6. Kết cấu của khĩa luận
2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân
2.1.2. Đối với chủ thể của quan hệ thế chấp
Theo quy định của pháp luật thì hộ gia đình cũng cĩ thể trở thành chủ thể của quan hệ tín dụng và quan hệ thế chấp tài sản với các TCTD. Tuy nhiên, giao dịch với hộ gia đình hiện nay cịn nhiều vấn đề xuất phát từ quy định về tư cách
7
Khắc Luyện(2006), Cần thống nhất cách định giá tài sản vay vốn ngân hàng, Tạp chí ngân hàng số 22, tr.27.
8
http://www.sbv.gov.vn/vn/home/tinHDNH.jsp?tin=583 9
chủ thể hộ gia đình chưa được rõ ràng nên dẫn đến việc vận dụng khơng thống nhất trong thực tiễn.
Hộ gia đình theo quy định của BLDS năm 2005 khi tham gia vào các giao dịch dân sự thì phải do đại diện của hộ gia đình thực hiện, mà chủ hộ là đại diện đương nhiên, cĩ thể là cha, mẹ hoặc thành viên khác trong gia đình đã thành niên. Thế nhưng làm thế nào để xác định được tư cách của người đại diện cho hộ gia đình khi tham gia vào giao dịch dân sự nĩi chung, giao dịch thế chấp tài sản nĩi riêng, hay nĩi cách khác làm thế nào để biết được người đang giao dịch thế chấp với mình cĩ phải là đại diện cho hộ gia đình hay khơng, vì điều này cĩ quan hệ chặt chẽ tới việc xác định trách nhiệm của cá nhân hay trách nhiệm liên đới của hộ gia đình đối với giao dịch do chủ hộ hoặc thành viên được ủy quyền thực hiện khi đem tài sản của hộ gia đình ra thế chấp tại TCTD, tuy nhiên luật đã khơng quy định vì thế việc xác định ai là chủ hộ hiện nay khơng được thực hiện theo một thủ tục pháp lý nào. Mặt khác, theo quy định của BLDS về chủ hộ gia đình cho phép một gia đình cĩ thể do nhiều người trong hộ đứng tên chủ hộ tùy theo từng nơi, từng lúc, trong giao dịch dân sự này do người này đứng tên chủ hộ, nhưng trong giao dịch dân sự khác do người khác đứng tên chủ hộ. Hơn nữa do các quy định về hộ gia đình rất chung chung mà tại nhiều địa phương lại khơng phân biệt được trường hợp nào cấp cho hộ gia đình, trường hợp nào là tài sản chung của vợ chồng cho nên nhiều trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ nhưng người đứng tên trên giấy chứng nhận khơng phải chủ hộ của một gia đình nào hoặc cấp cho hộ gia đình nhưng đứng tên là hai vợ chồng làm cho việc nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình tại các TCTD gặp trở ngại. Điều này gây khĩ khăn cho việc xác định tư cách của người tham gia giao dịch dân sự cĩ phải là chủ hộ hay khơng, làm ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng ngân hàng, nhất là trong việc quản lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay.
Ngồi ra, hiện nay, ở nước ta các DNNN đang trong tiến trình chuyển đổi thành các cơng ty cổ phần đã gây nhiều bất lợi cho các TCTD trong việc xác định trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay thuộc về chủ thể nào khi DNNN vay vốn kinh doanh khơng cịn tồn tại.
Nghị định số 109/2007/NĐ-CP tuy cĩ quy định về việc xử lý các khoản nợ đến hạn nhưng khơng đề cập đến việc xử lý các khoản nợ phải trả chưa đến hạn của DNNN được cổ phần hĩa (Điều 16). Như vậy, việc xử lý các khoản nợ này
sẽ như thế nào? Luật khơng quy định cụ thể vì thế mà cĩ thể dẫn đến sự khơng thống nhất trong cách xử lý các khoản nợ phải trả chưa đến hạn của DNNN được cổ phần hĩa. Mặc khác, nghị định này cũng khơng đưa ra các quy định về trình tự, thủ tục, quy trình trong việc xác định, đối chiếu, bàn giao các khoản nợ từ DNNN được cổ phần hĩa sang cơng ty cổ phần; khơng cĩ các quy định về cơ chế tham gia của các chủ nợ vào quá trình xác định, bàn giao nợ, cũng như trách nhiệm của các bên liên quan để bảo đảm tính chính xác trong việc bàn giao các khoản nợ.
