CHƢƠNG I TỔNG QUAN VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2. Di sản trong thừa kế quyền sử dụng đất
Pháp luật hiện nay không đƣa ra khái niệm di sản mà chỉ quy định tại Điều 612 Bộ luật Dân sự về di sản nhƣ sau: “Di sản bao gồm tài sản riêng của ngƣời chết, phần tài sản của ngƣời chết trong tài sản chung với ngƣời khác”. Nhƣ vậy, “di sản tồn tại khi ngƣời chết để lại tài sản và khi tài sản này là của ngƣời chết”51, hay nói cách khác, “di sản gồm các loại tài sản thuộc quyền sở hữu của ngƣời đã chết mà trƣớc khi chết họ chƣa định đoạt hết, sau khi chết đƣợc chuyển giao cho ngƣời thừa kế”52.
Nhƣ đã trình bày ở trên, thừa kế quyền sử dụng đất đƣợc hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất của ngƣời chết sang cho ngƣời thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai. Di sản trong thừa kế quyền sử dụng đất khá đặc biệt, đó là quyền sử dụng đất – một loại quyền tài sản – mà không phải là đất đai.
Quyền sử dụng đất đƣợc xác định là di sản bao gồm quyền sử dụng đất thuộc sở hữu riêng của ngƣời chết (tài sản có đƣợc trƣớc thời kì hơn nhân hoặc trong thời kì hơn nhân theo quy định của pháp luật hơn nhân và gia đình), phần quyền sử dụng đất của cá nhân là thành viên hộ gia đình trong quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình sử dụng đất.
Để thực hiện quyền để thừa kế quyền sử dụng đất, bên cạnh việc phải thỏa mãn điều kiện về chủ thể để thừa kế, ngƣời sử dụng đất còn cần thỏa mãn các điều kiện sau:
Một là, có giấy chứng nhận
Điều kiện có Giấy chứng nhận đƣợc quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Sở dĩ điều kiện này đƣợc đặt ra nhƣ một điều kiện tiên
51 Đỗ Văn Đại (2016), Luật thừa kế Việt Nam – Bản án và Bình luận án (Tập 1), Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr. 49
52 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên) (2014), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ
29
quyết để xác định liệu quyền sử dụng đất có đƣợc coi là di sản hay không là do Giấy chứng nhận đƣợc xem là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, hay nói một cách khác, Giấy chứng nhận chính là sự thừa nhận của Nhà nƣớc đối với quyền sử dụng đất đƣợc để thừa kế là hợp pháp. Nếu khơng có Giấy chứng nhận thì khơng phải là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất, và hiển nhiên là không đƣợc phép để thừa kế quyền sử dụng đất.
Nhƣng, Giấy chứng nhận đƣợc đề cập đến ở đây có thể là những lại giấy tờ gì? Theo pháp luật đất đai hiện nay thì là một trong các loại giấy chứng nhận sau:
(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987;
(2) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng nhà ở tại đô thị;
(3) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003;
(4) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/5/2005 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng;
(5) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Luật Nhà ở năm 2006;
(6) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo Luật số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009 sửa đổi bổ sung các luật liên quan đầu tƣ xây dựng cơ bản. Giấy chứng nhận này hiện đƣợc tiếp tục kế thừa, ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013
Đồng thời tham khảo thêm hƣớng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hƣớng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì ngồi các Giấy chứng nhận trên cịn có thể căn cứ vào các loại giấy tờ theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (ứng với các khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003).
Ngoài ra cũng cần lƣu ý rằng, Luật Đất đai năm 2013 cũng đã quy định trƣờng hợp ngoại lệ khơng cần có Giấy chứng nhận ngay tại chính điểm a khoản 1 Điều 188 Luật này. Đây là trƣờng hợp nhận thừa kế và có đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận. Sở dĩ có ngoại lệ này là bởi vì theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, khi đƣợc nhận thừa kế, ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền
30
của ngƣời sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
Hai là, đất khơng có tranh chấp
Điều kiện “đất khơng có tranh chấp” đƣợc quy định tại điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Mục đích chính khi đặt ra điều kiện này là nhằm đảm bảo yếu tố an toàn về mặt pháp lý đối với di sản là quyền sử dụng đất, cũng nhƣ là để hạn chế tối đa các tranh chấp liên quan khác có thể phát sinh.
Hiện nay, chƣa có quy định cụ thể về cách thức để xác định liệu đất đƣợc để thừa kế đó có tranh chấp hay khơng, và nếu có thì tranh chấp xảy ra khi nào. Tuy nhiên, trên thực tế việc này có thể đƣợc xác định dựa trên cơ sở thơng qua thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai. Cụ thể, nếu đất đai có tranh chấp thì thời điểm xảy ra tranh chấp sẽ xác định dựa vào thời điểm Ủy ban nhân dân cấp xã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai (đối với các tranh chấp đất đai bắt buộc phải hoà giải
tại Ủy ban nhân dân cấp xã - tranh chấp ai có quyền sử dụng đất53), hoặc dựa vào
thời điểm Tòa án thụ lý đơn khởi kiện tranh chấp đất đai (đối với tranh chấp đƣợc giải quyết theo con đƣờng tố tụng, liên quan đến quyền sử dụng đất nhƣ tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, v.v.54).
Ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành
Kê biên tài sản đảm bảo thi hành là một trong những biện pháp cƣỡng chế thi
hành án đƣợc áp dụng trong thi hành án dân sự và thi hành án hình sự55
. Những bản án, quyết định bắt buộc đƣợc thi hành bao gồm những bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án; bản án, quyết định dân sự của Toà án nƣớc ngoài, quyết định của Trọng tài nƣớc ngoài đã đƣợc Toà án Việt Nam công nhận và cho thi hành tại Việt Nam; quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh của Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh mà sau 30 ngày kể từ ngày có hiệu lực pháp luật đƣơng sự không tự nguyện thi hành, khơng khởi kiện tại Tồ án; quyết định của Trọng tài thƣơng mại hoặc một số bản án, quyết định của Toà án cấp sơ thẩm đƣợc thi hành ngay đƣợc liệt kê tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2008.
53
Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 03/12/2012 hƣớng dẫn phần "Thủ tục giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm" của Bộ luật tố tụng dân sự
54 Điểm b khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 03/12/2012 hƣớng dẫn phần "Thủ tục giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm" của Bộ luật tố tụng dân sự
31
Khi quyền sử dụng đất bị kê biên tài sản thì ngƣời sử dụng đất có nghĩa vụ thi hành và quyền sử dụng đất này sẽ không thể đƣợc để thừa kế.
Và bốn là, trong thời hạn sử dụng đất
Theo mục 1 Chƣơng X Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn sử dụng đất chia thành đất sử dụng ổn định lâu dài (Điều 125) và đất sử dụng có thời hạn (Điều 126). Đối với đất sử dụng có thời hạn, nếu hết thời hạn sử dụng đất (và khơng đƣợc gia
hạn) thì Nhà nƣớc lúc này sẽ thu hồi quyền sử dụng đất56, cho nên ngƣời sử dụng
đất sẽ khi này sẽ khơng có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất đó.
Như vậy, nhìn chung thì các quy định về di sản trong thừa kế quyền sử dụng
đất, đặc biệt là các quy định về điều kiện để quyền sử dụng đất đƣợc để thừa kế hiện hành là hợp lý, đảm bảo đƣợc tính minh bạch cho quyền sử dụng đất đƣợc để thừa kế cũng nhƣ đã hạn chế tối đa các tranh chấp liên quan có thể phát sinh.