2.3. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Khoản 2, Điều 453 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về nghĩa vụ của bên mua nhà ở có ghi: “Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận”.
Khoản 2, Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định nghĩa vụ của bên mua nhà, cơng trình xây dựng có ghi: “Nhận nhà, cơng trình xây dựng kèm theo hồ sơ theo đúng chất lượng, thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng”.
Nhận tài sản, trong giao dịch mua bán thường được xem như là quyền của bên mua, bởi khi tham gia vào giao dịch mua bán thì người mua ln quan tâm đến việc mình được nhận tài sản. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật cũng như trong thực tế, người mua khơng chỉ mong muốn mình nhận được tài sản mà quan trọng hơn là nhận được đúng tài sản mình muốn mua. Nói một cách cụ thể hơn là nhận tài sản đúng chất lượng, số lượng, thời hạn… mà các bên đã thỏa thuận và pháp luật ln tơn trọng sự thỏa thuận đó. Nhưng một khi bên bán đã thực hiện nghĩa vụ giao tài sản đúng như thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật thì lúc này bên mua phải thực hiện nghĩa vụ nhận tài sản của mình. Như vậy, người mua chỉ có thể thực hiện nghĩa vụ nhận tài sản khi người bán thực hiện nghĩa giao tài sản đúng, đủ theo thỏa thuận hoặc theo luật định. Trong một chừng mực nào đó ta có thể nói rằng: “thực hiện nghĩa vụ nhận tài sản là hình thức tiếp nhận của người mua đối với việc thực hiện nghĩa vụ giao tài sản của người bán”53. Trong trường hợp tài sản không thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu thì người mua phải thực hiện “động tác” tiếp quản tài sản đó tại thời điểm, tại nơi mà bên mua hồn thành nghĩa vụ giao vật. Cịn nếu vật mua là tài sản thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu thì thì “động tác” tiếp nhận này theo tác giả đơi khi chỉ mang tính tượng trưng như việc nhận chìa khóa, nhận giấy tờ, nhận biên bản bàn giao. Thời điểm này, dù bên mua đã nhận tài sản nhưng quyền sở hữu đối với tài sản có thể vẫn chưa thuộc về bên mua.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, thì việc nhận tài sản được các bên thỏa thuận vào một thời điểm nhất định trong hợp đồng. Tuy nhiên, lúc giao kết thì nhà ở chưa hình thành. Như đã trình bày tại phần nghĩa vụ giao tài sản của bên bán, thì việc xác định thời điểm hồn tất cơng trình phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau. Việc bên đầu tư tạo lập nhà không thực hiện đúng tiến độ, không giao nhà đúng thời điểm đã cam kết là rất thường xảy ra. Theo Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn Đầu tư và phát triển nhà Quốc Cường: “trong q trình thi cơng, nhiều nhà thầu “bỏ của chạy lấy người”, Công ty
53
Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thơng dụng trong Luật dân sự Việt Nam, NXB. Trẻ, TP. HCM, tr. 184.
ba lần thay đổi nhà thầu khiến kéo dài thời gian thi công”54. Vậy, một khi người bán khơng thể giao tài sản đúng thời điểm thì người mua khơng thể thực hiện nghĩa vụ nhận tài sản. Tiên liệu được trường hợp này, pháp luật quy định người bán phải “chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ.”55. Quy định này đứng trên quan điểm bảo vệ quyền lợi của người mua. Nhưng ngược lại, trên quan điểm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nhận tài sản của người mua thì khi người bán đã thực hiện nghĩa vụ giao tài sản thì người mua có nghĩa vụ nhận tài sản. Nếu khơng thực hiện thì người mua phải chịu “trách nhiện dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự”56.
Ngoài ra, đối với loại nhà ở hình thành trong tương lai là căn hộ chung cư, khi bên mua thực hiện nghĩa vụ nhận tài sản là căn hộ chung cư thì đồng thời bên mua phải tiếp nhận các nghĩa vụ có liên quan được pháp luật quy định về chung cư hoặc đã thỏa thuận trong hợp đồng như: chấp hành nội quy chung cư, thanh tốn các khoản chi phí phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt được lắp đặt trong chung cư, thanh toán các chi phí quản lý, duy tu, bảo dưỡng cho các dịch vụ tiện ích riêng và chung trong chung cư.
