1.2. Khái quát về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
1.2.1. Vài nét về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương la
Nam trong giai đoạn hiện nay
Như đã nêu trên, thuật ngữ tài sản hình thành trong tương lai lần đầu tiên được đề cập tại Nghị định 165/1999/NĐ-CP. Nhưng trong thực tế, hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã hình thành trước đó. Bởi trong một nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi tính năng động rất cao. Nếu nhà đầu tư bất động sản, nhà kinh doanh bất động sản thụ động, chờ đợi vào cơ chế, chính sách thì nguy cơ “phá sản” sớm muộn cũng xảy ra. Nếu đồng vốn của nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn cho vay của hệ thống ngân hàng thương mại, chính sách tiền tệ của nhà nước thì thị trường bất động sản rất dễ bị tác động khi các chính sách tài chính tiền tệ phải điều chỉnh để thực hiện các mục tiêu kinh tế vĩ mơ. Và khi hệ thống ngân hàng gặp khó khăn về tài chính thì thị trường bất động sản cũng khó khăn theo. Mà bằng chứng là tình hình kinh doanh bất động sản của Việt Nam năm 2010 và những tháng đầu năm 2011. Đứng trước thử thách về đồng vốn, nhà đầu tư, nhà kinh doanh ln tìm cách “lách luật” để tạo ra dịng tiền luân chuyển trong hoạt động đầu tư, kinh doanh của mình.
Đáp lại mong mỏi của thực tiễn rằng hoạt động kinh doanh nhà ở trong tương lai là cần thiết, nhà làm luật cũng đã đưa ra một số quy định nhằm điều chỉnh hoạt động này. Những quy định này sẽ được tác giả đề cập, phân tích một cách chi tiết ở Chương 2 của đề tài. Nhưng nói một cách khái quát nhất thì các quy định này vẫn cịn rất manh mún, hạn chế, bất cập. Chính điều này lại làm sản sinh ra một hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vơ cùng đa dạng, phong phú nhưng phức tạp và chứa đựng nhiều rủi ro.
Chủ thể thì đa dạng: Trước tiên ta nhận thấy rằng, chủ thể tham gia hoạt
động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai rất đa dạng, có thể bao gồm tất cả các chủ thể trong xã hội. Đó là các chủ đầu tư. Họ là những người trực tiếp tạo ra sản phẩm, bao gồm các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế. Các doanh nghiệp nhà nước như: Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà Hà Nội (HUD), Tổng công ty Sơng Đà… Các doanh nghiệp ngồi nhà nước như: Tập đoàn Hoàng Anh –
Gia Lai, Vincom, Công ty địa ốc Đất Lành, Công ty địa ốc Hai Thành… Họ là những nhà đầu tư thứ cấp. Đối tượng này thì rất đa dạng, hầu hết là nhà đầu tư nhỏ, lẻ, có nhu cầu mua đi bán lại. Họ là những người có nhu cầu mua nhà ở phục vụ cho mục đích sinh sống, làm việc. Đây là một lực lượng đơng đảo, là người dân có nhu cầu và có điều kiện mua nhà, là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài mà thỏa mãn điều kiện luật định.
Sự phát triển bất cân đối: Yếu tố chủ thể cộng với q trình đơ thị hóa, hoạt
động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được các nhà kinh doanh nhận định là “bùng nổ”. Tuy nhiên, nó sớm bộc lộ sự phát triển bất cân đối. Hầu hết các dự án về nhà ở hình thành trong tương lai đều tập trung ở các thành phố lớn, các khu đô thị mới. Trong thị trường nhà đô thị, phân khúc nhà ở khu đô thị mới, căn hộ chung cư là phát triển nhất. Trong các loại chung cư thì chung cư cao cấp lại phát triển hơn cả. Sự chênh lệch giữa cung và cầu là khá lớn. Nhu cầu về nhà ở của người có thu nhập trung bình và thấp là rất thật, là rất lớn. Trong khi lượng nhà ở hình thành trong tương lai lại quan tâm đến các đối tượng có thu nhập cao. Vậy, với một đất nước có dân số đơng thứ 13 trên thế giới, mà đại bộ phận là người lao động nghèo, có thu nhập thấp thì việc phát triển một thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như thế là bất hợp lý.
Tính đầu cơ cao: Cái bất hợp lý nêu trên được lý giải bằng hiện tượng trong
thị trường kinh doanh bất động sản nói chung hay nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng tình trạng đầu cơ diễn ra rất phổ biến. Hầu như tất cả các sản phẩm đều bị đầu cơ ngay từ khi dự án còn nằm trên bản vẽ thiết kế. Kết quả điều tra của Vietnam Report năm 2009 cho thấy: “61,9% số người được khảo sát mua nhà tại Hà Nội là nhằm mục đích đầu tư. Trong đó tỉ lệ dành cho đầu cơ ngắn hạn xấp xỉ với mục đích đầu tư dài hạn”31. Hiện tượng đầu cơ nhà ở còn xuất phát từ sự thiếu minh bạch về thông tin của nhà nước. Tạo ra những cơn sốt khi có quy hoạch, khi có chính sách điều chỉnh, thay đổi quy hoạch. Người nắm được thơng tin thì tiến hành “thu gom” nhằm kiếm lời. Người thiếu thông tin để tiếp cận nhà ở mà có nhu cầu mua thì lại chấp nhận mua với mọi điều kiện, mọi mức giá.
Giá cả không hợp lý: Giá là kết quả của sự cọ xát giữa cung và cầu. Trong
hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay, khi tính đầu cơ diễn ra ngày một phổ biến, thì yếu tố cung cầu bị mất cân đối. Kết quả cho ra
31
Bùi Văn Huyền (2011), Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB. Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr. 174.
một cái “giá” bất hợp lý, vượt quá xa giá trị thực của bất động sản. Theo khảo sát thực tế, tổng chi phí đầu tư xây dựng một chung cư cao tầng ở Hà Nội vào cuối năm 2009 là từ 16 đến 18 triệu đồng/m2. Nhưng khi đưa ra giao dịch trên thị trường thì giá là từ 28 đến 32 triệu đồng/m232. Nếu đem so sánh với các quốc gia có nền kinh tế phát triển trên thế giới, giá bất động sản của ta hiện nay là rất cao với diễn biến phức tạp, khó kiểm sốt. Mặt khác, sự chênh lệch về giá ở các địa phương với nhau cũng rất cao. Ví dụ như giá bất động sản ở trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh cao gấp vài chục đến vài trăm lần giá bất động sản ở ngoại thành.
Nhiều rủi ro, tranh chấp: Với chủ thể mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai rất đa dạng, mà trong đó khơng ít nhà đầu tư, nhà kinh doanh ở Việt Nam làm ăn một cách tùy tiện, tìm kiếm lợi nhuận trước mắt, coi thường uy tín, đạo đức kinh doanh; với đặc điểm của hàng hóa hình thành trong tương lai thơng thường là chưa được hình thành; Với nhu cầu rất lớn về nhà ở trong thực tế; cộng với sự thiếu hoàn chỉnh về pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán này, hàng loạt tranh chấp đã và đang diễn ra trong thực tế. Những tranh chấp phổ biến hiện nay là việc bên bán chậm bàn giao nhà, giao nhà khơng đúng về vị trí, diện tích, chất lượng cơng trình, tự ý tăng giá nhà,…, bên mua góp vốn khơng đúng thời hạn. Ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã có nhiều vụ kiện tập thể của người mua đối với người bán mà hiện vẫn chưa giải quyết một cách thấu đáo.