Quy định tại Điều 60 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai ngày 29 tháng 10 năm 2004 cụ thể hóa các quy định tại Mục 7 của Luật Đất đai, theo đó hoạt động giao đất, cho thuê đất đã được ghi nhận là hoạt động của thị trường QSDĐ (khoản 1, khoản 2 Điều 60 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Từ đó, Nhà nước có những quy định nhằm cụ thể hóa các hoạt động này.
Như chúng ta đã biết, hoạt động giao đất và cho thuê đất là hai hoạt động phân phối đất đai trực tiếp của Nhà nước. Giao đất là việc Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai của mình, trong đó Nhà nước chuyển giao đất đến người sử dụng đất với các đặc điểm như: về thời hạn là có xác định hoặc khơng xác định và người sử dụng đất có nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất hoặc không trả tiền sử dụng đất, hoạt động này vừa mang tính tài sản vừa mang tính hành chính; cịn cho th đất cũng là việc Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, trong đó Nhà nước chuyển giao đất cho người sử dụng đất nhưng có những đặc điểm khác với giao đất ở chỗ là: hoạt động này ln mang tính tài sản, hàng hóa, dịch vụ, đều có thời hạn cho thuê và Nhà nước luôn thu tiền thuê đất. Một đặc điểm chung đó là giao đất ln ổn định hơn cho thuê đất.
Và cũng theo khoản 1, 2 Điều 60 Nghị định 181/2004, hoạt động giao đất, cho thuê đất được coi là hoạt động của thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS trong các trường hợp là: Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc theo giá đất do Nhà nước quy định. Như vậy, các quy định này cho thấy, quan hệ giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất chính là quan hệ xác lập hay trao QSDĐ của Nhà nước cho người sử dụng đất. Các quan hệ này phát sinh trong quá trình Nhà nước thực hiện quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai và đây có thể được coi là một phần quan trọng trong các quan hệ của hoạt động thị trường QSDĐ mà một bên tham gia quan hệ là Nhà nước. Mối quan
hệ này tuy có tồn tại yếu tố quyền lực Nhà nước nhưng cũng là quan hệ tài sản. Và nó sẽ được coi là quan hệ mang tính thị trường một khi các yếu tố tự nhiên của thị trường như cung, cầu, giá cả, giá trị,...chi phối mọi hoạt động của thị trường này.
Khái niệm về giao đất và cho thuê đất cũng được quy định cụ thể tại khoản 1 và 2 Điều 4 Luật Đất đai 2003, theo đó ta thấy, phương thức xác lập các quan hệ này là khác nhau. Trong khi quan hệ giao đất được thiết lập bằng các quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, ngược lại, quan hệ cho thuê đất được thiết lập bằng hợp đồng giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở này, có thể thấy, quan hệ giao đất chỉ mang tính hành chính mệnh lệnh, cịn quan hệ cho th đất thì có tính tài sản, rất bình đẳng giữa các bên. Tuy nhiên, nếu xem xét rõ hơn thì những quy định này chỉ mang tính hình thức mà thơi. Cụ thể là tại Điều 122 Luật Đất đai 2003 quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thì việc cho thuê đất của Nhà nước đầu tiên cũng phải được thông qua bởi một quyết định hành chính, việc ký hợp đồng thuê đất chỉ được tiến hành sau khi người sử dụng đất đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Điều này cho thấy, hợp đồng cho thuê đất thực chất chỉ là một bước không thể thiếu trong thủ tục cho thuê đất của Nhà nước, chỉ là một lớp sơn màu phủ lên khối gạch khổng lồ là các quan hệ hành chính tạo nên vẻ phong phú giả tạo cho một hoạt động chứa đựng yếu tố thị trường. Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì phương thức cơ bản để xác lập QSDĐ trên thị trường QSDD sơ cấp là quyết định hành chính. Quy định mang tính hình thức đó đã làm mờ nhạt đi yếu tố thị trường trong thị trường QSDĐ sơ cấp.
