quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước như hiện nay, Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã được ban hành có những quy định mới đề cập đến QSDĐ trong thị trường BĐS, các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai thơng qua đó góp phần quan trọng trong việc khai thông thị trường BĐS trong đó có thị trường QSDĐ. Luật đất đai
mới này thay thế cho các Luật đất đai và Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai trước đó đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 đã thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26 đáp ứng nhu cầu cấp bách cần phải điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS trong đó có thị trường QSDĐ lúc bấy giờ. Luật đất đai 2003 và các Nghị định hướng dẫn thi hành như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai; Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành cơng ty Cổ phần,... đã có nhiều quy định để tạo cơ hội dễ dàng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất để sản xuất kinh doanh. Đó là việc sửa đổi, bổ sung một cách toàn diện và đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng như quy định cơ chế đảm bảo cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất được thuận lợi hơn. So với Luật đất đai trước đây, Luật đất đai năm 2003 đã có nhiều điểm tiến bộ hơn và đáp ứng được nhu cầu của xã hội trong lĩnh vực đất đai thông qua các quy định cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó người sử dụng đất được trao một số quyền năng cơ bản để phù hợp với cơ chế thị trừơng; bên cạnh đó, QSDĐ đã được coi là tài sản của người sử dụng đất. Đặc biệt là các tổ chức trong nước khơng cịn bị hạn chế về hình thức nhận đất từ Nhà nước nữa mà sẽ được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước. Cơ chế "xin-cho" về đất khơng cịn nữa tức là Nhà nước ta đã áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Ngồi Luật đất đai năm 2003 thì hàng loạt văn bản mới điều chỉnh quan hệ đất đai cũng đã ra đời góp phần quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả trong thời kỳ đổi mới cũng như thừa nhận thị trường liên quan đến đất đai (thị trường BĐS trong đó có thị trường QSDĐ) phục vụ cho sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Thêm vào đó là sự ra đời của một văn bản khác có vai trị khơng nhỏ trong q trình phát triển của thị trường QSDĐ. Đó là Bộ Luật Dân sự năm 2005. Từ khi có sự xuất hiện của Bộ luật Dân sự mới này (được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14/06/2005 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2006) thì thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS như được tiếp sức nhiều hơn. Đây là nguồn luật quan trọng trong các giao dịch dân sự về đất đai thông qua việc quy định cụ thể về hợp đồng chuyển QSDĐ.
Từ những phân tích ở trên ta thấy nội dung của Luật đất đai 2003 và một số văn bản được ban hành ngay sau đó nhìn chung đã bắt đầu có một số quy định làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý thị trường QSDĐ; tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề cần phải được quy định cụ thể hơn và có sự đồng bộ hố với một số đạo luật có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Dân sự,…Do đó, thời gian gần đây đã có rất nhiều văn bản pháp luật tiếp tục được ban hành để phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh mới của nước ta. Điển hình là Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, sau đó là thêm hai thông tư mới hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định này là Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ Tài nguyên Môi trường và Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường.
Tuy hệ thống pháp luật đất đai nước ta luôn từng bước được đổi mới để phù hợp với thực tế cuộc sống nhưng vẫn không thể tránh khỏi những hạn chế nhất định. Vì vậy, hiện nay, pháp luật điều chỉnh đất đai nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng vẫn tồn tại một số điểm bất cập, cần có giải pháp hồn thiện như:
Khơng có sự đồng bộ và thống nhất giữa các văn bản trong hệ thống pháp luật đất đai do vẫn cịn tồn tại nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn bản pháp luật đất đai hoặc liên quan đến đất đai: Đất đai và quan hệ đất đai có ý nghĩa
vơ cùng quan trọng đối với mọi cá nhân, tổ chức khi tham gia vào thị trường QSDĐ do đó địi hỏi Nhà nước phải ban hành đầy đủ văn bản pháp luật để điều chỉnh vấn đề này. Tuy nhiên, trên thực tế đã tồn tại rất nhiều văn bản pháp luật đất đai hoặc liên quan đến đất đai do quá nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành. Điều này là không hợp lý vì "Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đất đai hiện nay cịn có những nhược điểm: một là số lượng văn bản quá nhiều, mức độ phức tạp cao, không phù hợp trong sử dụng; hai là trong nội bộ hệ thống cịn có một số mâu thuẫn, tạo nên sự lúng túng trong xử lý; ba là còn nhiều yếu tố chưa có khung điều chỉnh đầy
đủ trong văn bản luật, tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật"15. Chính vì điều này đã
làm cho quan hệ đất đai thêm phức tạp, sự chồng chéo và thiếu thống nhất giữa các văn bản pháp luật đất đai. Thực tế này dẫn đến nhiều bất lợi mà nếu khơng giải quyết kịp thời sẽ làm trì trệ các giao dịch trong thị trường QSDĐ, ảnh hưởng đến sự
15
TS Nguyễn Quang Tuyến (2006) "Hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam trong hai mươi năm đổi mới", Tạp
phát triển chung của nền kinh tế. Bất lợi có thể kể đến đó là sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân do có q nhiều văn bản tồn tại, họ khơng nắm bắt kịp thời quy định của pháp luật dẫn đến tình trạng vi phạm mà khơng biết mình vi phạm, hoặc khi có tranh chấp họ phải khiếu kiện ở nhiều nơi gây tốn kém về thời gian, tiền của, cơng sức. Cịn về phía Nhà nước, do có q nhiều văn bản được ban hành ở nhiều cấp, nhiều ngành nên các cán bộ quản lý thừa hành không thể cập nhật kịp thời, không thể hiểu hết tinh thần mà luật quy định từ đó dẫn đến khó khăn trong quá trình áp dụng, các hiện tượng tiêu cực xảy ra càng nhiều trong quản lý đất đai. Bên cạnh đó là bất lợi trong hoạt động ban hành văn bản hướng dẫn do vẫn còn trường hợp quy trình ban hành văn bản pháp luật đất đai thực hiện theo trình tự cũ đó là khi Luật đất đai đã được ban hành và có hiệu lực thi hành thì vẫn chưa được áp dụng vào cuộc sống mà các cấp, các ngành còn chờ vào văn bản hướng dẫn từ Chính phủ, rồi sau đó chính quyền cấp tỉnh lại phải ban hành thêm văn bản khác cụ thể hóa văn bản hướng dẫn của Chính phủ. Thực tế này dẫn đến sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các văn bản và Luật đất đai không thể triển khai ngay sau khi có hiệu lực thi hành.