Mặc dù tại Điều 10 của nghị định số 109/2007/NĐ-CP cĩ bổ sung thêm quy định các nghĩa vụ và trách nhiệm của doanh nghiệp cổ phần hĩa được xác định bổ sung sau khi đã quyết tốn, bàn giao cho cơng ty cổ phần khơng thuộc trách nhiệm của cơng ty cổ phần, nhưng lại khơng cĩ bất cứ quy định nào xác định cơ quan, tổ chức sẽ phải chịu trách nhiệm về khoản nợ khơng được bàn giao này. Quy định trên cĩ thể giúp các cơng ty cổ phần tránh được các rắc rối liên quan đến tranh chấp về nghĩa vụ trả nợ các khoản nợ khơng được bàn giao, nhưng đối với TCTD - chủ nợ của khoản nợ này thì sẽ tiếp tục gặp rắc rối vì càng khĩ xác định ai sẽ phải chịu trách nhiệm trả nợ cho mình.
Qua đĩ ta thấy các quy định về việc chuyển giao nghĩa vụ của DNNN sang cơng ty cổ phần tại nghị định số 109/2007/NĐ-CP cịn cĩ hạn chế cần phải được quy định cụ thể chi tiết hơn nữa để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ nợ nĩi chung, của các TCTD cho vay nĩi riêng. Mặc dù việc chuyển giao nghĩa vụ trong việc cổ phần hĩa doanh nghiệp cĩ những đặc thù riêng, nhưng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên cĩ quyền (các chủ nợ của doanh nghiệp) thì ít nhất các cơ quan cĩ thẩm quyền cũng cần phải cĩ những quy định kịp thời về việc chủ nợ phải được thơng báo, được tham gia vào quá trình xác định khoản nợ chuyển giao từ DNNN sang cơng ty cổ phần.
Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, Nghị định số 109/2007/NĐ-CP vừa thiếu các quy định để đảm bảo tính chính xác của việc bàn giao nợ như việc chủ nợ được thơng báo, được tham gia vào q trình xác định khoản nợ để chuyển giao từ DNNN sang cơng ty cổ phần, vừa thiếu các quy định xác định trách nhiệm trong trường hợp bàn giao thiếu hoặc bàn giao khơng đúng về khoản nợ. 2.1.3. Đối với hoạt động cơng chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản: Trong hoạt động cho vay của TCTD việc cơng chứng được thuận tiện, nhanh chĩng thì việc kinh doanh của TCTD được thuận lợi hơn, nhu cầu vốn của
khách hàng cũng được đáp ứng kịp thời. Tuy nhiên, hiện nay theo Luật Cơng chứng năm 2006 quy định cơng chứng nội dung lẫn hình thức dẫn đến phát sinh vấn đề khi TCTD đi cơng chứng hợp đồng thế chấp, một số phịng cơng chứng yêu cầu TCTD phải sử dụng mẫu hợp đồng bảo đảm của phịng cơng chứng, Sở tư pháp ban hành và khơng chấp nhận mẫu hợp đồng bảo đảm do TCTD và khách hàng thỏa thuận vì nếu phải chứng nhận cả nội dung thì cơng chứng viên phải cĩ thời gian để đi kiểm tra và xác minh tài sản. Trong khi đĩ, Điều 388 BLDS năm 2005 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Điều 35, 36 Luật Cơng
chứng năm 2006 cũng đã quy định về trường hợp cơng chứng đối với hợp đồng, giao dịch đã được soạn sẵn hoặc hợp đồng do người thực hiện cơng chứng soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu cơng chứng, khơng quy định bắt buộc người yêu cầu cơng chứng phải dùng mẫu hợp đồng của cơ quan cơng chứng.
Ngồi ra, theo quy định của pháp luật về đất đai thì người sử dụng đất được phép chậm thi hành nghĩa vụ thuế với Nhà nước tại điểm c khoản 1 Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng khi cơng chứng các loại giấy tờ để thế chấp vay vốn tại TCTD thì các phịng cơng chứng đều u cầu phải hồn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước thì mới tiến hành cơng chứng hợp đồng thế chấp. Điều này đã đẩy khách hàng vay vốn lâm vào tình trạng khĩ khăn hơn và cản trở việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng đối với các hộ kinh doanh, tư nhân cá thể, doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Mặc dù pháp luật về cơng chứng quy định rõ mức phí, lệ phí khi cơng chứng nhưng các TCTD cũng bị cán bộ Sở tài ngun – mơi trường “làm khĩ” trong việc áp dụng quy định của Thơng tư số 33/2002/TTLT-BTC-BTP. Ơng Vũ Văn Trình, trưởng ban tín dụng doanh nghiệp, Ngân hàng nơng nghiệp và phát triển nơng thơn Việt Nam đưa ra một bằng chứng đĩ là:
Theo thơng tư này, mức lệ phí trong đăng ký cơng chứng thế chấp là 60000 đồng/trường hợp, theo ơng thì khách hàng vay nhiều hay ít, thế chấp bằng một hay nhều sổ đỏ cho một khoản vay cũng chỉ là một trường hợp, chỉ phải nộp 60000 đồng. Nhưng cán bộ Sở tài nguyên – mơi trường lại cho rằng, “trường hợp” ở đây là mỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đi liền với một đơn đăng ký thế chấp. Ở Phịng đăng ký Đất và nhà thuộc Sở tài nguyên – mơi trường Hà nội, khách
hàng khi đến đăng ký phải nộp hai khoản: lệ phí 60000 đồng và đăng ký thế chấp 330000 đồng cĩ hĩa đơn10.
Một vấn đề nữa là Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã quy định giá trị một tài
sản dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ cĩ thể nhỏ hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Tuy nhiên, cả BLDS năm 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP đều khơng quy định liệu tài sản cĩ giá trị nhỏ hơn giá trị một nghĩa vụ thì cĩ thể được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ đĩ hay khơng. Theo Luật các TCTD và các văn bản pháp luật ngân hàng khác, TCTD cĩ quyền tự quyết định việc cho vay cĩ tài sản bảo đảm hoặc khơng cĩ tài sản bảo đảm căn cứ vào mức độ rủi ro của khoản vay. Trong thực tế, đối với khách hàng cĩ uy tín, TCTD hồn tồn cĩ thể chấp thuận khoản vay với tài sản bảo đảm cĩ giá trị thấp hơn giá trị khoản vay.
Tuy nhiên, trong thực tế, khơng ít cơng chứng viên từ chối cơng chứng hợp đồng bảo đảm trong đĩ giá trị tài sản bảo đảm nhỏ hơn giá trị khoản vay do áp dụng máy mĩc các quy định của BLDS và Nghị định 163/2006/NĐ-CP mà khơng xem xét các quy định cĩ liên quan của Luật các TCTD. Đề nghị cơ quan cĩ thẩm quyền quy định cụ thể vấn đề này hoặc xem xét bổ sung quy định trên vào BLDS năm 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP.
Cuối cùng là, giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Cơng chứng trong việc quy định về thẩm quyền cơng chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà, đất cĩ sự mâu thuẫn khi: theo Luật Đất đai năm 2003 thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cĩ thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, trong khi đĩ, khoản 3, Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005 quy định: Uỷ ban nhân dân cấp huyện chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở tại đơ thị, Uỷ ban nhân dân xã chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở tại nơng thơn. Như vậy, trường hợp thế chấp cả nhà và đất thì cơ quan nào sẽ thực hiện việc cơng chứng cho hợp đồng thế chấp này, chẳng lẽ một hợp đồng phải được hai cơ quan cơng chứng hay phải thành lập thành hai hợp đồng thế chấp riêng cho một nghĩa vụ trong cùng thời điểm: một là hợp đồng thế chấp bằng nhà ở và một là hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở, làm như vậy rất tốn kém chi phí và thời gian cho cả TCTD lẫn khách hàng.