2.3.2.2. Nghĩa vụ trả tiền
Theo khoản 1, Điều 453 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về nghĩa vụ của bên mua nhà ở có ghi: “Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu khơng có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà”.
Khoản 1, Điều 290 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về thực hiện nghĩa vụ trả tiền: “Nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng thời điểm và phương thức đã thỏa thuận”.
Khoản 1, Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định nghĩa vụ của bên mua nhà, cơng trình xây dựng: “Thanh toán tiền cho bên bán nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng”
Như vậy, nghĩa vụ trả tiền của người mua là nghĩa vụ tất yếu trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được pháp luật quy định rõ ràng và thống
54 http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=457537&ChannelID=204.
55
Khoản 4, Điều 4 Nghị định 153/NĐ-CP.
56
nhất. Trong đó, nghĩa vụ trả tiền hầu như được gắn liền với yếu tố thời gian, địa điểm, phương thức thanh toán. Các yếu tố này, trong thực tế luôn được các bên quan tâm và thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng mua bán và pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận đó. Trừ trường hợp khơng có sự thỏa thuận thì áp dụng những quy định của pháp luật trong Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành khác. Tuy nhiên theo tác giả, điều này khó xảy ra trong hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai bởi: Một
là các chủ thể tham gia vào hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
ln có bên bán là “chun nghiệp”57, là chủ đầu tư tạo lập nhà và kinh doanh bất động sản. Đối tượng này khi tham gia mua bán, họ là người trực tiếp soạn thảo hợp đồng thì khơng vì lý do gì mà họ có thể “qn” nghĩa vụ thanh toán của người mua.
Hai là khi tiến hành giao kết hợp đồng, mục đích cơ bản của bên bán là tìm kiếm
nguồn vốn để tiếp tục đầu tư tạo lập nhà và kinh doanh nhà. Nói một cách đơn giản là hơn lúc nào hết họ cần phải có tiền để đầu tư, vì vậy cũng khơng thể vì lý do gì mà người bán lại không quan tâm đến nghĩa vụ thanh toán của người mua, một nghĩa vụ mà khi nó được thực hiện có nghĩa là mục đích của người bán hầu như được hoàn thành. Ba là dưới góc độ người mua nhà ở hình thành trong tương lai,
hầu hết họ đều là người có nhu cầu về nhà ở, bên cạnh đó họ cịn tìm kiếm một giá cả hợp lý, với hình thức thanh tốn nhiều lần sẽ làm giảm đi gánh nặng thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Chính vì vậy, khi ký kết hợp đồng, bên mua cũng rất quan tâm đến thời hạn thanh toán, địa điểm thanh toán, phương thức thanh tốn mà mình phải thực hiện.
Khi nghiên cứu các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tác giả nhận thấy thời điểm thanh toán được soạn thảo rất cụ thể, được chia thành nhiều đợt. Mỗi đợt, có xác định thời điểm, số tiền phải thanh toán. Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật là “tiền ứng trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, cơng trình đó”58.
Như vậy, nếu xét về mặt lý thuyết, thì nghĩa vụ trả tiền của bên mua đã được các bên quan tâm và thỏa thuận đầy đủ trong hợp đồng. Nhưng ta nhận thấy rằng,
57
Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Luật dân sự Việt Nam, NXB. Trẻ, TP. HCM, tr. 144.
58
pháp luật chỉ quan tâm đến thời điểm đầu tiên bên mua phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền; đó là thời điểm “thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng”59; đó là thời điểm mà chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt theo quy định của Nghị định 153/2007/NĐ-CP; đó là thời điểm mà chủ đầu tư “đã xây xong phần móng của nhà ở, đã hồn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật, đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở”60. Cịn những lần huy động sau, pháp luật quy định rất mơ hồ và có thể nói rằng nó hồn tồn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người bán.
Ví dụ: trong hợp đồng (phụ lục đính kèm) có ghi: đợt 2: thanh tốn 10% sau khi hồn thiện phần thơ tầng 5; đợt 5: thanh tốn 10% sau khi hồn thiện phần nội thất. Có hợp đồng (phụ lục đính kèm) ghi: đợt 2: thanh toán 20%, thời điểm nộp tiền là 5 tháng sau lần nộp tiền thứ nhất; đợt 3: thanh toán 20%, thời điểm nộp tiền là 10 tháng sau lần nộp tiền lần thứ hai.
Nếu căn cứ theo hợp đồng thì rõ ràng người mua khơng thể xác định khi nào là “hoàn thiện phần thơ”, khi nào là “hồn thiện phần nội thất” mà họ lại chắc chắn biết rằng đã qua 5 tháng hoặc 10 tháng sau khi nộp tiền lần thứ nhất hoặc lần thứ hai. Vậy trong trường hợp này, người mua chỉ có nghĩa vụ phải thanh tốn tiền chứ khơng thề xác định được cái mình mua đã được hình thành tới đâu hay chủ đầu tư có “sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản”61 hay khơng. Chính điều này dẫn đến việc chủ đầu tư khơng chịu sự kiểm sốt trực tiếp của người mua đối với tiến trình sử dụng đồng vốn. Lúc này cơng trình dễ dàng bị chậm tiến độ. Kết quả là thời điểm giao nhà không đảm bảo như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại người mua phải gánh chịu.
Ngược lại, khi người mua không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền của mình thì phải gánh chịu trách nhiệm cho hành vi đó. Tại khoản 2, Điều 305 Bộ luật Dân sự 2005 có quy định trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền trả chậm theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh tốn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
59
Khoản 1, Điều 39 Luật Nhà ở 2005.
60
Điểm đ, khoản 3, Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
61
Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trã. Chủ đầu tư có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra, nếu khách hàng khơng thực hiện thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, khách hàng chịu phạt theo hợp đồng và chịu trách nhiệm về thiệt hại do việc vi phạm hợp đồng gây ra.62
Tóm lại, trên lý thuyết, nếu đem so sánh giữa nghĩa vụ giao tài sản của bên bán với nghĩa vụ trả tiền của bên mua ta nhận thấy pháp luật đều có quy định về quyền và nghĩa vụ đối ứng của các bên, các hình thức chế tài nhằm đảm bảo các bên thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, khi đi vào thực tế của quá trình thực hiện nghĩa vụ của hai bên, ta lại thấy yếu tố rủi ro đến với người mua nhiều hơn so với người bán, pháp luật lúc này đã chưa thực hiện được chức năng “là đại lượng công bằng của xã hội”63 trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
2.3.2.3. Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Quá trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một quá trình mua bán lâu dài và phức tạp. Chính vì vậy, trong q trình này, nhu cầu về nhà ở và khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả tiền của bên mua sẽ có nhiều thay đổi. Nhu cầu bán lại nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là phổ biến.
Theo luật định tổ chức, cá nhân là bên mua của loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở. Trường hợp là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện bán qua sàn giao dịch bất động sản theo luật định. Trường hợp là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức khác thì thực hiện theo đúng quy định của pháp luật (Luật Nhà ở 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP).64
62
Khoản 5, Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP.
63
Trường Đại học Luật Hà Nội (1997), giáo trình Lý luận Nhà nước và Pháp luật, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, tr. 323.
64
Tại Thông tư 16/2010/TT-BXD, nhà làm luật đã đưa ra các quy định về việc bán lại nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dựa vào các yếu tố như: chủ thể, thời điểm giao tài sản trong thực tế và thời điểm có hiệu lực của Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khơng có chức năng kinh doanh bất động sản là chủ thể bên mua của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì:
- “Nếu đã nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự”65. Có nghĩa là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khơng có chức năng kinh doanh bất động sản lúc này là chủ thể bên bán của một quan hệ mua bán mới. Vì vậy, họ phải có giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu về nhà ở, họ phải lập hợp đồng mua bán nhà ở với bên mua và nộp thuế cho nhà nước đúng quy định.
- “Nếu chưa nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở”66. Việc chuyển nhượng này phải đáp ứng những quy định tại khoản 1, Điều 20 Thơng tư 16/2010/TT-BXD.
Phân tích hai quy định trên, ta nhận thấy pháp luật chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khơng có chức năng kinh doanh bất động sản được bán lại nhà ở hình thành trong tương lai khi hội đủ hai điều kiện là đã nhận nhà từ chủ đầu tư và