2.3. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán
2.3.1.1. Nghĩa vụ cung cấp thông tin
Theo Điều 442 Bộ luật Dân sự 2005: “Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó”.
Khoản 1, Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh có ghi: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cơng khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh”. Ngồi ra pháp luật cịn quy định thông tin phải được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng. Trong đó, nội dung thơng tin phải bao gồm loại bất động sản; vị trí bất động sản; thơng tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mơ, diện tích; đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thực trạng các cơng trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan; tình trạng pháp lý như hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng, giấy tờ liên quan đến việc tạo lập; lịch sử về sở hữu và sử dụng; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng nếu có; giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua; quyền lợi ích của người thứ ba có liên quan và các thơng tin khác.48
Cũng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng cụ thể hơn, khoản 1, Điều 25 quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà, cơng trình xây dựng có ghi: “Cung cấp thơng tin đầy đủ, trung thực về nhà, cơng trình xây dựng và chịu trách nhiệm về thơng tin do mình cung cấp”.
47
Điều 428 Bộ luật Dân sự 2005.
48
Khoản 3, Điều 36 Luật Nhà ở 2005 quy định trách nhiệm của tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở có ghi: “Cơng khai trụ sở Ban quản lý dự án, địa điểm có dự án và trên phương tiện thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê; số lượng nhà ở còn lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở”.
Việc cung cấp thông tin về tài sản khơng chỉ là một địi hỏi pháp lý mà cịn là một yêu cầu trong tập quán thương mại. Bởi theo lẽ đương nhiên, người mua trước khi mua một tài sản nào thì họ có quyền cân nhắc việc mua hay khơng mua tài sản đó. Mà biểu hiện cụ thể của việc cân nhắc này là việc họ yêu cầu người bán phải cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến tài sản mà họ quan tâm. Về lý luận, nghĩa vụ cung cấp thông tin của người bán được ghi nhận như là một nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đã được giao kết. Nhưng trong thực tế người bán phải thực hiện nghĩa vụ này ngay trong quá trình thương lượng để đi đến việc ký kết hợp đồng. Về nghĩa vụ cung cấp thông tin, ta cần giải quyết hai vấn đề: người bán phải cung cấp thông tin gì và nếu như khơng cung cấp đầy đủ thơng tin thì hậu quả pháp lý sẽ như thế nào.
Thứ nhất: đối tượng của nghĩa vụ cung cấp thông tin
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đối tượng của hợp đồng là nhà ở hình thành trong tương lai. Nó cũng chính là đối tượng của nghĩa vụ cung cấp thông tin. Các thông tin trước hết được chứa đựng trong các điều khoản chỉ định tài sản mua bán là: vị trí, diện tích, loại kiến trúc, quy cách vật liệu xây dựng, đặc điểm kiến trúc… Tại Thông tư số 13/2009/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản có quy định về hướng dẫn một số nội dung thông tin về bất động sản theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản. Trong văn bản này, hướng dẫn chỉ ra các thông tin như: thông tin về loại bất động sản; thông tin về vị trí bất động sản; thông tin về quy mô, diện tích bất động sản; thơng tin về đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho th, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ… (nếu có). Kèm theo là phụ lục số 5 xác định nội dung thông tin bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản
Ví dụ: tại một hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai có ghi: Bên A đồng ý bán cho bên B một căn hộ thuộc khu căn hộ cao tầng PHUTHANH tại số 53 (số cũ 373c) đường Nguyễn Sơn, Phường Phú Thạnh, Quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh do bên A làm chủ đầu tư xây dựng, với các chi tiết cụ thể như sau: Loại căn hộ: Y4; Block: B; Căn số: B05; Diện tích: 93m2; Thuộc tầng 10/16 (tầng trệt được gọi là tầng 01). Diện tích căn hộ ghi trong hợp đồng là diện tích tạm tính (±5%). Diện tích này sẽ được điều chỉnh dựa vào biên bản bàn giao căn hộ và là cơ sở thanh toán giữa hai bên A – B. Các chi tiết kỹ thuật và đặc điểm của căn hộ được mơ tả trong phụ lục đính kèm.
