6. Kết cấu của khĩa luận
2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân
2.1.1. Đối với quy định về tài sản thế chấp
Thứ nhất, về điều kiện đối với tài sản thế chấp:
Theo quy định của pháp luật thì tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp, điều này khơng thống nhất và đã bị vơ hiệu ngay từ quy định về tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai tại khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005. Mặt khác, quy định này khơng bao quát được các trường hợp bên thế chấp sử dụng tài sản khơng thuộc quyền sở hữu của mình để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như quyền sử dụng đất, khoản 2 Điều 69 BLDS năm 2005 về quyền thế chấp tài sản do người giám hộ quản lý mà cịn khơng phù hợp với Luật DNNN năm 2003 và các văn bản khác mà Nhà nước giao cho DNNN quản lý, sử dụng được thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ… Cho nên để khắc phục sự mâu thuẫn này pháp luật phải cĩ sự điều chỉnh cho phù hợp.
Thứ hai, về tài sản thế chấp của DNNN:
Việc thế chấp tài sản do DNNN quản lý, sử dụng để vay vốn đầu tư kinh doanh tại các TCTD đang là một vấn đề cần được quan tâm. Đối với DNNN cĩ tài sản thế chấp thì phần lớn tài sản này khơng cĩ đủ giấy tờ về sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật. Từ năm 1990 trở về trước do nhiều nguyên nhân dẫn đến DNNN chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khi thành lập như nguyên nhân do lịch sử để lại và hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về sở hữu tài sản, quản lý tài sản thuộc sở hữu Nhà nước chưa hồn thiện
mà giấy tờ về tài sản thế chấp của DNNN chủ yếu là quyết định thành lập, trong đĩ cĩ đề cập đến vốn và tài sản được cơ quan chủ quản giao cho doanh nghiệp quản lý, sử dụng. Hơn nữa, tài sản mà các DNNN thường thế chấp là trụ sở cơ quan, dây chuyền thiết bị máy mĩc chuyên dùng… rất khĩ phát mãi, hồ sơ giấy tờ liên quan tài sản thường khơng cĩ giấy tờ gốc, tài sản giao theo chế độ tự quản…
Xuất phát từ thực trạng trên, các TCTD cho DNNN vay vốn cĩ thế chấp bằng tài sản chủ yếu chỉ cĩ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, sở hữu chứ khơng cĩ giấy tờ về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Một vấn đề kéo theo là khi DNNN cổ phần hĩa tài sản thế chấp của doanh nghiệp này lại thường khơng đầy đủ các giấy tờ liên quan, đặc biệt là các giấy tờ về đất đai nên việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp gặp khĩ khăn dẫn đến việc vay vốn ngân hàng của doanh nghiệp vì thế cũng trở nên bị động và khơng hề suơng sẻ.
Mặt khác, tại khoản 9 mục II của thơng tư số 07/2003/TT-NHNN quy định: khi tài sản bảo đảm tiền vay là dây chuyền cơng nghệ chính theo quy định của cơ quan quản lý ngành kinh tế – kỹ thuật phải được cơ quan quyết định thành lập doanh nghiệp đĩ đồng ý. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa cĩ quy định khái niệm cụ thể như thế nào là “dây chuyền cơng nghệ chính” và thực tế các cơ quan này khơng muốn can thiệp vào việc vay vốn của DNNN.
