2.3.1. Trách nhiệm mua bảo hiểm nghề nghiệp
Bảo hiểm là sự phân tán rủi ro, chia sẽ rủi ro, là sự đóng góp của số đơng vào sự bất hạnh của số ít, là một biện pháp để lường trước và quản lý các rủi ro xảy ra ngoài ý muốn. Người được bảo hiểm đóng một khoản phí nhất định và được đền bù thiệt hại khi có rủi ro xảy ra. Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp là loại hình bảo hiểm bồi thường cho người được bảo hiểm, những thiệt hại mà họ có trách nhiệm phải bồi thường cho khách hàng, phát sinh từ những sai sót hay bất cẩn mà họ có thể mắc phải trong quá trình thực hiện cơng việc.
Việc mua bảo hiểm nghề nghiệp đối với hoạt động TĐG nói chung và định giá BĐS nói riêng cũng nhằm chia sẽ những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình hành nghề. Theo quy định tại điểm 6 mục IV phần B của Thơng tư số 17/2006/TT- BTC thì doanh nghiệp TĐG phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp TĐG của doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Doanh nghiệp TĐG được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của doanh nghiệp bảo hiểm nước ngoài trong trường hợp doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động ở Việt Nam chưa cung cấp dịch vụ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp TĐG. Doanh nghiệp TĐG có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp là thành viên của tổ chức TĐG quốc tế có thể mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của doanh nghiệp bảo hiểm nước ngồi. Chi phí mua bảo hiểm được tính vào chi phí kinh doanh theo chi phí thực tế và phải có hóa đơn chứng từ hợp pháp.
Trường hợp doanh nghiệp TĐG không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thì phải lập quỹ dự phịng rủi ro tính vào chi phí kinh doanh với mức trích hàng năm từ 0,5% đến 1% trên doanh thu dịch vụ TĐG (doanh thu khơng có thuế giá trị gia tăng) tùy theo khả năng tài chính của doanh nghiệp. Khi Quỹ dự phịng rủi ro có số dư cuối năm tài chính tương đương 10% doanh thu dịch vụ TĐG trong năm tài chính thì doanh nghiệp khơng cần tiếp tục trích quỹ dự phịng trong thời gian tiếp theo.
Tuy nhiên cũng cần phải lưu ý rằng quy định trên chỉ áp dụng cho doanh nghiệp TĐG mà không áp dụng cho doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS (các doanh nghiệp, hợp tác xã đăng ký kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS theo
Luật Kinh doanh BĐS). Do theo quy định tại khoản 3 Điều 54 Luật kinh doanh BĐS thì nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân ĐGBĐS là mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp nhưng lại khơng có hướng dẫn thực hiện.
Có thể tóm tắt việc quy định về mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp trong hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS như sau:
Nghị định
101/2005/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật kinh doanh
BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành
Về trách nhiệm
mua bảo hiểm nghề nghiệp
Các doanh nghiệp TĐG phải có nghĩa vụ mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp
Các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS phải có nghĩa vụ mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp
Về cách thức thực hiện
Hướng dẫn cụ thể việc thực hiện mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp. Các doanh nghiệp có thể mua bảo hiểm tại các doanh nghiệp bảo hiểm hoặc trích lập quỹ dự phịng rủi ro
Khơng có hướng dẫn về cách thức thực hiện nghĩa vụ mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp
2.3.2. Trách nhiệm về đạo đức nghề nghiệp
Trong mọi hoạt động kinh doanh, đạo đức nghề nghiệp luôn được coi là vấn đề rất quan trọng, nó được xem như là một trong những tiêu chuẩn để đánh giá chất lượng dịch vụ. Đạo đức nghề nghiệp sẽ giúp cho doanh nghiệp đứng vững trên thị trường và có cơ hội pháp triển hơn so với những doanh nghiệp kinh doanh khơng “chân chính”, giúp cho các cá nhân hành nghề có cơ hội phát triển nghề nghiệp và thành cơng trong lĩnh vực mình hành nghề.
Với vai trò quan trọng như trên, nên vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động kinh doanh dịch vụ TĐG nói chung và kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS nói riêng
đã được quy định thành tiêu chuẩn (Tiêu chuẩn số 03) về những nguyên tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản26.
Tuy nhiên, hiện nay thì các tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp chỉ áp dụng cho doanh nghiệp và cá nhân được thành lập và hoạt động theo Pháp lệnh giá 2002 và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP, còn các doanh nghiệp, hợp tác xã và cá nhân thành lập và hoạt động theo Luật kinh doanh BĐS thì khơng áp dụng do chưa có hướng dẫn cụ thể.
Các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ TĐG nói chung và ĐGBĐS nói riêng bao gồm: Độc lập, Chính trực, Khách quan, Bí mật, Cơng khai, Minh bạch.
- Độc lập
Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp và người ĐGBĐS. Trong quá trình định giá họ phải thực sự không bị chi phối, bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc định giá.
Trong q trình định giá, nếu có sự hạn chế khác về tính độc lập thì doanh nghiệp và người ĐGBĐS phải tìm cách loại bỏ sự hạn chế này. Nếu khơng loại bỏ được thì phải nêu rõ điều này trong báo cáo kết quả định giá về những mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực tiếp hoặc gián tiếp đối với BĐS hay với doanh nghiệp là đối tượng của nhiệm vụ định giá mà mối quan hệ đó có thể dẫn đến mâu thuẫn lợi ích tiềm tàng.
Đối với báo cáo kết quả định giá của người định giá khác, người định giá phải xem xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thống nhất hay khơng thống nhất với một phần hay tồn bộ nội dung của báo cáo đó.
- Chính trực
Người ĐGBĐS phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi định giá. Người ĐGBĐS phải từ chối định giá khi xét thấy khơng có đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả định giá.
- Khách quan
Người ĐGBĐS phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi ĐGBĐS.
26
Được ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính về việc Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Doanh nghiệp và người ĐGBĐS không được tiến hành công việc định giá khi những ý kiến và kết luận thẩm định đã được đề ra có chủ ý từ trước. Tiền thu dịch vụ ĐGBĐS phải được xác định một cách độc lập, không phụ thuộc vào kết quả định giá đã được thỏa thuận từ trước.
Doanh nghiệp và người ĐGBĐS phải thẩm tra những thông tin, dữ liệu do khách hàng hay một bên nào đó cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay khơng phù hợp của nó. Trường hợp việc thẩm tra những thông tin, dữ liệu bị hạn chế thì người ĐGBĐS phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo kết quả định giá.
Doanh nghiệp và người ĐGBĐS không được tiến hành một dịch vụ ĐGBĐS dựa trên những điều kiện có tính giả thiết khơng có tính hiện thực.
- Bí mật
Doanh nghiệp và người ĐGBĐS không được tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả định giá với bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép.
- Công khai, minh bạch
Doanh nghiệp và người ĐGBĐS phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả định giá. Báo cáo cũng phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của người định giá. Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của BĐS và kết quả ĐGBĐS phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả định giá.
Để cụ thể hoá các trách nhiệm về đạo đức nghề nghiệp khi cung cấp dịch vụ đòi hỏi người ĐGBĐS không được thực hiện các hành vi:
- Mua trái phiếu hoặc các tài sản khác của đơn vị được TĐG làm ảnh hưởng đến nguyên tắc độc lập của hoạt động TĐG;
- Nhận bất kỳ một khoản tiền hoặc lợi ích nào từ đơn vị được TĐG ngồi khoản tiền dịch vụ và chi phí đã thỏa thuận trong hợp đồng, hoặc lợi dụng vị trí thẩm định viên về giá của mình để thu các lợi ích khác từ đơn vị được TĐG;
- Cho thuê, cho mượn hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng tên và thẻ thẩm định viên về giá của mình để thực hiện các hoạt động TĐG;
- Đăng ký hành nghề TĐG trong cùng một thời gian tại hai doanh nghiệp TĐG trở lên;
- Tiết lộ thơng tin về đơn vị được TĐG mà mình biết được trong khi hành nghề, trừ trường hợp đơn vị được TĐG đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác;
- Lợi dụng trách nhiệm, quyền hạn để vụ lợi, thông đồng, bao che sai phạm của đơn vị được TĐG;
- Ký đồng thời cả chữ ký của thẩm định viên về giá chịu trách nhiệm TĐG và chữ ký Giám đốc (hoặc người được uỷ quyền) trên chứng thư TĐG;
- Các hành vi khác mà pháp luật về TĐG nghiêm cấm 27
Qua phần trình bày trên có thể tóm tắt các quy định về đạo đức nghề nghiệp đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS như sau:
Đối với các doanh nghiệp, cá nhân thành lập và hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS theo Pháp lệnh giá 2002 và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP
Đối với doanh
nghiệp, hợp tác xã, cá nhân thành lập và hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS theo Luật kinh doanh BĐS
Các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp
Độc lập, Chính trực, Khách quan, Bí mật, Cơng khai, Minh bạch (Tiêu chuẩn số 03 được ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC)
Chưa có quy định
Tuy nhiên theo tìm hiểu của tác giả thì hiện nay việc thực hiện đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động ĐGBĐS còn rất hạn chế. Một số doanh nghiệp vì mục đích tìm kiếm khách hàng và lợi nhuận đã bất chấp tất cả như: cạnh tranh không lành mạnh về phí dịch vụ, tăng mức chiếc khấu cho khách hàng, đưa ra mức giá của BĐS cho khách hàng lựa chọn. Các hình thức biểu hiện này thường xảy ra khi các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ cho cơ quan thi hành án nhằm mục đích xác định giá trị của BĐS để thi hành án.
Hàng năm các doanh nghiệp thường có thư ngỏ gửi đến các cơ quan thi hành án và trên thực tế thì mỗi doanh nghiệp có mức phí dịch vụ là khác nhau, và thường đưa ra mức chiếc khấu cao để được ký hợp đồng cung cấp dịch vụ cho cơ quan thi hành án. Và việc ký kết hợp đồng thường được thực hiện với doanh nghiệp nào có
27
Điểm 5 mục V phần B của Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá
mức chiếc khấu cao hơn, bên cạnh đó cịn xảy ra trường hợp doanh nghiệp đưa ra trước về mức giá của BĐS để chấp hành viên chọn lựa.
Chính những lý do trên đã làm ảnh hưởng rất lớn đến kết quả ĐGBĐS và đa phần giá trị của BĐS được định giá rất thấp hoặc quá cao tùy theo yêu cầu của khách hàng.
Bên cạnh đó vẫn còn một số trường hợp các khách hàng “nhờ” các doanh nghiệp TĐG định giá cao để phục vụ cho các mục đích của mình. Ví dụ: một doanh nghiệp ở Từ Liêm, Hà Nội đến đề nghị Công ty Thẩm định giá IVC Việt Nam định giá cho mảnh đất 50.000 m2 (là đất ruộng, khung giá đền bù tối đa là 3 triệu đồng/m2) để góp vốn đầu tư cùng một doanh nghiệp khác. Sau khi xem xét toàn bộ giấy tờ đất đai và đề án kinh doanh, sử dụng đất sau góp vốn, Cơng ty Thẩm định giá IVC Việt Nam định giá khu đất đó với mức 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chỉ 1 tuần sau khi có kết quả, doanh nghiệp này gửi cho Cơng ty Thẩm định giá IVC Việt Nam tài liệu của một Công ty định giá khác cũng định giá mảnh đất trên, lên tới gần… 91 triệu đồng/m2 kèm lời nhắn nhủ nhờ Công ty Thẩm định giá IVC cố gắng đưa về mức giá gần mức giá đó (tuy nhiên Công ty Thẩm định giá IVC đã không đồng ý)28. Qua đó cho chúng ta thấy việc vi phạm đạo đức của người ĐGBĐS một phần cũng do “lỗi” của khách hàng. Theo nhận định của ông Nguyễn Ngọc Tuấn – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài chính – Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam thì: “Tình trạng móc nối giữa các cơng ty BĐS với các tổ chức TĐG nhằm phát giá cao hơn giá trị thực, tạo giá ảo, gây rối thị trường và ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của khách hàng… vẫn còn khá phổ biên”29.