Ví dụ trên cho ta thấy, những thông tin về nhà ở phải được thể hiện một cách đầy đủ và chính xác. Bên cạnh đó, đối với nhà ở hình thành trong tương lai là các căn hộ chung cư còn phải xác định phần nào là sở hữu riêng, phần nào là sở hữu chung. Tuy nhiên, tất cả những yếu tố này chỉ là nằm trên giấy, vì đây là loại nhà ở hình thành trong tương lai. Người mua lúc này hồn tồn tiếp nhận thơng tin thơng qua các phương tiện thông tin đại chúng, thông qua sàn giao dịch bất động sản, thông qua hợp đồng mua bán, thông qua bản vẽ nhà mà mình muốn mua. Vì vậy, theo tác giả, quan trọng hơn chính là những thơng tin có liên quan đến các quan hệ pháp lý khác (đôi khi rất trừu tượng) ràng buộc bất động sản mà người bán phải cung cấp. Những thơng tin đó là: quyền sử dụng đất, năng lực của chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng, là tính hợp pháp của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa ra mua bán, là khả năng tài chính của người bán, là uy tín của người bán hoặc các tình trạng chung vách, các quyền liên quan đến khe sáng, lỗ thơng khí, tầm nhìn, quyền thốt nước mưa, nước thải, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận, tình trạng pháp lý của tài sản ở góc độ quy hoạch, ở góc độ bảo vệ mơi trường…
Rõ ràng, có rất nhiều thơng tin mà người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần phải biết. Tuy nhiên, pháp luật chưa có văn bản pháp lý nào nhằm quy định cụ thể các yếu tố buộc người bán phải thơng tin một cách đầy đủ, chính xác đến người mua. Việc thông tin này lại phụ thuộc vào ý thức chủ quan của người bán, phụ thuộc vào sự hiểu biết của người mua. Trong thực tế, người ta thường cho rằng đó là tính “chuyên nghiệp” của các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Ở đây ta loại trừ yếu tố tính khơng chun nghiệp của người bán. Vì theo quy định của pháp luật đã được trình bày ở trên, chủ thể bên bán của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải là những “nhà kinh doanh” bất động sản. Hơn ai hết,
họ phải hiểu rõ cái mà mình đem ra bán, họ phải nắm chắc cái mà mình tạo nên. Để từ đó họ đem ra kinh doanh, mua bán nhằm thu lại lợi nhuận.
Nhưng ngược lại, đứng góc độ của nhà kinh doanh thì họ có phải có nghĩa vụ cung cấp tất cả những thông tin mà họ đã, đang và sẽ biết về tài sản cho người mua hay không? Bởi tất cả những thơng tin đó nếu được mơ tả một cách đầy đủ có thể mang đến bất lợi trong kinh doanh. Đặc biệt trong tình hình kinh doanh bất động sản ở nước ta hiện nay. Khi mà năng lực quản lý về đất đai của nhà nước còn nhiều bất cập, hạn chế.
Vì đồng thời là người nắm giữ quyền lực công và quyền của chủ sở hữu đất đai, Nhà nước có “quyền lực” rất lớn trong việc tham gia cũng như can thiệp vào các quan hệ đất đai. Đây là điểm thuận lợi cho Nhà nước trong việc thực hiện các chức năng của mình nhưng lại là sự “bất lợi” cho xã hội, nếu tình trạng lạm dụng hoặc lẫn lộn trong việc sử dụng quyền lực hoặc thể hiện vai trò của Nhà nước xảy ra. Thực tế điều này đã xảy ra, mà biểu hiện cụ thể là cách hành xử thiếu công bằng của Nhà nước đối với người sử dụng đất.49
Khi mà các thơng tin về quy hoạch bị rị rỉ trong nội bộ, bị đồn thổi trong thị trường, Khi mà nền kinh tế có lạm phát trên hai con số. Khi mà các nhà đầu tư, nhà kinh doanh kinh doanh theo kiểu “ăn xổi, ở thì”. Vì vậy, muốn tồn tại, thì chủ thể bên bán khi tham gia vào ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ muốn mơ tả những thơng tin có lợi nhất cho mình. Lúc này, nghĩa vụ thơng tin của người bán chỉ gắn liền với nguyên tắc “tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng”.
Vì vậy, vai trị của pháp luật là hết sức quan trọng và cần thiết. Nhà làm luật cần xây dựng một cách đầy đủ các quy phạm nhằm điều chỉnh các quan hệ thu – nhận thông tin liên quan đến tài sản khi tài sản đó là đối tượng trong hợp đồng mua bán.
