2.4.1. Hợp đồng cung cấp dịch vụ định giá bất động sản
Kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS là hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS, theo đó các doanh nghiệp, hợp tác xã cung cấp dịch vụ ĐGBĐS cho khách hàng nhằm phục vụ cho các mục đích mua bán, chuyển nhượng, thi hành án v.v.. và được hưởng thù lao theo hợp đồng được ký kết. Hoạt động ĐGBĐS trong thị trường BĐS là hoạt động nhằm tìm kiếm lợi nhuận và bao giờ cũng thể hiện thông qua hợp đồng.
Nghị định số 101/2005/NĐ-CP, Luật Kinh doanh BĐS chưa có quy định về khái niệm hợp đồng ĐGBĐS và ngay cả trong Luật Thương mại cũng không nêu rõ thế nào là hợp đồng ĐGBĐS. Nhưng trong Luật kinh doanh BĐS lại quy định hợp
28
www.thamdinhgia.org/forum_posts.asp?TID=5785
29
đồng ĐGBĐS là loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS30, và hợp đồng ĐGBĐS bắt buộc phải được lập thành văn bản31, bên cạnh đó theo quy định tại Thơng tư số 17/2006/TT-BTC thì hoạt động TĐG của doanh nghiệp TĐG được thực hiện theo hợp đồng cung cấp dịch vụ TĐG bằng hình thức văn bản với cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân có nhu cầu TĐG32. Do đó có thể khẳng định việc cung cấp dịch vụ ĐGBĐS được thực hiện trên cơ sở hợp đồng bằng hình thức văn bản, được ký kết giữa doanh nghiệp cung cấp dịch vụ với khách hàng.
Do việc ĐGBĐS là một loại hình cung cấp dịch vụ nên hợp đồng ĐGBĐS cũng có những đặc điểm gần giống như hợp đồng dịch vụ được quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2005: “Hợp đồng dịch vụ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện cơng việc cho bên th dịch vụ, cịn bên th dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ”33. Hợp đồng ĐGBĐS không tạo ra sản phẩm mới, mà nó chỉ mang lại lợi ích cho bên thuê dịch vụ khi cung cấp dịch vụ và được nhận thù lao theo thỏa thuận giữa các bên.
Từ phân tích trên có thể định nghĩa hợp đồng ĐGBĐS là sự thoả thuận giữa bên ĐGBĐS và bên yêu cầu định giá, theo đó bên định giá ước tính giá trị của BĐS cho bên yêu cầu định giá và bên yêu cầu định giá phải trả thù lao theo thoả thuận.
Như vậy, đặc điểm của hợp đồng ĐGBĐS là sự thoả thuận ý chí giữa bên định giá và bên yêu cầu định giá, theo đó bên định giá phải cung cấp cho bên yêu cầu định giá ước tính giá của BĐS để bên yêu cầu định giá phục vụ vào các mục đích của mình và phải trả thù lao cho bên định giá. Đối tượng của hợp đồng ĐGBĐS chính là cơng việc ĐGBĐS.
Về hình thức hợp đồng: trong vấn đề này các văn bản pháp luật đều quy định hình thức hợp đồng phải được lập thành văn bản, cụ thể:
Theo quy định tại khoản 3 điều 67 Luật kinh doanh BĐS thì hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS phải được lập thành văn bản, đồng thời tại Điểm 1.2 mục IV, phần B của Thông tư số 17/2006/TT-BTC cũng quy định hoạt động TĐG được thực hiện theo hợp đồng cung cấp dịch vụ TĐG bằng hình thức văn bản. Do đó có thể khẳng định hợp đồng ĐGBĐS phải được lập thành văn bản. Đây là quy định bắt buộc, việc ký kết hợp đồng này phải tuân theo các quy định của luật chuyên ngành, Bộ luật dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Như vậy, hợp đồng ĐGBĐS khơng được thoả thuận bằng miệng hoặc bằng các hình thức khác mà pháp
30
Khoản 2 Điều 67 Luật Kinh doanh Bất động sản
31
Khoản 3 Điều 67 Luật Kinh doanh Bất động sản
32
Điểm 1.2 mục IV, phần B của Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006
33
luật chỉ quy định một hình thức duy nhất là bằng văn bản. Các doanh nghiệp khi cung cấp dịch vụ phải tuân theo quy định này.
Về nội dung của hợp đồng: hiện nay các văn bản pháp luật quy định khác nhau, cụ thể:
Nếu theo quy định của Nghị định 101/2005/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành thì chưa quy định nội dung của hợp đồng phải bao gồm những điều khoản gì. Ngược lại nếu theo quy định của Luật kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành thì địi hỏi hợp đồng khi được ký kết phải có những nội dung chính sau:
- Tên, địa chỉ của bên định giá và bên yêu cầu định giá; - BĐS được định giá;
- Thời hạn và tiến độ thực hiện; - Giá dịch vụ định giá;
- Phương thức, thời hạn thanh toán; - Quyền và nghĩa vụ của các bên; - Giải quyết tranh chấp;
- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; - Giải quyết tranh chấp hợp đồng.
Việc quy định này theo tác giả cũng góp phần vào việc hạn chế tranh chấp xảy ra trong q trình thực hiện hợp đồng và góp phần vào việc bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi thực hiện hợp đồng, đặc biệt là quyền và lợi ích của người yêu cầu cung cấp dịch vụ.
Sự quy định khác nhau về hợp đồng ĐGBĐS có thể tóm tắt như sau:
Nghị định 101/2005/NĐ- CP và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành Về tên loại hợp
đồng
Khơng có quy định Hợp đồng ĐGBĐS là loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS
Về hình thức hợp đồng
Phải lập thành văn bản Phải lập thành văn bản
Về nội dung hợp đồng
Khơng có quy định cụ thể Hợp đồng phải có các nội dung chính: Tên, địa chỉ của bên định giá và bên yêu cầu định giá; Bất
động sản được định giá; Thời hạn và tiến độ thực hiện; Giá dịch vụ định giá; Phương thức, thời hạn thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Giải quyết tranh chấp; Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; Giải quyết tranh chấp hợp đồng.
2.4.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng
Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ ĐGBĐS chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước khách hàng về kết quả TĐG ghi trong chứng thư TĐG theo hợp đồng cung cấp dịch vụ đã ký kết. Trường hợp kết quả TĐG không đúng, gây thiệt hại cho khách hàng hoặc người sử dụng kết quả định giá (Nhà nước, tổ chức, cá nhân) thì doanh nghiệp, hợp tác xã cung cấp dịch vụ ĐGBĐS phải bồi thường. Việc giải quyết bồi thường thiệt hại được thực hiện theo một trong các hình thức sau:
- Theo thỏa thuận của các bên;
- Giải quyết bằng trọng tài theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại;
- Giải quyết theo thủ tục tố tụng tại Tòa án.
Khi phải bồi thường thiệt hại thì doanh nghiệp cung cấp dịch vụ ĐGBĐS được doanh nghiệp bảo hiểm bồi thường theo hợp đồng bảo hiểm đã cam kết, hoặc sử dụng quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại. Trường hợp số tiền phải chi trả bồi thường lớn hơn số bồi thường của doanh nghiệp bảo hiểm hoặc lớn hơn quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thì doanh nghiệp được trích từ quỹ dự phịng tài chính (nếu có) để chi trả, nếu quỹ dự phịng tài chính cũng khơng đủ thì phần thiếu sẽ được tính vào chi phí kinh doanh sau khi trừ đi số thu bồi thường của đơn vị, cá nhân (nếu có) theo quy định của pháp luật hiện hành34. Tuy nhiên các quy định này chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp TĐG được thành lập theo pháp lệnh giá 2002 và Nghị định 101/2005/NĐ-CP.
34
điểm 6.4 phần IV mục B của Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá
Các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS được thành lập theo Luật kinh doanh BĐS nếu có phát sinh tranh chấp về hợp đồng cung cấp dịch vụ với khách hàng thì sẽ được giải quyết theo những quy định chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng. Vì hiện nay Luật kinh doanh BĐS chưa có hướng dẫn hoặc các quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng.
Qua phần trình bày trên có thể tóm tắt sự khác nhau của các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng như sau:
Doanh nghiệp TĐG (có kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS) Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS Về trách nhiệm bồi thường
Có trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại cho khách hàng
Có trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại cho khách hàng
Về cách thức giải quyết tranh chấp
- Theo thỏa thuận của các bên;
- Giải quyết bằng trọng tài theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại;
- Giải quyết theo thủ tục tố tụng tại tòa án.
Giải quyết theo quy định chung về tranh chấp hợp đồng
Về cách thức bồi thường thiệt hại
- Sẽ được doanh nghiệp bảo hiểm bồi thường theo hợp đồng bảo hiểm;
- Hoặc sử dụng quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại;
- Có thể sử dụng quỹ dự phịng tài chính (nếu có);
- Nếu áp dụng các cách thức trên mà vẫn khơng đủ thì phần thiếu được tính vào chi phí kinh doanh (sau khi trừ đi số bồi thường của đơn vị, cá nhân theo quy định của pháp luật)
Theo quy định chung của pháp luật
Theo tác giả mặc dù pháp luật đã quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại của các doanh nghiệp nhưng trên thực tế là “rất khó” để khởi kiện yêu cầu doanh nghiệp bồi thường thiệt hại hay nói cách khác là có kiện cũng “rất khó để thắng”. Vì theo nguyên tắc kết quả định giá do các doanh nghiệp cung cấp cho khách hàng chỉ có tính tham khảo chứ không quyết định giá mua bán của BĐS, giá trị góp vốn, giá trị thi hành án v.v.. người sử dụng kết quả định giá là người quyết định cuối cùng chứ không phải là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ ĐGBĐS. Điều này cũng đồng nghĩa với việc khi có thiệt hại xảy ra do sử dụng kết quả ĐGBĐS sai (do định giá quá cao hay quá thấp) thì người sử dụng kết quả là người chịu trách nhiệm.
Việc bồi thường thiệt hại chỉ có thể xảy ra khi người định giá vi phạm đạo đức nghề nghiệp làm ảnh hưởng đến kết quả định giá nhưng điều này cũng rất khó để phát hiện và chứng minh. Vì vậy mà tính đến thời điểm hiện nay qua khảo sát tại Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thì chưa thụ lý và giải quyết trường hợp nào khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với các doanh nghiệp, hợp tác xã cung cấp dịch vụ ĐGBĐS.