2.2. Nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản
2.2.1 Nguyên tắc định giá bất động sản
Hoạt động ĐGBĐS là công việc khơng hề đơn giản, địi hỏi chủ thể nhanh nhạy, linh hoạt để có thể phân tích, đánh giá và nắm bắt kịp thời diễn biến của thị trường, trên cơ sở đó để đưa ra những dự báo phù hợp về giá của BĐS. Vì vậy, tổ chức, cá nhân hành nghề trong lĩnh vực này cũng đòi hỏi phải đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn chặt chẽ. Theo đó, hoạt động ĐGBĐS phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản mà pháp luật quy định.
Bên cạnh những nguyên tắc mang tính pháp lý như:
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc HTX, đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh;
- Việc ĐGBĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá;
- Việc ĐGBĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật Pháp luật về TĐG tài sản còn quy định việc áp dụng các nguyên tắc kinh tế khi TĐG. Các nguyên tắc này bao gồm: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, nguyên tắc cung – cầu, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm, nguyên tắc phân phối thu nhập, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc tuân thủ, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai24. Tuy nhiên theo tác giả trong lĩnh vực ĐGBĐS thì các nguyên tắc sau là quan trọng nhất:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều BĐS có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với BĐS khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó.
Đối với BĐS, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các cơng trình trên đất.
Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu. Do đó, giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các cơng trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo.
- Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị thị trường của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường BĐS vào thời điểm TĐG. Do đó trong TĐG BĐS cần chú ý phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh BĐS, chủ trương, chính sách của Nhà nước đối với thị trường BĐS.
- Nguyên tắc thay thế
24
Tiêu chuẩn số 06 (Ký hiệu: TĐGVN 06) thuộc Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính
Với nguyên tắc này trong TĐG BĐS, người mua thường khơng trả cho một BĐS nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một cơng trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.
- Nguyên tắc đóng góp
Giá trị mỗi bộ phận của BĐS sẽ đóng góp vào tổng giá trị của BĐS. Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hành điều chỉnh giá trị của các BĐS so sánh để ước tính giá trị của BĐS TĐG.
- Nguyên tắc tuân thủ
BĐS cần phải phù hợp với mơi trường của nó và các BĐS lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu BĐS đó có phù hợp với mơi trường, với các BĐS lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị thị trường của BĐS được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của BĐS, đặc biệt là đối với BĐS đầu tư. Vì vậy trong TĐG cần dự đoán sát khả năng sinh lợi của BĐS.
Về vấn đề nguyên tắc định giá BĐS thì hiện nay Luật kinh doanh BĐS chỉ quy định những ngun tắc mang tình pháp lý mà chưa có quy định về các nguyên tắc mang tính kinh tế như theo tiêu chuẩn số 06. Do đó, trong hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS các doanh nghiệp thành lập và hoạt động theo quy định của Luật kinh doanh BĐS chỉ cần tuân thủ các nguyên tắc mang tính pháp lý mà khơng cần phải tn thủ các nguyên tắc kinh tế. Trong khi đó các doanh nghiệp thành lập và hoạt động theo Nghị định 101/2005/NĐ-CP phải tuân thủ cả các nguyên tắc pháp lý và cả nguyên tắc kinh tế. Sự khác nhau này có thể biểu thị bằng bảng so sánh sau:
Theo Quy định tại
Nghị định số
101/2005/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành
Theo quy định của Luật kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành
1. Các nguyên tắc mang tính pháp lý
Quy định và có hướng dẫn cụ thể
Quy định nhưng khơng có hướng dẫn cụ thể 2. Các nguyên tắc mang tính kinh tế Quy định và có hướng dẫn cụ thể (Tiêu chuẩn số Khơng có quy định
06)