Thứ ba, về tài sản thế chấp là nhà ở:
BLDS cho phép một tài sản được thế chấp nhiều nơi, tổng giá trị tài sản cĩ thể nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các khoản vay nhưng tại Điều 114 Luật Nhà ở năm 2006 thì quy định rằng, nhà ở chỉ được thế chấp tại một TCTD, tổng giá trị tài sản phải lớn hơn tổng tài sản vay. Cĩ nhiều ý kiến cho rằng, quy định của Luật Nhà ở – luật chuyên ngành, cịn BLDS là luật chung, nên khi thực thi pháp luật thì luật chuyên ngành vẫn được ưu tiên áp dụng vì thế mà khơng cĩ sự mâu thuẫn giữa hai luật này5. Chúng tơi tán đồng ý kiến trên vì tại khoản 1 Điều 324 BLDS năm 2005, Điều 5 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cĩ quy định
“trừ trường hợp cĩ thỏa thuận khác hoặc pháp luật cĩ quy định khác” và tại
khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2006 : “Trường hợp cĩ sự khác nhau của Luật
này với pháp luật cĩ liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng,
5
giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật này”. Tuy nhiên với quy định như vậy, Luật Nhà ở khơng phản ánh được tư duy
đổi mới trong lĩnh vực pháp luật dân sự là tơn trọng sự thoả thuận của các bên khi tham gia giao dịch dân sự. Khi tham gia giao dịch dân sự, các bên được tự do, tự nguyện thể hiện ý chí trong việc cam kết, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự. Trường hợp bên cĩ nghĩa vụ dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc thoả thuận về giá trị tài sản bảo đảm và tổng nghĩa vụ được bảo đảm là quyền của các bên, các bên cĩ thể thoả thuận tổng nghĩa vụ được bảo đảm lớn hơn, bằng hoặc thậm chí nhỏ hơn giá trị tài sản bảo đảm. Thực tiễn cũng chỉ ra rằng, trong nhiều trường hợp, khi xác lập giao dịch bảo đảm, tài sản bảo đảm cĩ giá trị lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm, nhưng khi xử lý tài sản bảo đảm thì giá trị tài sản bảo đảm lại nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm (do thị trường, do tài sản tiêu hao tự nhiên…). Khi đĩ, phần nghĩa vụ cịn lại sau khi được thanh tốn từ tiền xử lý tài sản bảo đảm vẫn sẽ do bên cĩ nghĩa vụ phải thực hiện, nếu khơng thực hiện thì các tài sản khác của bên cĩ nghĩa vụ vẫn cĩ thể bị phát mãi để bảo đảm lợi ích của bên cĩ quyền. Việc nhà làm luật lo lắng thay cho các lợi ích của bên nhận bảo đảm là khơng cần thiết, khơng thể hiện tinh thần bình đẳng của các bên trước pháp luật. Do đĩ, các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở nêu trên khơng cịn phù hợp với tình hình hội nhập quốc tế hiện nay, tạo sự bất bình đẳng giữa TCTD với các tổ chức kinh tế khác (thậm chí là cá nhân) trong việc thiết lập các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự và do vậy, vơ hình trung đã hạn chế giao dịch dân sự cĩ tính rủi ro, nhất là các hợp đồng vay. Sự thiếu thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật thể hiện tư duy quản lý “bĩ buộc” nhưng khơng chặt chẽ, tạo kẽ hở trong việc áp dụng pháp luật.
Thứ tư, về tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai:
Theo thơng tư 07/2003/TT-NHNN trong đĩ cĩ quy định điều kiện của khách hàng vay về mức vốn tự cĩ tham gia vào dự án đầu tư để được TCTD xem xét nhận bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay, cụ thể là mức vốn tự cĩ tham gia vào dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng biện pháp thế chấp được quy định chỉ cần đáp ứng một trong ba trường hợp sau:
- Cĩ mức vốn tự cĩ tham gia vào dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đời sống tối thiểu bằng 15% tổng mức vốn đầu tư;
- Cĩ mức vốn tự cĩ tham gia vào dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đời sống cộng với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng biện pháp thế chấp tối thiểu bằng 15% tổng mức vốn đầu tư;
- Cĩ giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng một hoặc nhiều biện pháp thế chấp tối thiểu bằng 15% tổng mức vốn đầu tư của dự án hoặc phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống.
