2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
2.2.2. Các đối tượng trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
Đối tượng trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở hình thành trong tương lai. Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân43. Nhà ở bao gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ44. Như vậy, theo Điều 1 của Luật Nhà ở thì đây là một khái niệm nhằm để chỉ một sự vật với mục đích được xác định. Khái niệm này mang tính khái quát cao, không phản ánh cụ thể đối tượng của hợp đồng. Còn theo Điều 4 Nghị định 209/2004/NĐ-CP thì đây là một sự phân loại các loại nhà ở mang tính kỹ thuật hơn là tính khái niệm. Ngồi ra với Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, trong đó tại khoản 4 thì giải thích nhà biệt thự tại đơ thị là nhà ở riêng biệt… , tại khoản 5 thì giải thích về nhà chung cư. Theo Điều 1 Thông tư 16/2010/TT-BXD, ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: “Nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và quy định tại Thông tư này bao gồm: nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) được xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua…”.
Từ những quy định của pháp luật được nêu trên, chúng ta có thể khẳng định rằng đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm ba loại chính, đó là: nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư.
Nhưng cho dù đối tượng là loại nhà nào thì cũng phải thỏa mãn hai yếu tố như đã trình bày ở trên là tính hợp pháp và tính rõ ràng. Theo Điều 91 Luật Nhà ở 2005 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch thì trong giao dịch mua bán, nhà ở phải có giấy chứng nhận đăng ký sở hữu đối với nhà ở theo quy định của
43
Điều 1 Luật Nhà ở 2005.
44
pháp luật; khơng có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nếu căn cứ theo quy định này, thì nhà ở hình thành trong tương lai khơng thể là đối tượng tham gia vào giao dịch mua bán. Bởi giấy chứng nhận đăng ký sở hữu là yêu cầu tiên quyết được pháp luật đặt ra. Mà nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành mà chưa có giấy chứng nhận đăng ký sở hữu. Chính những quy định này đã làm cho hệ thống pháp luật Việt Nam thêm phần phức tạp, thiếu tầm nhìn. Một mặt pháp luật đặt ra các quy định về hoạt động mua bán tài sản hình thành trong tương lai, một mặt pháp luật lại đặt ra rào cản hoạt động mua bán đó. Nếu thỏa mãn nhu cầu thực tiễn kinh doanh thì lại trái pháp luật, nếu thực hiện đúng những quy định của pháp luật thì hạn chế tính năng động của thị trường kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, khoản 1, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có quy định:
Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b) Đối với nhà, cơng trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, cơng trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Khơng có tranh chấp về quyền sở hữu;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoăc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, cơng trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, cơng trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hồn cơng và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, cơng trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ
xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Nếu phân tích điều luật này, ta nhận thấy yêu cầu “có giấy chứng nhận đăng ký sở hữu” khơng được đề cập đến. Nhưng như đã phân tích ở phần trên về tính hợp pháp của đối tượng thì ta nhận thấy rằng, hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được diễn ra đối với một số chủ thể nhất định. Cụ thể là các nhà đầu tư phát triển nhà ở thương mại, họ là người trực tiếp tạo lập nhà ở rồi đem ra mua bán. Các dự án của họ phải thỏa mãn điều kiện luật định. Chính những quy định này làm cho đối tượng nhà ở hình thành trong tương lai có tính hợp pháp cao khi tham gia vào giao dịch mua bán. Nhà ở hình thành trong tương lai lúc này trở thành đối tượng được phép kinh doanh, mà không bị hạn chế bởi yêu cầu về giấy chứng nhận đăng ky sở hữu như quy định tại Luật Nhà ở.
* Đối tượng nhà biệt thự và nhà ở riêng lẽ hình thành trong tương lai trong thực tế kinh doanh bất động sản hiện nay rất ít được quan tâm, mua bán
Bởi mục đích chính của việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giải quyết nhu cầu về vốn và nhu cầu về nhà ở. Theo tâm lý kinh doanh, nếu các nhà đầu tư chưa đủ tiềm lực về tài chính thì họ thường lựa chọn loại hàng hóa dễ đầu tư, dễ bán, mau thu hồi vốn. Mà các dự án xây nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ thơng thường khó thực hiện do chính sách, đường lối của Đảng và nhà nước đối với loại nhà này; có quy mơ đầu tư rất phức tạp. Dẫn đến giá cả của các loại nhà này rất cao. Trong thực tế nhu cầu về loại nhà này cũng rất hạn chế, chỉ dành cho một số người có thu nhập cao trong xã hội. Mặt khác, các chính sách ưu đãi của nhà nước dành cho các nhà đầu tư các loại nhà này hầu như khơng có. Ngược lại, nhu cầu về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp hiện nay là rất cao. Tính hợp lý về giá cả cũng là một trong những yếu tố hàng đầu dẫn người mua tìm đến sản phẩm. Bên cạnh đó, nhà nước có chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư xây dựng nhà chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách, người nghèo, người có thu nhập thấp. Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có cơng, người nghèo, người thu nhập thấp. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, ta nhận thấy rằng đối tượng nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự trong thực tế đã không xuất hiện trong các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
* Nhà chung cư là đối tượng chủ yếu của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Như trên đã trình bày, vì nhiều lý do khách quan cũng như chủ quan, căn hộ chung cư thường là đối tượng trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi điều đơn giản là căn hộ chung cư góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở một cách mạnh mẻ nhất. Mà một khi nhu cầu tăng cao thì nhà đầu tư, nhà kinh doang cũng đặc biệt quan tâm đến loại hàng hóa này.
Theo khoản 1, Điều 70 Luật Nhà ở 2005 có ghi: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”. Từ khái niệm về nhà chung cư, ta nhận thấy nhà chung cư có một đặc điểm đặc biệt là nhà ở có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân và có phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng; phần diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư; các thiết bi sử dụng riêng trong căn hộ.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư; phần diện tích khác khơng phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư; nơi để xe; các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư.45
Mặc dù Luật Nhà ở 2005, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và Nghị định 71/2010/ NĐ-CP đã phân định thế nào là phần sở hữu chung, thế nào là phần sở hữu riêng nhưng trong thực tế việc xác định phần sở hữu này không phải là dễ dàng. Hầu hết các tranh chấp hiện nay diễn ra giữa các chủ thể mua bán nhà chung cư là tập trung vào việc xác định phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng. Bởi trong thực tế, một là nhà chung cư khơng chỉ có những thứ mà nhà làm luật đã dự liệu, đã liệt kê; hai là khi khai thác sử dụng cái được gọi là quyền sở hữu chung của một chủ sở hữu nhà chung cư vào phần sở hữu chung của chung cư là vô cùng
45
phức tạp và khó khăn; ba là pháp luật quy định về nhà chung cư còn rất mơ hồ, chung chung như: quản lý vận hành nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư, nội quy quản lý nhà chung cư, hội nghị nhà chung cư, ban quản trị nhà chung cư…
Trước khi Thông tư 16/2010/TT-BXD ra đời và có hiệu lực thì tại Thơng tư 01/2009/TT-BXD ngày 25 tháng 02 năm 2009 của Bộ Xây dựng quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở. Có thể xem đây là văn bản đầu tiên quy định về nội dung hợp đồng mua bán nhà chung cư. Các quy định trong Thông tư 01/2009/TT-BXD phần nào khắc phục được hạn chế của việc giải quyết tranh chấp phát sinh trong hợp đồng mua bán nhà chung cư.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (trong đó nêu cụ thể các phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở như hành lang, lối đi chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung). Trong trường hợp nhà chung cư có những cơng trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ (ví dụ: bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác)46.
Ngồi ra Thơng tư 01/2009/TT-BXD còn quy định về trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bên mua và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu khi mua căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng; quy định việc ghi diện tích căn hộ nhà chung cư trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Và Thông tư đã đưa ra mẫu hợp đồng mua bán nhà chung cư, mẫu mô tả căn hộ chung cư, mẫu danh mục vật liệu bên trong và bên ngoài căn hộ, mẫu bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư. Dù những quy định này vẫn còn chung chung, nhưng cũng là cơ sở pháp lý góp phần điều chỉnh quan hệ mua bán căn hộ chung cư, góp phần hạn chế những tranh chấp xảy ra trong quan hệ mua bán.
Tóm lại, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở hình thành trong tương lai, mà trong đó chủ yếu là căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Ngồi những yêu cầu chung của pháp luật đối với các loại đối
46
tượng trong hợp đồng mua bán, căn hộ chung cư hình thành trong tương lai địi hỏi tính “rõ ràng” cao. Và chỉ khi nó thật sự “rõ ràng” khi mang vào kinh doanh, khi thật sự trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán thì những rủi ro pháp lý cũng như rủi ro kinh tế mới hạn chế xảy ra, góp phần hình thành một thị trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, phát triển.