Chủ thể của hợp đồng nói chung là các bên ký kết hợp đồng, có quyền lợi và nghĩa vụ phát sinh trên cơ sở hợp đồng đã ký. Mỗi loại chủ thể khác nhau có tính chất pháp lý khác nhau dù chủ thể nào cũng đều chi phối đến tính chất hiệu lực hay vơ hiệu của một hợp đồng. Vì vậy, việc xác định về mặt chủ thể là một yếu tố rất cần thiết.
Khi ký kết hợp đồng, một trong những nguyên tắc cơ bản là tự do ý chí. Tự do ý chí chỉ có thể diễn ra ở những con người bình thường về mặt thể chất, và hội đủ một số điều kiện về độ tuổi có thể tham gia đầy đủ vào các quan hệ pháp luật. Trong trường hợp chủ thể là một tổ chức thì tính hợp pháp của sự tồn tại phải được nhìn nhận bởi pháp luật. Vậy khi nói về chủ thể của hợp đồng, thì ta phải đồng thời nghiên cứu cả hai loại chủ thể đó là: chủ thể là cá nhân và chủ thể là tổ chức.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, tất cả những cá nhân có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi thì đều có quyền ký hợp đồng. Như vậy, về mặt luật pháp, mọi người đều có quyền ký kết hợp đồng chỉ trừ những người khơng có năng lực hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi. Ví dụ như người chưa đủ 16 tuổi, người mắc bệnh tâm thần, người được quy định tại Điều 23 Bộ luật Dân sự 2005 về hạn chế năng lực hành vi dân sự… Bên cạnh đó, trong hoạt động kinh doanh, thương mại, cá nhân khi ký kết hợp đồng ngoài những yêu cầu chung của Bộ luật dân sự, còn phải hội đủ điều kiện của một thương nhân, nhà kinh doanh như: phải có đăng ký kinh doanh, hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên, hoạt động đúng ngành nghề đã đăng ký; phải bảo đảm những điều kiện hành nghề theo quy định trong trường hợp ngành nghề thuộc loại kinh doanh có điều kiện.
Trước đây, khi Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế cịn có hiệu lực, nhà làm luật quan niệm rằng chủ thể giao kết hợp đồng chỉ là pháp nhân và cá nhân có đăng ký kinh doanh. Trong Bộ luật Dân sự 1995 có đề cập đến hai chủ thể tổ hợp tác và hộ gia đình, đây là tổ chức nhưng chưa chứa đựng đầy đủ yếu tố của một pháp nhân. Luật Thương mại 1997 lại quy định bốn loại thương nhân: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Những điều này đã làm phát sinh mâu thuẫn trong việc xác
định tư cách thương nhân và hành vi thương mại của họ. Bộ luật Dân sự 2005 tiếp tục thừa nhận hai chủ thể hộ gia đình và tổ hợp tác, đồng thời mở khả năng tổ hợp tác trở thành pháp nhân khi hội đủ điều kiện luật định. Theo Luật Thương mại 2005 “thương nhân bao gồm tổ chức kinh tế được thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thương mại độc lập, thường xuyên và có đăng ký kinh doanh”38 và Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế đã hết hiệu lực. Vậy, ta có thể xác định rằng, chủ thể là tổ chức tham gia vào hoạt động kinh doanh thương mại nói chung là hộ gia đình và pháp nhân. Mà pháp nhân là các tổ chức kinh tế bao gồm các loại hình doanh nghiệp như: doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, hợp tác xã và các loại công ty.
2.1.1. Bên bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006, chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản là tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tại Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, tại Điều 9 và 10 có quy định phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là được đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
Vậy, bên bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản có thể là tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Ta cần lưu ý, trong thực tế kinh doanh nhà ở hiện nay có hai phương thức kinh doanh. Một là các nhà đầu tư trực tiếp đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở và đưa vào mua bán. Chủ thể này được nhà nước quy định là các tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Hai là các chủ thể kinh doanh nhà ở dưới hình thức mua đi bán lại. Hình thức này chủ yếu tìm cách khai thác làm tăng giá trị bất động sản sẳn có để bán kiếm lời. Chủ thể này được nhà nước quy định là tổ chức, cá nhân trong nước.39
Theo Điều 4, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản có
38
Khoản 1, Điều 6 Luật Thương mại 2005.
39
ghi: “Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước”. Theo Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có quy định trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đơ thị mới có nhu cầu cần huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đơ thị đó thì được huy động vốn bằng cách: huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy, theo quy định này, chủ thể bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản.
Tóm lại chủ thể bên bán của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thỏa mãn điều kiện luật định.
2.1.2. Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai
Chủ thể của bên mua nhà ở phụ thuộc vào quy định của pháp luật về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong quan hệ mua bán thông thường, các khái niệm, các quan điểm về quyền mua, quyền bán; hạn chế quyền mua, quyền bán; hạn chế quyền không mua, không bán đều được pháp luật các nước đặt ra. Tuy nhiên, những quy định này thường có mục đích tác động đến chủ thể bán hơn là chủ thể mua.
Chủ thể của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng là các tổ chức, cá nhân. Mà các tổ chức, cá nhân này phải đáp ứng yêu cầu về đối tượng được sở hữu nhà ở. Theo khoản 2, Điều 9 Luật Nhà ở 2005, Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai, thì đối tượng được sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngồi. Trong đó, người Việt Nam định cư ở nước ngồi hoặc có quốc tịch Việt Nam; hoặc về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; có cơng đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; có vợ hoặc chồng là người Việt Nam sinh sống trong nước. Nếu không thuộc đối tượng trên, thì người Việt Nam định cư tại nước ngồi phải được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở
hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam. Hai loại chủ thể này được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và pháp luật không xác định việc sở hữu nhà ở này là do chính các chủ thể tạo lập hay mua bán mà có. Vì vậy hai chủ thể này cũng chính là chủ thể của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Tại khoản 1, Điều 125 Luật Nhà ở 2005 có quy định đối tượng được sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhưng đối tượng này chỉ được sở hữu nhà ở trong trường hợp họ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Như vậy, tại thời điểm này tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng thể là chủ thể bên mua của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, tại Điều 2 Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội khóa XII về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam có ghi nhận:
Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
1. Cá nhân nước ngồi có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;
2. Cá nhân nước ngồi có cơng đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngồi có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;
3. Cá nhân nước ngồi đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;
4. Cá nhân nước ngồi kết hơn với cơng dân Việt Nam;
5. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư khơng có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.
Cộng với quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định số 51/2009/NĐ-CP của Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành một số Điều của Nghị quyết số 19/2008/NQ-
QH12: “Đối với trường hợp mua căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (bao gồm cả trường hợp mua căn hộ hình thành trong tương lai và mua căn hộ có sẵn) thì bên bán phải có giấy tờ sau …”. Như vậy, theo quan điểm của nhà nước ta hiện nay thì tổ chức, cá nhân nước ngồi khi đáp ứng điều kiện luật định thì có thể mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Ngoài ra, chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đơ thị mới có nhu cầu cần huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đơ thị đó thì được huy động vốn bằng cách: huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở
thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.40
Tóm lại, chủ thể bên mua của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, có thể là các tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài.