1.2. Khái quát về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
1.2.2. Tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồn g hợp
bán nhà ở hình thành trong tương lai
1.2.2.1. Trước năm 1986 (trước đổi mới)
Trong thực tế, sự tồn tại của các quan hệ dân sự, quan hệ kinh tế là tất yếu, buộc các nhà làm luật ở bất kỳ quốc gia nào cũng phải xây dựng các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh các quan hệ đó hay nói một cách cụ thể hơn là điều chỉnh quan hệ hợp đồng. Ở Việt Nam, khơng nằm ngồi quy luật đó, quy phạm pháp luật về hợp đồng đã có từ rất sớm.
Trong thời kỳ đầu xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc, nền kinh tế nước ta chứa đựng các thành phần kinh tế như: kinh tế quốc doanh, tập thể, kinh tế cá thể nông nghiệp và thành phần kinh tế tư bản tư doanh chưa được cải tạo33. Để đảm bảo mọi hoạt động kinh tế phát triển theo chiều hướng có lợi cho việc cải tạo quan hệ sản
32
Bùi Văn Huyền (2011), Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB. Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr. 175.
33
xuất cũ, từng bước xây dựng quan hệ sản xuất mới – quan hệ sản xuất xã hội chủ nghĩa, ngày 22 tháng 5 năm 1950 nhà nước Việt Nam ban hành Sắc lện số 97-SL quy định một số sửa đổi về quyền dân sự, trong đó có điều khoản quy định về hợp đồng: “Khi lập ước mà có sự tổn thất do bóc lột của một bên vì điều kiện kinh tế của hai bên chênh lệch thì khế ước có thể coi là vô hiệu”34. Điều này cho ta thấy rõ quan điểm không thay đổi của nhà nước Việt Nam từ xưa đến nay là ln bảo vệ quyền và lợi ích của mọi người dân, loại bỏ sự bóc lột ra khỏi xã hội. Tuy nhiên, trong bối cảnh lịch sử này, điều khoản trên mang tính chính trị, xã hội nhiều hơn tính khoa học pháp lý.
Ngày 10 tháng 4 năm 1957, Chính phủ ban hành Nghị định số 735-TTG , kèm theo Nghị định này là Điều lệ tạm thời về hợp đồng kinh doanh. Điều lệ này ra đời nhằm điều chỉnh các quan hệ hợp đồng giữa các đơn vị kinh tế như: đơn vị kinh tế quốc doanh, hợp tác xã, công tư hợp doanh, tư doanh. Trong đó, Điều lệ quy định khá rõ về hợp đồng như: định nghĩa thế nào là hợp đồng, các nguyên tắc xây dựng bản hợp đồng, chủ thể hợp đồng, nội dung hợp đồng và trách nhiệm thi hành hợp đồng. Hợp đồng trong bản điều lệ này được định nghĩa là mối quan hệ giữa hai hay nhiều nhà kinh doanh tự nguyện cam kết với nhau thực hiện một số nhiệm vụ nhất định, trong những thời gian nhất định, nhằm mục đích phát triển kinh doanh cơng thương nghiệp góp phần thực hiện kế hoạch của nhà nước. Điều lệ còn quy định, nếu một trong hai bên là tư doanh thì hợp đồng phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cơ quan công thương tỉnh hoặc Ủy ban hành chính huyện) thì mới có giá trị về mặt pháp lý. Vậy quan điểm chung của thời này vẫn là thừa nhận quyền tự do giao kết nhưng phải đảm bảo u cầu có tính ngun tắc là khơng được lợi dụng các quan hệ của hợp đồng để bóc lột và phải đảm bảo Kế hoạch của nhà nước.
Năm 1960, mở đầu cho kế hoạch 5 năm lần thứ nhất (1960 – 1965), các quan hệ kinh tế của nước ta có nhiều thay đổi, địi hỏi phải có những quy định mới hơn để điều chỉnh quan hệ hợp đồng. Vì vậy, ngày 04 tháng 01 năm 1960 nhà nước ban hành Điều lệ tạm thời về Chế độ hợp đồng kinh tế giữa các xí nghiệp quốc doanh và cơ quan nhà nước. Đồng thời, nhà nước cũng quyết định thành lập Hội đồng trọng tài kinh tế để thực hiện chức năng quản lý công tác hợp đồng kinh tế và giải quyết các tranh chấp về hợp đồng kinh tế (Nghị định 20-TTg ngày 14 tháng 01 năm 1960)35.
34
Đại học Kinh tế TP. HCM (2007), Giáo trình Luật Kinh tế, NXB. Đại học Quốc gia, TP. HCM, tr. 264.
35
Trong quá trình thực hiện Điều lệ tạm thời này, nhà nước cũng đã ban hành một số văn bản quy định về hợp đồng cho một số lĩnh vực nhất định như: ngoại thương, xây dựng cơ bản, vận chuyển hàng hóa …
Ngày 10 tháng 3 năm 1975, nhà nước đã ban hành bản Điều lệ về chế độ hợp đồng kinh tế (ban hành kèm theo Nghị định số 54-CP của Hội đồng Chính phủ). Điều lệ này đã quy định đầy đủ hơn so với các Điều lệ trước đây về nguyên tắc ký kết, nội dung ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế, giải quyết các tranh chấp và trách nhiệm do vi phạm chế độ hợp đồng kinh tế. Những quy định này là căn cứ pháp lý quan trọng, phần nào đáp ứng yêu cầu của công cuộc cải tiến quản lý nhà nước về kinh tế. Tuy nhiên, vào thời điểm lúc bấy giờ, cơ chế tập trung quan liêu bao cấp phát triển cao độ. Hợp đồng kinh tế lúc này lại trở thành một công cụ pháp lý chủ yếu của nhà nước để quản lý nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp. Nhà nước đã đặt một “dấu bằng” giữa hợp đồng kinh tế và kế hoạch”. Điều này có nghĩa là: ký kết hợp đồng kinh tế là xây dựng kế hoạch; thực hiện hợp đồng kinh tế là thực hiện kế hoạch, vi phạm hợp đồng kinh tế là vi phạm kế hoạch. Hợp đồng kinh tế theo chỉ tiêu pháp lệnh ra đời, trong đó các nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng; quyền tự do ý chí của các chủ thể khơng được thừa nhận. Ở đó, nhà nước quy định một cách “tỉ mỉ” gần như tồn bộ hình thức, nội dung của hợp đồng. Các quy định về chế độ hợp đồng kinh tế trong những năm tiếp sau chỉ nhằm cụ thể hóa các nguyên tắc hợp đồng đã được ban hành trước đó. Hậu quả tất yếu của việc đề cao quá mức tính “kế hoạch” của hợp đồng kinh tế đã làm cho hợp đồng kinh tế bị biến dạng. Bản chất, chức năng cơ bản của hợp đồng không được đảm bảo. Yếu tố luân chuyển trên thị trường của hàng hóa bị kìm hãm. Vì vậy, xét về khoa học pháp lý cũng như xét về quan điểm lập pháp của nước ta thời bấy giờ thì khơng thể tồn tại một khái niệm được gọi là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
1.2.2.2. Sau năm 1986 (sau đổi mới)
Từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986), cơ chế quản lý kinh tế ở nước ta đã có một bước chuyển biến quan trọng, chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. Đặc trưng của nền kinh tế thị trường là thừa nhận sự tồn tại nhiều thành phần kinh tế khác nhau dựa trên nguyên tắc của thị trường. Chế độ pháp lý về hợp đồng kinh tế rõ ràng là khơng cịn phù hợp. Ngày 25 tháng 9 năm 1989, Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế được ban hành. Nó là một bước phát triển mới của pháp luật về hợp đồng kinh tế của nước ta. Nó đã trả lại giá trị đích thực của hợp đồng kinh tế. Pháp lệnh hợp đồng kinh tế 1989 còn là tiền
đề pháp lý cho các văn bản pháp luật về hợp đồng sau này. Tại Điều 1 của Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế quy định: “Hợp đồng kinh tế là sự thỏa thuận bằng văn bản, tài liệu giao dịch giữa các bên ký kết về việc thực hiện cơng việc sản xuất, trao đổi hàng hóa, dịch vụ, nghiên cứu tiến bộ khoa học kỹ thuật và các thỏa thuận khác có mục đích kinh doanh với sự quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ mỗi bên để xây dựng và thực hiện kế hoạch của mình”. Cùng với nó, ngày 29 tháng 4 năm 1991, Pháp lệnh Hợp đồng dân sự được ban hành, tại Điều 1 có quy định: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay mượn, tặng cho tài sản, làm hay không làm một việc, dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng”. Như vậy, vào thời điểm này, quan điểm của những nhà làm luật là phân biệt hai loại hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự dựa trên “mục đích”. Nghĩa là một bên có mục đích kinh doanh, một bên có mục đích sinh hoạt, tiêu dùng. Cơ sở phân biệt này xuất phát từ yêu cầu quản lý của nhà nước hơn là bản chất pháp lý của vấn đề36. Tiếp đó, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế lại cho rằng hợp đồng kinh tế được ký kết giữa pháp nhân với pháp nhân hoặc giữa pháp nhân với cá nhân có đăng ký kinh doanh37. Điều này có nghĩa là một bên chủ thể tham gia vào hợp đồng kinh tế phải là pháp nhân. Chính điều này đã “loại bỏ” những hợp đồng được ký kết giữa các doanh nghiệp tư nhân với nhau hoặc giữa doanh nghiệp tư nhân với hộ kinh tế cá thể. Và cũng chính điều này đã “từ chối” giải quyết những tranh chấp phát sinh của các hợp đồng đó bằng pháp lệnh hợp đồng kinh tế. Cho đến năm 1997, Luật Thương mại ra đời. Từ Điều 49 đến Điều 82 có quy định về hợp đồng mua bán. Qua văn bản này đã khắc phục phần nào những thiếu sót của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế như về chủ thể, về hình thức hợp đồng.
Như phần khái niệm đã trình bày, khái niện về tài sản hình thành trong tương lai lần đầu tiên được pháp luật đề cập đến ở Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999. Và sau khi lần dỡ những văn bản pháp lý có liên quan đến hợp đồng thì ta nhận thấy hồn tồn khơng có một văn bản nào đề cập đến hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng. Tuy nhiên, trong thực tiễn và theo lý luận của phần trên (phần 1.2.1) của luận văn ta nhận thấy hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã diễn ra. Nhưng do chưa có một cơ sở pháp lý để ký kết loại
36
Đại học Kinh tế TP. HCM (2007), Giáo trình Luật Kinh tế, NXB. Đại học Quốc gia, TP. HCM, tr. 266.
37
hợp đồng này, nên phần lớn hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được “biến hóa” theo nhiều hình thức khác nhau. Sự biến hóa này hồn toàn phụ thuộc vào tài năng của nhà kinh doanh, phụ thuộc vào lợi nhuận của thứ tài sản đặc biệt này trong thời điểm nhất định. Sự biến hóa này đã làm cho một thị trường kinh doanh bất động sản ngày một mất đi tính minh bạch, thơng suốt cần thiết của nó và hậu quả xấu cho nền kinh tế - xã hội tất yếu đã xãy ra. Từ tất cả nhận định trên, nhà làm luật đã và vẫn đang nghiên cứu về tài sản hình thành trong tương lai, về nhà ở hình thành trong tương lai, về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Mà cụ thể là việc ra đời Bộ luật Dân sự 2005, Luật Thương mại 2005, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản pháp luật khác. Trong đó, nhà làm luật đã đưa ra được những khái niệm, những nguyên tắc cơ bản cho hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; cho việc xác lập, thực hiện, giải quyết các tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, mặc dù những vấn đề đó vẫn cịn nhiều thiếu sót, bất cập.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Trong chương 1, tác giả đã phân tích những quy định của pháp luật nhằm đưa ra những khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai, nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tác giả đã xác định các đặc điểm pháp lý đặc trưng của loại hợp đồng này là: hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đề cao hai yếu tố pháp lý cơ bản của hợp đồng là sự thỏa thuận và ràng buộc pháp lý giữa các bên; có đối tượng mua bán là một tài sản đặc biệt và có giá trị pháp lý cao khi thực hiện giao dịch bảo đảm. Bên cạnh đó, tác giả khẳng định vai trò của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam, tạo nguồn vốn cho thị trường kinh doanh bất động sản, góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Ngoài ra, tác giả đã đi vào phân tích hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Qua đó, tác giả nhận thức rằng hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có chủ thể tham gia rất đa dạng, phong phú; sự phát triển bất cân đối; tính đầu cơ cao; giá cả không hợp lý; chứa đựng nhiều rủi ro, tranh chấp. Cuối cùng, lấy cột mốc năm 1986 (năm đổi mới), tác giả đã tìm kiếm những thơng tin nhằm xác định tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng. Nhằm giúp cho tác giả có cơ sở pháp lý vững chắc
hơn trước khi đi vào nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Chương 2
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH