Từ khi giải phóng hồn tồn miền Bắc, Việt Nam tiến hành công cuộc cải tạo nền kinh tế và xây dựng chủ nghĩa xã hội, đến thời kỳ giải phóng hồn tồn miền Nam và thống nhất đất nước, thì tư tưởng chỉ đạo, biện pháp tổ chức thực hiện và quản lý giá ở nước ta trên cơ sở xây dựng “nền kinh tế phi thị trường” và một bộ phận lớn tài sản của nền kinh tế, chủ yếu là BĐS không được xem là hàng hoá nên vấn đề về giá cả và dịch vụ định giá chưa phát triển. Chỉ đến Đại hội lần thứ VI năm 1986 đã mở đường cho cơng cuộc đổi mới ở Việt Nam thì các hoạt động của kinh tế thị trường mới có điều kiện hình thành và phát triển, trong đó có hoạt động kinh doanh dịch vụ TĐG.
Chính sự đổi mới trong chính sách và trong thực tiễn cơ cấu kinh tế và quản lý kinh tế ở nước ta đã có tác động tích cực, tạo điều kiện tiền đề vững chắc cho sự hình thành hoạt động kinh doanh dịch vụ TĐG nói chung và hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS nói riêng. Điều này được đánh dấu bằng việc ra đời của Pháp lệnh giá năm 2002.
Cho đến thời điểm hiện nay, các chủ thể hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá BĐS bao gồm:
* Các doanh nghiệp Thẩm định giá.
Kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS chỉ là một trong các dịch vụ mà doanh nghiệp TĐG cung cấp cho thị trường. Ngoài việc cung cấp dịch vụ này thì doanh nghiệp TĐG cịn cung cấp các dịch vụ khác như: định giá đối với máy móc, thiết bị, hàng hóa v.v...
Hoạt động cung cấp dịch vụ ĐGBĐS là nhằm xác định giá trị đối với đất đai; nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định theo yêu cầu của các cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế trong và ngoài nước, tổ chức xã hội, lực lượng vũ trang và cá nhân nhằm phục vụ cho mục đích: cổ phần hóa; liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp; mua, bán, chuyển nhượng, thế chấp, vay vốn ngân hàng; hoạch toán kế toán; bảo hiểm; xử lý tài sản trong thi hành án .v.v.
Các doanh nghiệp này được thành lập trên cơ sở Pháp lệnh giá 2002 và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về TĐG và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các loại hình doanh nghiệp được phép thành lập bao gồm: Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn (một thành viên, hai thành viên trở lên), Công ty hợp doanh và doanh nghiệp tư nhân.
Để được thành lập doanh nghiệp TĐG cung cấp dịch vụ ĐGBĐS các tổ chức, cá nhân bên cạnh phải tuân thủ các quy định về thành lập doanh nghiệp được quy định tại Luật Doanh nghiệp thì phải có đủ các điều kiện: “có từ 03 thẩm định viên về giá trở lên. Đối với cơng ty hợp doanh thì tất cả thành viên hợp danh phải là thẩm định viên về giá. Đối với doanh nghiệp khác thì người đại diện hợp pháp của doanh nghiệp là thẩm định viên về giá. Đối với doanh nghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá”9
Từ quy định của pháp luật nêu trên cho thấy không phải mọi tổ chức, cá nhân đều có thể thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS mà chỉ những tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh và đáp ứng đủ điều kiện về số lượng người có chứng chỉ hành nghề TĐG (thẩm định viên) là 03 người trở lên mới trở thành chủ thể kinh doanh. Như vậy, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp TĐG là hoạt động kinh doanh có điều kiện vì theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Doanh nghiệp năm 2005 quy định: “Đối với ngành, nghề mà pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan quy định phải có điều kiện thì doanh nghiệp chỉ được kinh doanh ngành, nghề đó khi có đủ điều kiện theo quy định.
Điều kiện kinh doanh là yêu cầu mà doanh nghiệp phải có hoặc phải thực hiện khi kinh doanh ngành nghề cụ thể, được thể hiện bằng giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, chứng chỉ hành nghề, chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, yêu cầu về vốn pháp định hoặc yêu cầu khác”
Tại Điều 5 Nghị định 139/2007/NĐ-CP ngày 05 tháng 9 năm 2007 hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật doanh nghiệp năm 2005 thì ngành, nghề kinh doanh có điều kiện và điều kiện kinh doanh áp dụng theo các quy định của các Luật, Pháp lệnh, Nghị định chuyên ngành hoặc Quyết định có liên quan của Thủ tướng Chính phủ. Điều kiện kinh doanh được thể hiện dưới các hình thức sau đây: Giấy phép kinh doanh; giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh; chứng chỉ hành nghề; chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp; xác nhận vốn pháp định; chấp thuận khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các yêu cầu khác mà doanh nghiệp phải thực hiện hoặc phải có mới được quyền kinh doanh ngành nghề đó mà
9
không cần xác nhận, chấp thuận dưới bất kỳ hình thức nào của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như vậy một ngành nghề được coi là ngành nghề kinh doanh có điều kiện thì chủ thể phải đáp ứng những điều kiện nhất định về vốn, giấy phép, điều kiện về chứng chỉ hành nghề hoặc tất cả các điều kiện ấy.
Chứng chỉ hành nghề là văn bản mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam hoặc Hiệp hội nghề nghiệp được Nhà nước uỷ quyền cấp cho cá nhân có đủ trình độ chun mơn và kinh nghiệm nghề nghiệp về một ngành nghề nhất định; Ngành, nghề kinh doanh phải có chứng chỉ hành nghề và điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề tương ứng áp dụng theo quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan10.
Do đó từ những quy định của Luật doanh nghiệp năm 2005 đối với ngành, nghề kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS cần phải tuân theo quy định của Luật chuyên ngành, trong trường hợp này là Pháp lệnh giá 2002 và Nghị định số 101/2005/NĐ- CP và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hay nói cách khác là các tổ chức, cá nhân khi muốn thành lập doanh nghiệp phải có từ 03 người trở lên có chứng chỉ thẩm định viên.
Muốn được công nhận là thẩm định viên về giá nói chung và về BĐS nói riêng địi hỏi phải có đủ các tiêu chuẩn sau đây:
- Là công dân Việt Nam;
- Có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ TĐG;
- Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về TĐG do trường đại học, cao đẳng hoặc cơ sở có chức năng đào tạo chuyên ngành TĐG cấp. Học viên sẽ được học các môn học pháp luật áp dụng trong hoạt động định giá và TĐG tài sản; những nguyên lý hình thành giá cả thị trường; nguyên lý căn bản về TĐG; TĐG BĐS; TĐG máy móc, thiết bị; thẩm định giá trị doanh nghiệp; tin học ứng dụng trong hoạt động TĐG11. Người đã có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngồi về chun ngành TĐG thì khơng cần phải có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về TĐG;
10
Khoản 1 và khoản 2 Điều 6 Luật Doanh nghiệp 2005
11
Khoản 1 Điều 5 Chương II của Quy chế đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá được ban hành kèm theo Quyết định số 87/2008/QĐ-BTC ngày 22 tháng 10 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính
- Có thời gian làm việc liên tục ba năm trở lên theo chuyên ngành được đào tạo tại cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, doanh nghiệp và các tổ chức khác12.
Khi đã đủ các tiêu chuẩn trên thì người muốn cơng nhận là thẩm định viên về giá (muốn được cấp thẻ thẩm định viên về giá) phải vượt qua kỳ thi do Bộ Tài chính tổ chức. Để được cấp chứng chỉ người dự thi phải vượt qua tám mơn thi trong đó có sáu mơn chun ngành bao gồm:
- Pháp luật áp dụng trong hoạt động định giá và TĐG tài sản; - Nguyên lý hình thành giá cả thị trường;
- Những nguyên lý căn bản về TĐG; - TĐG BĐS;
- TĐG máy móc, thiết bị;
- Thẩm định giá trị doanh nghiệp.
