6. Kết cấu của khĩa luận
2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân
2.1.4. Đối với đăng ký giao dịch bảo đảm
10
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm nĩi chung, đăng ký thế chấp nĩi riêng hiện nay được quy định rải rác, phân tán ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật dẫn đến cĩ sự trùng lặp, mâu thuẫn trong một số quy định, đồng thời thiếu sự thống nhất trong quy trình đăng ký giao dịch thế chấp làm xuất hiện nhiều vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật vào thực tiễn, thể hiện ở các vấn đề sau:
Thứ nhất, theo quy định của pháp luật thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm,
được thực hiện phân tán tại nhiều cơ quan như Trung tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, Cục hàng khơng dân dụng thực hiện đăng ký thế chấp máy bay và Cục Hàng hải lại thực hiện đăng ký thế chấp tàu biển… trong khi đĩ một số tài sản lại đăng ký sở hữu tài sản lại thực hiện ở một số cơ quan khác. Sự phân tán này đã gây nên hàng loạt kẽ hở trong quản lý, cụ thể là tài sản đã được dùng để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay nhưng cơ quan quản lý nhà nước vẫn làm thủ tục pháp lý để chuyển quyền sở hữu tài sản cho người thứ ba trong thời gian hợp đồng thế chấp cịn hiệu lực, ví dụ như, xe ơ tơ đăng ký sở hữu tại Phịng cảnh sát giao thơng cơng an tỉnh nhưng khi thế chấp lại được đăng ký tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, vì thế mà, cho dù trước khi làm hợp đồng tín dụng, TCTD đã cĩ những bước thẩm định hồ sơ rất chặt chẽ, thậm chí cán bộ tín dụng cịn tìm hiểu cả về nhân thân của khách hàng để xem xét mức độ tin cậy đối với việc thực thi các cam kết trong hợp đồng tín dụng và cả trong hợp đồng thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đĩ nhưng vẫn cĩ khơng ít khách hàng – chủ sở hữu tài sản thế chấp chiếc ơ tơ trên cố tình lừa TCTD, chỉ cần đến Phịng cảnh sát giao thơng báo bị mất đăng ký, xin cấp lần hai và vẫn cĩ thể mua bán phương tiện đĩ cho người thứ ba. Hoặc là trường hợp của chị Đào Thị Ánh Nguyệt đem căn nhà 3/6 đường Gị Dầu, phường 16, quận Tân Bình thế chấp tại Ngân hàng Cơng thương – chi nhánh 12 Thành phố Hồ Chí Minh và bị phát mãi. Nhưng do ngân hàng dây dưa chậm phát mại căn nhà, Nguyệt xĩt của liền làm đơn lấy cớ mất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Sau đĩ, Nguyệt lại làm lại hồ sơ xin cấp phĩ bảng giấy tờ căn nhà 3/6 đường Gị Dầu, nộp thuế trước bạ căn nhà trên và được Uỷ ban nhân dân quận Tân Bình cấp phĩ bản. Ngày 20/8/2000, Nguyệt sử dụng giấy phĩ bản đem đi thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Phương Nam và bán cho bà Lê
Ngọc Bích11. Cịn trường hợp khách hàng vay được giữ giấy tờ gốc chứng minh quyền sở hữu tài sản thế chấp thì rủi ro cĩ thể xảy ra đến với TCTD cho vay là rất lớn.
Thứ hai, thời hạn cĩ hiệu lực của hợp đồng thế chấp theo Nghị định số
08/2000/NĐ-CP là năm năm kể từ ngày đăng ký, trừ trường hợp các bên cĩ yêu cầu xĩa đăng ký thế chấp trước thời hạn hoặc cĩ yêu cầu đăng ký gia hạn. Thời hạn mỗi lần gia hạn là năm năm. Tuy nhiên, trên thực tế cĩ nhiều hợp đồng tín dụng mà thời hạn vay vốn trên năm năm, ví dụ như hợp đồng tín dụng cho vay để thực hiện dự án đĩng tàu thường mất một khoảng thời gian rất dài, khi đĩ sẽ phát sinh hợp đồng thế chấp với thời hạn hiệu lực trên năm năm để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng. Do đĩ, sau năm năm hợp đồng thế chấp hết hiệu lực, trong khi hiệu lực của hợp đồng tín dụng vẫn cịn, khách hàng và TCTD tiến hành gia hạn thời hạn cĩ hiệu lực của hợp đồng thế chấp này. Tuy nhiên, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành khơng hướng dẫn việc gia hạn thời hạn cĩ hiệu lực của giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Điều này làm cho cả TCTD và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm khơng thực hiện được, nếu phải xử lý theo cách tiến hành thủ tục giải chấp, ký kết hợp đồng mới và đăng ký thế chấp mới hay vẫn giữ nguyên hợp đồng thế chấp cũ và tiến hành đăng ký mới đều mất thời gian và làm thay đổi thứ tự ưu tiên thanh tốn trong trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ gây bất lợi cho TCTD nhận thế chấp.
2.1.5. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản:
Theo nghị định 08/2000/NĐ-CP, thời hạn cĩ hiệu lực của hợp đồng bảo đảm là 5 năm và thời hạn mỗi lần đăng ký gia hạn cũng chỉ 5 năm là chưa thực sự phù hợp với thực tế hoạt động ngân hàng, bởi vì cĩ một số khách hàng vay khơng cĩ khả năng thanh tốn nợ đến hạn và được gia hạn trả nợ theo quy định của pháp luật, nhưng khi thời gian gia hạn đã hết mà khách hàng vẫn khơng trả được nợ cho TCTD, tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Việc thu hồi nợ của TCTD đang được tiến hành thì thời hạn hiệu lực của hợp đồng thế chấp hết trong trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Khi đĩ, nếu các bên khơng u cầu đăng ký gia hạn kịp thời thì giao dịch thế chấp hết giá trị pháp lý và khoản vay cĩ bảo đảm bằng thế chấp tài sản
11
trở thành khoản vay khơng cĩ bảo đảm. Bên cạnh đĩ, cĩ những khoản vay cĩ hạn trả nợ đến hàng chục năm mà thời hạn cĩ hiệu lực của hợp đồng thế chấp phải đăng ký giao dịch bảo đảm trong vịng 5 năm thì khoản vay chưa đến hạn trả nợ trong khi đĩ thời hạn cĩ hiệu lực của hợp đồng thế chấp đã hết, buộc các bên thỏa thuận đăng ký gia hạn giao dịch bảo đảm.
Song khơng phải khách hàng nào cũng hợp tác vì người yêu cầu đăng ký phải nộp lệ phí, kê khai đầy đủ theo mẫu đơn, đúng thỏa thuận của các bên về giao dịch thế chấp và phải bồi thường thiệt hại nếu ghi vào đơn khơng đúng sự thật, khơng đúng thỏa thuận, nên tâm lý chung là khơng muốn trực tiếp làm đơn yêu cầu đăng ký gia hạn giao dịch bảo đảm12.
Quy định về hiệu lực pháp lý của hợp đồng thế chấp trên là chưa phù hợp với thực tiễn, do đĩ luật cần được sửa đổi hợp lý hơn nữa để cĩ thể bảo vệ quyền lợi của TCTD nhận thế chấp.
Hiện nay, do pháp luật quy định chưa nhất quán về thời điểm cĩ hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp hợp đồng này vừa phải cơng chứng vừa phải đăng ký giao dịch bảo đảm, gây khĩ khăn cho việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn cuộc sống khi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: Đối với việc thế chấp một số tài sản phải đăng ký thế chấp thì cĩ hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp và tại điểm d khoản 2 Điều 10 của nghị định này lại quy định: “giao
dịch bảo đảm cĩ hiệu lực từ thời điểm cơng chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật cĩ quy định”. Ngồi ra, theo quy định tại khoản 3 Điều 4 của Luật
cơng chứng năm 2006, thì văn bản cơng chứng cĩ hiệu lực kể từ ngày được cơng chứng viên ký và đĩng dấu của tổ chức hành nghề cơng chứng. Song, quy định này dường như chưa nhất quán với các văn bản quy phạm pháp luật khác cĩ liên quan như theo Luật Đất đai năm 2003 quy định hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải cĩ chứng nhận của cơng chứng nhà nước, đối với bên thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất cĩ thể được chứng nhận của cơng chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân, xã, phường, thị trấn nơi cĩ đất. Trong thời hạn khơng quá 5 ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp phải nộp hồ sơ đăng ký tại văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc cơng chứng
12
Chủ biên TS luật học Lê Thị Thu Thủy(2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ
hợp đồng thế chấp khơng thay thế cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Cho nên, đối với những hợp đồng thế chấp vừa phải cơng chứng vừa phải đăng ký giao dịch bảo đảm thì dù đã cơng chứng cũng phải tiến hành đăng ký thế chấp, vì vậy mà hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp này khơng được rõ ràng, làm xuất hiện nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này, chẳng hạn cĩ quan điểm cho rằng dù hợp đồng thế chấp cĩ được đăng ký giao dịch bảo đảm hay khơng vẫn cĩ hiệu lực kể từ ngày được cơng chứng; một quan điểm khác cho rằng, hợp đồng thế chấp cĩ hiệu lực kể từ thời điểm cơng chứng khi hợp đồng đĩ khơng phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo tơi, hai quan điểm trên đều khơng hợp lý: Ở quan điểm thứ nhất, điều này thực sự khơng phù hợp, bởi việc đăng ký thế chấp và cơng chứng hợp đồng thế chấp đều xác định thời điểm cĩ hiệu lực của hợp đồng này, trong khi BLDS năm 2005 – bộ luật chung khơng cĩ quy định về thời điểm cĩ hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp việc thế chấp phải được cơng chứng hoặc chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm mà chỉ quy định hiệu lực của hợp đồng thế chấp phải cơng chứng hoặc đăng ký. Cịn ở quan điểm thứ hai, cũng chưa bao quát hết các trường hợp, chẳng hạn như hợp đồng thế chấp khơng phải cơng chứng cũng khơng phải đăng ký thế chấp thì cĩ hiệu lực kể từ thời điểm giao kết.