Thứ hai: chế tài khi không thực hiện đúng nghĩa vụ cung cấp thông tin
Cũng theo Điều 442 Bộ luật Dân sự 2005 có quy định về nghĩa vụ cung cấp thơng tin và hướng dẫn cách sử dụng có ghi: “nếu bên bán khơng thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện; nếu bên bán vẫn khơng thực hiện thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
49
Lưu Quốc Thái (2009), Luận án “Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện”
Khi nghiên cứu Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở tác giả không nhận thấy một điều khoản nào có quy định về việc xử phạt hành chính đối với chủ thể khơng thực hiện đúng nghĩa vụ cung cấp thông tin. Như vậy, theo pháp luật hiện hành, việc không thực hiện nghĩa vụ cung cấp thơng tin của người bán thì chỉ có một hình thức chế tài là bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Theo khoản 1, Điều 425 Bộ luật Dân sự - 2005 quy định về hủy bỏ hợp đồng dân sự có ghi: “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Xét quy định trên của pháp luật, ta nhận thấy rằng, việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin rõ ràng là nghĩa vụ phát sinh khi hợp đồng đã được giao kết. Mà như ta đã khẳng định, nghĩa vụ này người bán phải được thực hiện kể từ khi đưa hàng hóa của mình ra bán; thực hiện trong quá trình thương lượng, giao kết hợp đồng. Vậy pháp luật khơng chỉ thiếu sót ở việc là khơng đưa ra các quy định một cách đầy đủ về những loại thơng tin nào mà bên bán có nghĩa vụ phải cung cấp cho bên mua mà còn bỏ trống nghĩa vụ của bên bán ở giai đoạn trước khi hợp đồng được ký kết.
Ở đây, tác giả loại trừ yếu tố do có sự nhầm lẫn của bên mua hoặc do có sự lừa dối. Vì theo quy định của Bộ luật Dân sự thì nếu một bên có lỗi vơ ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch, nếu bên kia khơng chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền u cầu tịa án tun bố giao dịch vơ hiệu. Còn khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền u cầu tịa án tun bố giao dịch dân sự đó là vơ hiệu. Như vậy, việc nhầm lẫn của hoặc bị lừa dối ln có liên quan đến yếu tố “lỗi”. Có nghĩa là, khi tham gia vào quan hệ mua bán, các bên có thực hiện việc cung cấp thông tin. Nhưng việc cung cấp thơng tin đó do vơ ý hay cố ý mà khơng đầy đủ, thiếu chính xác hoặc sai lệch dẫn đến sự nhầm lẫn hay dẫn đến một bên bị lừa dối. Tuy nhiên, như trên đã phân tích, pháp luật hiện hành khơng quy định cụ thể thông tin nào là cần phải được cung cấp thì làm sao có thể xác định việc cung cấp là khơng đầy đủ, là khơng chính xác.
2.3.1.2. Nghĩa vụ giao tài sản
“Giao tài sản là việc người bán làm thế nào để người mua có thể xác lập tình trạng chiếm hữu đối với tài sản mua”50. Khái niện này khá đơn giản, dễ hiểu nhưng chưa chứa đựng hết nội dung của nghĩa vụ giao tài sản trong quan hệ mua bán, đặc biệt là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi trong thực tế bên mua không chỉ quan tâm đến việc xác lập tình trạng chiếm hữu đối với tài sản mà quan trọng hơn là quan tâm đến việc tài sản tài sản mình chiếm hữu có phải là tài sản mình muốn mua, đã mua hay không.
Nếu theo quan điểm phân chia nghĩa vụ của người bán thành hai nhóm tương ứng với hai giai đoạn thực hiện hợp đồng thì có giai đoạn: giai đoạn bán và giai đoạn sau khi bán. Thông thường, nghĩa vụ giao tài sản của người bán được ghi nhận ở giai đoạn bán. Có nghĩa là khi đã ký kết hợp đồng mua bán tài sản thì người bán phải có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho người mua, xác lập quyền chiếm hữu của người mua. Khi những việc này được thực hiện xong thì mới kết thúc giai đoạn bán. Ở giai đoạn sau khi bán, người bán chỉ có nghĩa vụ như bảo đảm quyền sở hữu của người mua đối với tài sản mua, bảo đảm chất lượng tài sản, nghĩa vụ bảo hành… Riêng đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nghĩa vụ giao nhà ở không thể thực hiện ở giai đoạn bán. Bởi khi giao kết hợp đồng, người bán đã bán tài sản cho người mua, nhưng tài sản lúc này lại chưa hình thành, nghĩa vụ giao tài sản khơng thể được thực hiện.
Bởi tính đặc biệt của loại tài sản này, từ những vấn đề vừa nêu, việc xác định nghĩa vụ giao tài sản đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần phải được xác định một cách đầy đủ, chặt chẽ ở các vấn đề sau đây:
Thứ nhất: đối tượng của nghĩa vụ giao tài sản
Theo Điều 289 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về thực hiện nghĩa vụ giao vật có ghi: “Bên có nghĩa vụ giao vật phải bảo quản, giữ gìn vật cho đến khi giao. Khi