà nƣớc đã làm khởi động guồng máy kinh tế thị trƣờng, làm phát sinh nhu cầu trong thực tiễn về thẩm định giá các loại tài sản.
Nhà nƣớc đã thay đổi quan điểm và phƣơng pháp can thiệp vào các lĩnh vực kinh tế, thông qua việc thực hiện một loạt chủ trƣơng, thay đổi căn bản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
trong lĩnh vực kế hoạch hóa nền kinh tế quốc dân cho phù hợp với tính chất đa thành phần của nó. Trên cơ sở này đã tiến hành hàng loạt cuộc cải cách giá cả, tài chính, ngân hàng, tiền tệ, doanh nghiệp, đất đai, huy động vốn ODA và FDI,.... Những cải cách đổi mới trên đã tạo ra sự hợp lực làm tăng trƣởng kinh tế nƣớc ta liên tục trong nhiều năm. Chính sự đổi mới trong chính sách và trong thực tiễn cơ cấu kinh tế và quản lý kinh tế ở những năm 90 về sau của thế kỷ 20 đã có tác động tích cực, tạo điều kiện tiền đề vững chắc cho sự hình thành hoạt động và thị trƣờng dịch vụ thẩm định giá và đƣợc đánh dấu bằng việc ra đời Pháp lệnh Giá năm 2002.
Pháp lệnh giá là văn bản pháp luật cao nhất và theo đó là hệ thống các văn bản hƣớng dẫn tƣ đó cho đến năm 2012.
Cho đến nay Quốc hội đã ban hành đƣợc Luật Giá (Luật Giá số 11/2012/QH13 của Quốc hội nƣớc Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012(đã có hiệu lực thi
hành) nhờ vậy sẽ tạo ra đƣợc một khung pháp lý đối với cơ chế giá cả nói chung và hoạt động thẩm định giá nói riêng. Từ đó, hành lang pháp lý đã hình thành và từng bƣớc giúp cho thẩm định giá tài sản có cơ sở pháp lý vững chắc và ngày phát triển trên thị trƣờng.