2.1.4. Đối với đăng ký giao dịch bảo đảm:
10
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm nĩi chung, đăng ký thế chấp nĩi riêng hiện nay được quy định rải rác, phân tán ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật dẫn đến cĩ sự trùng lặp, mâu thuẫn trong một số quy định, đồng thời thiếu sự thống nhất trong quy trình đăng ký giao dịch thế chấp làm xuất hiện nhiều vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật vào thực tiễn, thể hiện ở các vấn đề sau:
Thứ nhất, theo quy định của pháp luật thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm,
được thực hiện phân tán tại nhiều cơ quan như Trung tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, Cục hàng khơng dân dụng thực hiện đăng ký thế chấp máy bay và Cục Hàng hải lại thực hiện đăng ký thế chấp tàu biển… trong khi đĩ một số tài sản lại đăng ký sở hữu tài sản lại thực hiện ở một số cơ quan khác. Sự phân tán này đã gây nên hàng loạt kẽ hở trong quản lý, cụ thể là tài sản đã được dùng để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay nhưng cơ quan quản lý nhà nước vẫn làm thủ tục pháp lý để chuyển quyền sở hữu tài sản cho người thứ ba trong thời gian hợp đồng thế chấp cịn hiệu lực, ví dụ như, xe ơ tơ đăng ký sở hữu tại Phịng cảnh sát giao thơng cơng an tỉnh nhưng khi thế chấp lại được đăng ký tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, vì thế mà, cho dù trước khi làm hợp đồng tín dụng, TCTD đã cĩ những bước thẩm định hồ sơ rất chặt chẽ, thậm chí cán bộ tín dụng cịn tìm hiểu cả về nhân thân của khách hàng để xem xét mức độ tin cậy đối với việc thực thi các cam kết trong hợp đồng tín dụng và cả trong hợp đồng thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đĩ nhưng vẫn cĩ khơng ít khách hàng – chủ sở hữu tài sản thế chấp chiếc ơ tơ trên cố tình lừa TCTD, chỉ cần đến Phịng cảnh sát giao thơng báo bị mất đăng ký, xin cấp lần hai và vẫn cĩ thể mua bán phương tiện đĩ cho người thứ ba. Hoặc là trường hợp của chị Đào Thị Ánh Nguyệt đem căn nhà 3/6 đường Gị Dầu, phường 16, quận Tân Bình thế chấp tại Ngân hàng Cơng thương – chi nhánh 12 Thành phố Hồ Chí Minh và bị phát mãi. Nhưng do ngân hàng dây dưa chậm phát mại căn nhà, Nguyệt xĩt của liền làm đơn lấy cớ mất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Sau đĩ, Nguyệt lại làm lại hồ sơ xin cấp phĩ bảng giấy tờ căn nhà 3/6 đường Gị Dầu, nộp thuế trước bạ căn nhà trên và được Uỷ ban nhân dân quận Tân Bình cấp phĩ bản. Ngày 20/8/2000, Nguyệt sử dụng giấy phĩ bản đem đi thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Phương Nam và bán cho bà Lê
Ngọc Bích11. Cịn trường hợp khách hàng vay được giữ giấy tờ gốc chứng minh quyền sở hữu tài sản thế chấp thì rủi ro cĩ thể xảy ra đến với TCTD cho vay là rất lớn.
Thứ hai, thời hạn cĩ hiệu lực của hợp đồng thế chấp theo Nghị định số
08/2000/NĐ-CP là năm năm kể từ ngày đăng ký, trừ trường hợp các bên cĩ yêu cầu xĩa đăng ký thế chấp trước thời hạn hoặc cĩ yêu cầu đăng ký gia hạn. Thời hạn mỗi lần gia hạn là năm năm. Tuy nhiên, trên thực tế cĩ nhiều hợp đồng tín dụng mà thời hạn vay vốn trên năm năm, ví dụ như hợp đồng tín dụng cho vay để thực hiện dự án đĩng tàu thường mất một khoảng thời gian rất dài, khi đĩ sẽ phát sinh hợp đồng thế chấp với thời hạn hiệu lực trên năm năm để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng. Do đĩ, sau năm năm hợp đồng thế chấp hết hiệu lực, trong khi hiệu lực của hợp đồng tín dụng vẫn cịn, khách hàng và TCTD tiến hành gia hạn thời hạn cĩ hiệu lực của hợp đồng thế chấp này. Tuy nhiên, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành khơng hướng dẫn việc gia hạn