Quy định trên khơng những đã gĩp phần tạo thuận lợi cho khách hàng cĩ đủ điều kiện để vay vốn trong khi tài sản hiện thực khơng cĩ để thế chấp bảo đảm cho nhu cầu vay vốn của mình, nhờ đĩ mà cơ hội đầu tư sản xuất, kinh doanh đạt hiệu quả, trả nợ đúng hạn. Thế nhưng, bên cạnh những kết quả đã đạt được, quy định này đã bộc lộ một số hạn chế sau:
Với mức vốn tự cĩ tham gia vào dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống cộng với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng biện pháp thế chấp tối thiểu bằng 15% tổng mức vốn đầu tư hoặc cĩ giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng một hoặc nhiều biện pháp thế chấp tối thiểu bằng 15% tổng mức vốn đầu tư của dự án hoặc phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống là cĩ thể được TCTD xem xét cho vay, đồng thời nhận tài sản hình
thành từ vốn vay
làm tài sản bảo đảm. Đây là một tỷ lệ rất thấp nên đã nảy sinh tâm lý chủ quan, ỷ lại từ phía khách hàng. Nhiều khách hàng khi gặp khĩ khăn trong sản xuất, kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, chưa nỗ lực tìm biện pháp để tháo gỡ, mà thường trơng chờ, ỷ lại vào TCTD. Bởi theo họ, với mức 15% chiếm trong tổng giá trị dự án, một tỷ lệ rất nhỏ so với tỷ lệ vốn TCTD đã tham gia nên nếu như dự án khơng hiệu quả thì trước hết, bên bị thiệt hại nhiều hơn là TCTD chứ khơng phải họ. Thực tế cho thấy cĩ một số TCTD đã lâm vào tình cảnh này nên đành “đâm lao phải theo lao”, phổ biến là gia hạn nợ, cho vay thêm hoặc tìm mọi biện pháp tháo gỡ để hạn chế rủi ro, nhưng kết quả khơng đạt được như mong muốn6. Đặc biệt đối với các dự án cĩ giá trị lớn, thời gian thực hiện càng dài, việc theo dõi, quản lý tài sản thường phức tạp nên mức độ rủi ro lại càng cao. Cĩ dự án kém hiệu quả gây đọng vốn vài chục tỷ đồng, nhưng xử lý tài sản hình thành vốn vay để thu hồi nợ thì cực kỳ phức tạp.
6
Nghiêm trọng hơn, một số khách hàng cịn khai thác sự thơng thống trên để lừa đảo. Thủ đoạn mà họ thường sử dụng là lợi dụng sơ hở của TCTD trong quản lý, giám sát tài sản hình thành từ vốn vay, nhất là đối với vật tư, hàng hĩa tham gia vào dự án để nâng khống số lượng, giá trị vật tư, hàng hĩa lên gấp nhiều lần so với số lượng, giá trị thực tế với mục đích rút hết phần vốn của họ, thậm chí rút sang cả vốn của TCTD đã đầu tư ra khỏi dự án nhằm chiếm đoạt. Hậu quả là khơng những dự án kém chất lượng hoặc khơng hồn thành, khơng phát huy tác dụng mà giá trị đích thực của tài sản hình thành từ vốn vay cũng giảm đi rất nhiều. Vì vậy, nếu TCTD cĩ áp dụng biện pháp xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ thì giá trị tài sản là rất thấp so với số vốn TCTD đã đầu tư. Và như vậy, rủi ro, tổn thất cho TCTD là rất lớn.
Đĩ là đối với dự án nhỏ, lượng vốn đầu tư vào khơng lớn, cịn đối với những dự án cĩ tính khả thi cao nhưng cần một lượng vốn hàng trăm tỉ đồng, hàng trăm tỷ đồng thì điều kiện vốn tự cĩ bằng 15% tổng mức vốn đầu tư cũng gây trở ngại cho các doanh nghiệp cĩ số vốn khơng đủ. Do đĩ, quy định này chưa giải quyết được khĩ khăn của doanh nghiệp để được dùng tài sản hình thành trong tương lai từ vốn vay để bảo đảm tiền vay đối với các dự án lớn nhưng cĩ tính khả thi cao.