Tính an tồn pháp lý của hệ thống pháp luật đất đai chưa cao: Do có quá nhiều văn bản pháp luật được ban hành bởi nhiều cơ quan khác nhau cho nên mức độ hồn thiện chưa cao. Vì vậy, tính an tồn pháp lý của các văn bản này cũng chưa được bảo đảm một cách chắc chắn. Một khi tính an tồn của các văn bản pháp luật đất đai không đáng tin cậy thì việc tham gia vào thị trường QSDĐ hay đầu tư vào thị trường BĐS là rất khó khăn và chứa đựng nhiều rủi ro. Như vậy, sẽ rất khó thu hút đầu tư từ các tổ chức, cá nhân trong nước và nhất là tổ chức, cá nhân nước ngoài. Mới đây, theo đánh giá của một nhà tư vấn đầu tư BĐS lớn nhất thế giới thì Việt nam bị đánh giá rất thấp về mức độ an tồn đầu tư do rủi ro từ phía chính sách
và luật pháp, cũng như mức độ minh bạch của thị trường16. Trên thực tế thì có nhiều
văn bản đã hết hiệu lực thi hành và đã có một văn bản khác thay thế, song để giải quyết tranh chấp hoặc những vấn đề liên quan đến đất đai theo từng giai đoạn lịch sử nhất định thì các cơ quan Nhà nước lại viện dẫn các quy định đã hết hiệu lực. Như vậy, có thể việc giải quyết này sẽ khơng đem lại kết quả như mong muốn cho cho các bên liên quan. Từ những phân tích này cho thấy, tính pháp lý của hệ thống pháp luật đất đai khơng an tồn là một trở ngại đối với sự phát triển các quan hệ đất đai nói chung và thị trường QDDĐ nói riêng.
16
TS Đinh Văn Ân-TS Trần Kim Chung (2008) "Phát triển thị trường BĐS: phải phối hợp đồng bộ các chính sách", Tạp chí Tài chính, (số 3), tr. 41.
Chính sách tài chính về đất đai cịn nhiều bất cập: Chính sách tài chính về
đất đai là một trong những nhân tố đắc lực góp phần vào sự phát triển của thị trường QSDĐ, là một lĩnh vực hết sức nhạy cảm và phức tạp do đó rất được Nhà nước quan tâm và điều chỉnh bằng những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hiện nay, một số nội dung vẫn còn bất cập và chưa được điều chỉnh, do đó ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường QSDĐ. Điều này thể hiện thông qua các nội dung cơ bản như: chưa ban hành thuế về BĐS nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai; thuế chuyển QSDĐ vẫn dựa vào hành vi chuyển QSDĐ để xác định mức thuế suất, nên trường hợp chuyển nhượng QSDĐ để giải quyết nhu cầu về nhà ở và trường hợp chuyển nhượng QSDĐ lịng vịng nhằm mục đích kiếm lợi đều chịu mức thuế suất như nhau, điều này không hạn chế được hành vi chuyển nhượng QSDĐ kiếm lời; quy định hiện hành của thuế nhà đất được xác định theo mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp cùng hạng đất là bất hợp lý, vì trong điều kiện hiện nay, giá đất ở khu vực đô thị cao gấp hàng chục lần khu vực nơng thơn, thêm vào đó là việc xác định mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp theo hiện vật (tính bằng kg thóc/một đơn vị diện tích) đã khơng cịn phù hợp. Đặc biệt nhất vẫn là vấn đề về giá đất. Như chúng ta đã biết, thị trường QSDĐ bao gồm hai loại thị trường là sơ cấp và thứ cấp và trong thị trường QSDĐ tồn tại hai loại giá đất - giá do Nhà nước quy định và giá thị trường. Do đó rất khó tạo nên sự thống nhất giữa hai loại giá này, làm ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng tài chính và nhu cầu về đất đai cũng như về BĐS khác của người dân.
CHƯƠNG II: SỰ TÁC ĐỘNG VÀ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG QSDĐ VÀ MỘT SỐ
GIẢI PHÁP NHẰM ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN THỊ TRƯỜNG NÀY Ở NƯỚC TA HIỆN NAY
2.1 Sự tác động và điều chỉnh của pháp luật đất đai hiện hành đối với thị
trường QSDĐ ở nước ta hiện nay: