động sản
Để hoàn thiện pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS, tác giả đề xuất hai phương án sau:
Phương án 1: Bỏ những quy định về kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS trong Luật
kinh doanh BĐS, coi kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS là một trong những nội dung của kinh doanh dịch vụ TĐG.
Hiện nay việc cung cấp dịch vụ ĐGBĐS tại doanh nghiệp TĐG thành lập, hoạt động theo Nghị định 101/2005/NĐ-CP, và doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập, hoạt động theo quy định tại Luật kinh doanh BĐS được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật có nội dung quy định khác nhau. Và hai văn bản này đang cùng song song tồn tại và phát triển. Trong khi đó Luật kinh doanh BĐS chỉ dừng lại ở việc quy định “cho ra đời” doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS nhưng các
quy định khác về nguyên tắc định giá, phương pháp định giá v..v.. đều áp dụng các quy định của Nghị định 101/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành. Do đó hiện nay trong thực tế đã xuất hiện một số doanh nghiệp TĐG đăng ký bổ sung việc kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS theo Luật kinh doanh BĐS (xem phụ lục IV) để được áp dụng các quy định của Luật kinh doanh BĐS do các quy định này có phần bớt “khắc khe” hơn so với quy định tại Nghị định 101/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Cũng chính vì việc quy định q “sơ sài” nên đã tạo sự không an tâm về chất lượng dịch vụ của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS được đăng ký và thành lập theo quy định của Luật kinh doanh BĐS. Điều này được thể hiện cụ thể ở việc các cơ quan Nhà nước như Thi hành án, Ủy ban nhân dân chỉ ký hợp đồng dịch vụ ĐGBĐS đối với các doanh nghiệp TĐG (có kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS). Các cơ quan này thường căn cứ vào thông báo về danh sách doanh nghiệp TĐG và Thẩm định viên được phép hành nghề để lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ ĐGBĐS cho mình. Chính vì những lý do này nên tác giả đã đưa ra phương án trên.
Để thực hiện phương án này theo tác giả cần phải: - Thống nhất về cơ quan quản lý
Thực tế hiện nay Doanh nghiệp TĐG kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS thành lập, hoạt động theo Nghị định 101/2005/NĐ-CP thì chịu sự quản lý của Bộ Tài chính, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS thành lập, hoạt động theo Luật kinh doanh BĐS thì được quản lý bởi Bộ Xây dựng. Sự khác biệt này xuất phát từ việc phân định thẩm quyền quản lý. Bộ Tài chính quản lý các Cơng ty TĐG (trong đó có ĐGBĐS) xuất phát từ chức năng quản lý giá, Bộ Xây dựng quản lý các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS xuất phát từ chức năng quản lý đối với thị trường BĐS.
Mặc dù được quản lý bởi hai cơ quan khác nhau nhưng bản chất hoạt động kinh doanh cung cấp dịch vụ ĐGBĐS của các doanh nghiệp, hợp tác xã lại giống nhau vì đều hoạt động cung cấp dịch vụ ĐGBĐS cho các cá nhân, tổ chức khi họ có nhu cầu.
Do đó nên quy định thống nhất cơ quan có trách nhiệm quản lý hoạt động cung cấp dịch vụ ĐGBĐS. Theo kinh nghiệm của các nước thì nên giao cho Bộ Tài chính quản lý vì thực chất hoạt động ĐGBĐS có liên quan mật thiết đến chức năng quản lý giá của Bộ và hoạt động này thường được xem là dịch vụ tài chính. Bên cạnh đó, mặc dù Bộ Xây dựng có chức năng quản lý thị trường BĐS nhưng thực
chất hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS là hoạt động chuyên ngành về giá. Vì vậy việc giao cho Bộ Xây dựng quản lý là chưa thật sự phù hợp. Do đó tác giả đề xuất giao cho Bộ Tài chính quản lý hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS.
- Thống nhất về cơ quan quản lý và cấp chứng chỉ hành nghề
Bên cạnh việc thống nhất cơ quan quản lý thì chúng ta cũng nên quy định thống nhất về cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề cho người hành nghề ĐGBĐS. Theo quan điểm của tác giả thì thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề nên giao cho Bộ Tài chính vì các ngun nhân sau:
+ Bộ Tài chính là cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về lĩnh vực giá cả;
+ Bộ Tài chính có “kinh nghiệm” trong việc cấp chứng chỉ hành nghề TĐG và thực tế hiện nay Bộ Tài chính đang thực hiện tốt nhiệm vụ của mình trong hoạt động này.
- Thống nhất và hoàn thiện một số quy định về điều kiện thành lập, và hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS
Thứ nhất: thống nhất về loại hình doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch
vụ ĐGBĐS. Theo tác giả nên quy định việc kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS được thành lập theo các loại hình doanh nghiệp, được quy định tại Luật doanh nghiệp năm 2005, và hợp tác xã. Bởi vì trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước thì khơng nên hạn chế việc tự do lựa chọn hình thức tổ chức hoạt động kinh doanh. Các tổ chức, cá nhân sẽ tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của mình mà lựa chọn các loại hình tổ chức hoạt động cho phù hợp.
Thứ hai: thống nhất về điều kiện số lượng người có chứng chỉ hành nghề trong doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS. Theo tác giả về điều kiện số lượng người có chứng chỉ hành nghề chỉ cần quy định có từ 02 người trở lên là phù hợp. Bởi vì nếu quy định 01 người thì đồng nghĩa với việc chấp nhận việc hành nghề “độc lập”, điều này là khơng thể vì nếu quy định như vậy thì chúng ta rất khó quản lý, nếu quy định một con số cụ thể thì khơng phù hợp vì khơng có cơ sở để quy định. Do đó việc quy định từ 02 người có chứng chỉ hành nghề trở lên là phù hợp.
Thứ ba: Thống nhất một số quy định về việc đào tạo người hành nghề
ĐGBĐS. Theo tác giả nên giao công tác đào tạo ĐGBĐS cho Hội thẩm định giá Việt Nam và các trung tâm đào tạo đã được Bộ Tài chính cấp phép. Vì các trung tâm này có điều kiện thuận lợi hơn về cơ sở vật chất, giảng viên so với các cơ sở đào tạo về BĐS (trong đó có đào tạo về ĐGBĐS).
Tuy nhiên theo tác giả nội dung và chương trình đào tạo Thẩm định viên (trong đó có ĐGBĐS) hiện nay là chưa phù hợp vì chương trình đào tạo khơng đi chuyên sâu vào từng lĩnh vực mà dàn trải trên tất cả các lĩnh vực như ĐGBĐS, định giá máy móc, thiết bị, thẩm định giá trị doanh nghiệp trong khi đó thời gian đào tạo lại ngắn (01 tháng). Do đó để đảm bảo chất lượng đào tạo theo tác giả nên phân ra từng lĩnh vực đào tạo ví dụ: đào tạo về định giá máy móc, thiết bị, ĐGBĐS v.v.. việc phân định này sẽ góp phần giúp cho các học viên có kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực họ sẽ hành nghề trong tương lai. Đồng thời với việc đào tạo theo từng lĩnh vực thì Bộ Tài chính cũng nên thiết kế lại các môn thi cho phù hợp (để được cấp chứng chỉ hành nghề trong lĩnh vực nào thì chỉ cần thi các mơn về lĩnh vực đó), bên cạnh đó cũng nên quy định thẩm định viên chỉ được hoạt động nghề nghiệp đối với lĩnh vực mà mình được cấp chứng chỉ hành nghề. Ví dụ: nếu được cấp chứng chỉ về định giá máy móc, thiết bị thì chỉ được hành nghề đối với hoạt động định giá máy móc, thiết bị; nếu được cấp chứng chỉ về ĐGBĐS thì chỉ được hành nghề đối với hoạt động ĐGBĐS.
Thứ tư: Quy định thống nhất về cơng bố doanh nghiệp, người hành nghề có
đủ điều kiện hành nghề kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS. Về vấn đề này theo tác giả nên tiếp tục áp dụng các quy định của Điểm 1 mục VI phần B Thông tư số 17/2006/TT- BTC. Do việc cơng bố này rất cần thiết vì nó sẽ giúp cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu được cung cấp dịch vụ ĐGBĐS lựa chọn được doanh nghiệp, người hành nghề có đủ điều kiện hành nghề theo quy định của pháp luật.
Thứ năm: Quy định thống nhất về nguyên tắc và phương pháp định giá. Theo
tác giả trong vấn đề này nên tiếp tục áp dụng các nguyên tắc và phương pháp định giá được quy định tại Pháp lệnh giá 2002, Nghị định 101/2005/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên bên cạnh đó cũng cần phải bổ sung về việc quy định cách thức và thứ tự ưu tiên đối với việc áp dụng các phương pháp định giá nhằm tránh trường hợp áp dụng một cách tùy tiện và áp dụng dựa vào chủ quan của từng người.
Thứ sáu: Quy định thống nhất về trách nhiệm mua bao hiểm nghề nghiệp và
trách nhiệm về đạo đức nghề nghiệp. Theo tác giả nên tiếp tục áp dụng các quy định tại Pháp lệnh giá 2002, Nghị định 101/2005/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành. Vì các quy định này hướng dẫn cụ thể việc thực hiện trách nhiệm mua bảo hiểm nghề nghiệp và trách nhiệm đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS.
Thứ bảy: Quy định thống nhất về xử phạt vi phạm hành chính đối với hoạt
động ĐGBĐS. Theo tác giả nên tiếp tục áp dụng các quy định của Nghị định số 84/2011/NĐ-CP. Do các quy định này quy định một cách đầy đủ và bao quát toàn bộ hoạt động TĐG nói chung và ĐGBĐS nói riêng. Tuy nhiên cũng cần phải nâng mức xử phạt vi phạm hành chính, vì theo tác giả mức xử phạt tại Nghị định số 84/2011/NĐ-CP còn thấp.
Để thực hiện phương án này theo tác giả các nhà làm luật nên xây dựng một văn bản pháp luật chung để điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS chứ không nên để xảy ra tình trạng cùng một hoạt động kinh doanh nhưng có hai hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh như hiện nay.
Theo tác giả phương án này có một số ưu điểm và nhược điểm sau: Về ưu điểm:
+ Về mặt quản lý Nhà nước: Sẽ tạo được sự thống nhất trong quản lý Nhà nước, các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ có trách nhiệm hơn trong lĩnh vực mình phụ trách.
+ Về mặt kinh tế: Tạo được mơi trường kinh doanh bình đẳng cho các doanh nghiệp và thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS, cũng như góp phần vào việc nâng cao chất lượng dịch vụ.
Về nhược điểm: không tạo được sự đồng bộ trong quản lý thị trường BĐS vì thực tế hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS cũng là một trong những nội dung của quản lý thị trường BĐS.
Phương án 2: Giữ nguyên những quy định về kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS
của Luật kinh doanh BĐS. Để thực hiện phương án này theo tác giả cần phải phân định rõ phạm vi hoạt động của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS theo Luật kinh doanh BĐS. Tác giả đề xuất về chủ thể thì các doanh nghiệp, hợp tác xã này chỉ được ký hợp đồng với cá nhân, về đối tượng thì chỉ được định giá đối với đất trống và nhà ở.
Bên cạnh đó thì phải thực hiện một số vấn đề sau: - Quy định cụ thể về trình độ chun mơn:
Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội từ kinh tế, chính trị đến văn hố, xã hội yếu tố con người ln được đặc ở vị trí trung tâm. Mọi thành công hay thất bại đều phụ thuộc vào khả năng của con người. Lĩnh vực kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS cũng khơng nằm ngồi quy luật chung đó. Để phát triển nghề thẩm định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng tại Việt Nam địi hỏi trước tiên phải có được đội
ngũ định giá viên, thẩm định viên BĐS “lành nghề”, chuyên nghiệp hay nói cách khác họ phải có một trình độ nhất định liên quan đến lĩnh vực tài chính, giá cả.
Theo quan điểm của tác giả Luật kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành tuy ra đời sau so với Nghị định 170/2003/NĐ-CP nhưng quy định về điều kiện trở thành định giá viên là một bước lùi so với quy định tại Nghị định 170/2003/NĐ-CP. Vì theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 15 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS thì cá nhân chỉ cần có bằng tốt nghiệp Cao đẳng, Đại học là có thể trở thành định giá viên BĐS nhưng lại không quy định là tốt nghiệp Cao đẳng, Đại học thuộc ngành gì, vấn đề đặt ra là trong trường hợp tốt nghiệp Cao đẳng, Đại học các chuyên ngành không liên quan đến chuyên ngành TĐG hoặc không liên quan đến lĩnh vực BĐS mà chỉ tốt nghiệp các chuyên ngành xã hội như lịch sử, văn học, địa lý, triết học v.v.. thì có xem là đủ điều kiện hay không. Do chưa có văn bản hướng dẫn nào khác nên trong trường hợp này họ vẫn có thể trở thành định giá viên nếu đã được cấp chứng chỉ hồn thành khóa học về ĐGBĐS.
Cũng có quan điểm cho rằng để được cấp chứng chỉ ĐGBĐS thì cịn phải trải qua lớp đào tạo về ĐGBĐS, nên không cần phải quy định cụ thể tốt nghiệp Cao đẳng, Đại học liên quan đến lĩnh vực nào. Tác giả khơng đồng ý với ý kiến trên vì trên thực tế việc ĐGBĐS không chỉ đơn giản là so sánh trực tiếp với giá thị trường để đưa ra mức giá, mà cịn có thể áp dụng các phương pháp tính tốn khác địi hỏi người định giá phải có một trình độ nhất định về chun mơn, nghiệp vụ.
Vì vậy, theo tác giả các nhà làm luật nên sớm có văn bản hướng dẫn đối với quy định về vấn đề trên theo hướng quy định tiêu chuẩn để trở thành định giá viên phải là người tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học chuyên ngành có liên quan đến BĐS hoặc chuyên ngành về TĐG.
- Chấn chỉnh hoạt động đào tạo:
Bên cạnh việc tạo hành lang và khung khổ pháp lý, những chuẩn mực và những điều kiện đối với người hành nghề ĐGBĐS, Nhà nước luôn dành sự định hướng và khuyến khích các tổ chức, cá nhân thường xuyên bồi dưỡng để nâng cao năng lực, chất lượng và hoạt động ngày càng mang tính chun nghiệp hố. Trong những năm qua, hàng loạt các cơ sở đào tạo trong phạm vi cả nước đã được Bộ Xây dựng cấp giấy phép hoạt động. Cụ thể, thì hiện nay có 94 đơn vị có chức năng đào tạo về BĐS, trong đó có định giá bất động sản (xem phụ lục V).
Hoạt động đào tạo của các cơ sở này vừa góp phần tích cực vào việc bảo đảm và tăng cường tính minh bạch cho thị trường, vừa có tác dụng hỗ trợ cho việc
quản lý thị trường BĐS của các cơ quan chức năng. Các cơ sở đào tạo về ĐGBĐS được mở rộng một cách mạnh mẽ bước đầu đã tạo ra được sự cạnh tranh cần thiết giữa các cơ sở để nâng cao chất lượng đào tạo. Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp tích cực thì hiện nay vẫn cịn nhiều tồn tại, cụ thể:
Thứ nhất: Bộ Xây dựng chỉ mới dừng lại ở việc xác định nhu cầu và sự cần thiết phải đưa hoạt động đào tạo ĐGBĐS vào sự quản lý của Nhà nước, nhưng làm thế nào để đảm bảo chất lượng đầu ra của quá trình đào tạo: từ nội dung, chương trình đào tạo, đến trình độ chuyên môn của đội ngũ giảng dạy, đến quy chế học, thi và kiểm tra chất lượng đào tạo và yếu tố cơ sở vật chất đảm bảo cho việc giảng dạy và học tập của các cơ sở đào tạo. Tất cả các yếu tố đó Bộ Xây dựng mới chỉ dừng lại ở việc quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về