Thứ năm, về định giá tài sản:
Hiện nay, các TCTD đều cĩ những quy định về cách xác định, định giá tài sản bảo đảm của khách hàng để làm căn cứ vay vốn, nhưng thường cĩ xu hướng định giá thấp giá trị tài sản bảo đảm nĩi chung, tài sản thế chấp nĩi riêng, đặc biệt là nhà ở và quyền sử dụng đất. Điều này là hợp lý trên phương diện đảm bảo khả năng thanh tốn của khách hàng, ngược lại khách hàng đi vay lại rất cần vốn nhưng khơng cĩ nhiều tài sản để thế chấp vay vốn, nên với một tài sản nhất định khách hàng luơn muốn vay được càng nhiều càng tốt và điều này chỉ được thực hiện hữu hiệu khi định giá cao giá trị tài sản thế chấp. Vì vậy, định giá đúng giá trị tài sản thế chấp bảo đảm vay vốn tại TCTD là vấn đề cần thực hiện tốt. Tuy nhiên, việc vận dụng pháp luật của mỗi TCTD là khơng giống nhau, chẳng hạn quy định về phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất ở để thế chấp tại Ngân hàng Cơng thương Việt Nam được xác định theo giá thỏa thuận với khách hàng trên cơ sở giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương nơi cĩ đất ở tại thời điểm định giá thế chấp hoặc là định giá lại với mức tối đa bằng với giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu thấp hơn hoặc bằng với giá ghi
trong khung giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi cĩ đất; hoặc mức tối đa khơng quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi cĩ đất theo Quyết định số 225/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 07/08/20067. Tại Ngân hàng Nơng nghiệp và Phát triển nơng thơn Việt Nam chi nhánh tỉnh Thừa Thiên Huế, thực hiện việc định giá tài sản thế chấp theo giá trị thị trường trong giới hạn cho phép8.
Mặc dù các TCTD cĩ quy định phương thức định giá tài sản bảo đảm khi cho vay nhưng thực tế việc định giá sai, định giá khống vẫn xảy ra do nhiều nguyên nhân, một phần do trình độ chun mơn nghiệp vụ về định giá tài sản của cán bộ tín dụng cịn thấp, bị khách hàng lừa dối dẫn tới việc xác định giá trị tài sản thế chấp cao hơn nhiều so với giá trị thực tế của tài sản đĩ, hoặc cĩ trường hợp vì lợi ích cá nhân của một số cán bộ tín dụng dẫn tới cĩ sự thỏa thuận về giá trị tài sản thế chấp khơng đúng với thực tế như trường hợp Nguyễn Thị Thuỷ – Tổ trưởng tín dụng Chi nhánh Tân Hưng (thuộc Chi nhánh Ngân hàng Nơng nghiệp và Phát triển nơng thơn Nam Sài Gịn) đã bỏ qua kiểm tra các hợp đồng do Trần Văn Mị khách hàng vay cung cấp và định giá luơn căn nhà số 9A Lam Sơn, phường 5, quận Phú Nhuận với giá 1,4 tỷ đồng9 .
Việc xác định giá trị tài sản (dù theo giá thị trường) tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp chỉ làm cơ sở xác định mức cho vay chứ khơng áp dụng khi xử lý tài sản đĩ để thu hồi nợ, nhưng nếu đã tính giá khơng chính xác, tính giá q cao thì khơng thể thu hồi đủ vốn, vì thơng thường đối với khách hàng vay là DNNN chỉ cĩ một số ít tài sản nhưng đã đem thế chấp hết cho các TCTD do đĩ khơng thể cĩ các tài sản khác để TCTD đem ra xử lý tiếp được, mà định giá đất theo khung giá của Ủy ban nhân dân thì giá tài sản rất thấp và cũng khơng phù hợp với quy định của pháp luật.