Và hai môn điều kiện là tin học và ngoại ngữ. Môn thi đạt yêu cầu là những mơn thi có điểm thi đạt từ 5 điểm trở lên chấm theo thang điểm 10. Trường hợp tính theo thang điểm khác, mơn thi đạt yêu cầu có điểm thi từ 50% số điểm trở lên, trong đó tổng điểm thi 6 mơn chun ngành phải đạt từ 38 điểm trở lên.13
Mỗi năm Bộ Tài chính sẽ tổ chức ít nhất một kỳ thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá, trước ngày thi ít nhất 3 tháng, Hội đồng thi thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng về điều kiện, tiêu chuẩn, thời gian, địa điểm và các thông tin cần thiết khác liên quan đến kỳ thi14. Hội đồng thi sẽ do Bộ trưởng Bộ Tài chính thành lập cho từng kỳ thi theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá và Vụ trưởng Vụ Tổ chức cán bộ và tự giải thể sau khi hoàn thành nhiệm vụ.
Tổ chức TĐG nước ngoài được thành lập chi nhánh tại Việt Nam để hoạt động TĐG. Việc thành lập chi nhánh TĐG tại Việt Nam phải được Bộ Tài chính chấp thuận. Tuy nhiên, bên cạnh đó các tổ chức TĐG nước ngoài chưa thành lập chi nhánh tại Việt Nam cũng có thể được thực hiện TĐG tại Việt Nam trong các trường hợp sau đây:
- Sau khi kết nạp một doanh nghiệp TĐG được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam làm thành viên thì thực hiện TĐG dưới tên của tổ chức nước ngoài và tổ chức thành viên;
12
Khoản 1 Điều 17 Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 về quy định chi tiết thi hành một số điều của pháp lệnh giá
13
Điều 7 Quyết định số 55/2008/QĐ-BTC ngày 15 tháng 7 năm 2008 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành quy chế thi, cấp, sử dụng và quản lý thẻ thẩm định viên về giá
14
Khoản 1 Điều 6 Quyết định số 55/2008/QĐ-BTC ngày 15 tháng 7 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành quy chế thi, cấp, sử dung và quản lý thẻ thẩm định viên về giá
- Hợp tác với một doanh nghiệp TĐG được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam đối với cuộc TĐG riêng lẻ thì trong báo cáo kết quả phải có chữ ký của doanh nghiệp Việt Nam;
- Trường hợp thực hiện độc lập một cuộc TĐG ở Việt Nam và lưu hành báo cáo kết quả ở Việt Nam thì phải được Bộ Tài chính chấp thuận cho từng cuộc TĐG.
Để quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên đang hành nghề và danh sách doanh nghiệp TĐG thì hàng năm, trước ngày 15 tháng 01 bắt buộc các doanh nghiệp phải thơng báo với Bộ Tài chính các thơng tin, tài liệu có liên quan như: tên doanh nghiệp TĐG, người đại diện theo pháp luật, trụ sở, số điện thoại, kèm theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và danh sách thẩm định viên về giá đã đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp kèm theo bản sao có xác nhận của giám đốc doanh nghiệp hồ sơ đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp của thẩm định viên về giá.
Trước ngày 31 tháng 01 hàng năm Bộ Tài chính thơng báo trong phạm vi cả nước danh sách thẩm định viên hành nghề và danh sách các doanh nghiệp có đủ điều kiện hoạt động TĐG. Những thẩm định viên hành nghề và doanh nghiệp có tên trong danh sách do Bộ Tài chính thơng báo mới được phép hoạt động TĐG15.
Các doanh nghiệp thực hiện đăng ký mới hoặc bổ sung hoạt động kinh doanh dịch vụ TĐG trong năm, sau khi có thơng báo của Bộ Tài chính, sẽ được Bộ Tài chính xem xét, bổ sung vào danh sách thẩm định viên hành nghề và danh sách doanh nghiệp có đủ điều kiện hoạt động TĐG trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của doanh nghiệp.
Theo thông báo số 58/TB-BTC ngày 20 tháng 01 năm 2012 của Bộ Tài chính về việc cơng bố danh sách các doanh nghiệp TĐG đủ điều kiện hoạt động TĐG năm 2012 và thông báo số 59/TB-BTC ngày 20 tháng 01 năm 2012 của Bộ Tài chính về việc cơng bố danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề TĐG tài sản năm 2012 (xem phụ lục I) thì cả nước có 79 cơng ty TĐG đủ điều kiện hoạt động TĐG năm 2012 (tăng 27 công ty so với năm 2011- tương đương tăng 51,9%) với 359 thẩm định viên về giá (tăng 121 thẩm định viên so với năm 2011 – tương đương tăng 50,8%). Số lượng cơng ty có 03 thẩm định viên về giá (vừa đủ tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật) là 42 cơng ty, có 04 thẩm định viên về giá là 17 cơng ty, có 05 thẩm định viên về giá là 08 cơng ty, có 06 thẩm định viên về giá là 06 cơng ty, có 08 thẩm định viên về giá là 01 cơng ty, có 09 thẩm định viên về giá là 01 cơng ty, có 11 thẩm định viên về giá là 01 cơng ty, có 12 thẩm định viên về
15
Điểm 1 mục VI phần B Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá
giá là 01 cơng ty, có 20 thẩm định viên về giá là 01 cơng ty, có 29 thẩm định viên về giá là 01 cơng ty. Qua đó cho thấy các doanh nghiệp TĐG của Việt Nam đa phần là các công ty nhỏ.
Ngay sau hoàn tất các hồ sơ, thủ tục về đăng ký kinh doanh và được Bộ Tài chính đưa vào danh sách các doanh nghiệp có chức năng TĐG đủ điều kiện hoạt động thì các doanh nghiệp có chức năng TĐG (kể cả doanh nghiệp TĐG 100% vốn nước ngồi) có thể thực hiện các hoạt động kinh doanh của mình.
Theo quy định tại Điều 10 Nghị định số 101/2005/NĐ-CP thì các doanh nghiệp TĐG được thực hiện một số quyền sau:
- Yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng TĐG, cơ quan, tổ chức nắm giữ tài liệu có liên quan đến tài sản TĐG cung cấp hồ sơ của tài sản cần TĐG, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản TĐG.
Việc quy định quyền này là nhằm phục vụ cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá nói chung và ĐGBĐS nói riêng. Theo quy định này thì đồng nghĩa với việc các cá nhân, tổ chức khi ký hợp đồng TĐG phải có nghĩa vụ cung cấp các giấy tờ liên quan đến tài sản TĐG. Các tài liệu này có thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ sơ đồ hiện trạng, Biên bản kê biên tài sản (nếu định giá tài sản để thi hành án) v.v..
Bên cạnh đó luật cũng cho phép doanh nghiệp TĐG yêu cầu các cơ quan, tổ chức (không ký hợp đồng TĐG với doanh nghiệp TĐG) nắm giữ tài liệu có liên quan đến tài sản TĐG cung cấp hồ sơ của tài sản cần TĐG, tài liệu, số liệu (trừ tài liệu mật theo quy định của pháp luật). Tuy nhiên, hiện nay việc thực hiện quyền này của doanh nghiệp trên thực tế là không thể thực hiện. Theo tác giả quy định này lúc ban hành chỉ nhằm phục vụ cho các Trung tâm TĐG của Nhà nước (vì trước kia hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS chủ yếu do các Trung tâm TĐG của Nhà nước thực hiện, rất ít các doanh nghiệp TĐG của tư nhân).