Bên cạnh đó, một số quy định của pháp luật còn hạn chế trong việc điều chỉnh các quan hệ này có thể kể đến là quy định không giao đất cho người nước ngoài mà chỉ cho họ thuê đất hay quy định buộc các chủ thể sử dụng đất trong nước thuê đất từ ngày 01/07/2004 phải trả tiền thuê đất hàng năm,...Điều 108 Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sử dụng đất dưới hình thức th chứ khơng được giao đất như các chủ thể trong nước có lẽ xuất phát từ việc bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai của các nhà làm luật. Tuy nhiên, việc quy định này là q thận trọng và khơng có căn cứ. Bởi lẽ, dù giao đất hay cho thuê đất thì Nhà nước chỉ chuyển giao QSDĐ cho chủ thể sử dụng đất chứ hồn tồn khơng hề trao quyền sở hữu đất đai cho bất cứ chủ thể nào. Đối với quy định tổ chức, cá nhân trong nước thuê đất từ ngày 01/07/2004 chỉ được trả tiền thuê đất hàng năm mà không được lựa chọn phương thức trả tiền thuê hàng năm hoặc một lần như tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một
sự phân biệt đối xử giữa các chủ thể sử dụng đất, nhưng lại là sự phân biệt đối xử ngược. Bởi lẽ, phương thức thuê của người sử dụng đất luôn tương ứng với các quyền mà họ được hưởng và khi phương thức này bị hạn chế thì các quyền tương ứng cũng bị hạn chế theo là một điều tất yếu. Quy định này đi ngược lại với xu thế chung của pháp luật, đó là thay vì cởi mở hơn thì Nhà nước lại có những quy định manh tính áp đặt hơn, gây khó khăn cho các chủ thể sử dụng đất khi đem QSDĐ tham gia vào các giao dịch trên thị trường.
Nhu cầu về đất đai hiện nay của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đang là một vấn đề đáng quan tâm hàng đầu đối với Nhà nước ta. Bởi vì, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, có nhiệm vụ quản lý thống nhất đất đai trong cả nước, do đó, đóng một vai trị quyết định trong việc cung đất cho thị trường QSDĐ, tạo mọi điều kiện thuận lợi để thị trường này vận hành một cách thơng thống và dễ dàng. Tuy nhiên, nhìn nhận một cách khách quan về các quy định của pháp luật đất đai trong việc điều chỉnh vấn đề này vẫn còn nhiều bất cập, gây ra khơng ít khó khăn cho sự hoạt động của các doanh nghiệp. Theo quy định hiện hành thì doanh
nghiệp có thể tiếp cận đất theo ba cách: một là vào khu công nghiệp, tuy nhiên
những doanh nghiệp tư nhân muốn vào khu công nghiệp thường phải đáp ứng điều kiện khá khắt khe là phải có kế hoạch phát triển sản xuất một cách chuyên nghiệp và tuân thủ các quy định về môi trường và xử lý chất thải. Thêm vào đó là giá đất quá cao, trái lại thì các doanh nghiệp tư nhân lại có quy mơ q nhỏ, thường thì một doanh nghiệp phải có quy mơ sản xuất tối thiểu là 1ha đến 5ha mới phù hợp vào được khu cơng nghiệp Vì vậy, các doanh nghiệp này chưa đủ khả năng vào các khu công nghiệp.; hai là thuê lại đất từ các Trung tâm phát triển quỹ đất, tuy nhiên, bất cập là nhiều địa phương chưa có Trung tâm phát triển quỹ đất, và nếu có thì Trung tâm này cũng hiếm có sẵn đất sạch phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp. Thành phố Hà Nội là địa phương sớm thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất nhưng cũng chỉ có “quỹ đất sạch” cho một số dự án giải toả mặt bằng phục vụ cơng trình cơng cộng và dự án đấu thầu đất phân lơ lấy kinh phí, chứ chưa có quỹ đất dành cho nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp tư nhân.; ba là thuê lại trên cơ sở tự thoả thuận, song giá cũng cao không kém cách thứ nhất. Thông thường, giữa các cơng ty tư nhân thì hầu như khơng có đất để cho nhau thuê, nếu có cũng chỉ là những mảnh nhỏ lẻ không đủ lớn để xây dựng công xưởng cho vài trăm công nhân làm việc. Việc một số nhà kinh doanh BĐS than thở rằng, họ có tiềm lực để đầu tư, nhưng xin cấp đất rất khó là có thật. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư khơng đủ tiềm lực vẫn được cấp những diện tích đất lớn. Điều này cho thấy, chỉ đối với một chủ
thể là doanh nghiệp tư nhân mà nhu cầu về đất để sản xuất kinh doanh lớn như vậy và dù có nhiều nhu cầu đến đâu thì khả năng đáp ứng của Nhà nước ta cũng vô cùng hạn chế. Giải quyết thực trạng này, Hàn Quốc có một số biện pháp có thể tham khảo như việc thành lập các Tổng công ty dạng nửa Nhà nước, nửa doanh nghiệp để phát triển quỹ đất. Các Tổng công ty này tiến hành đàm phán mua lại đất của các chủ sở hữu cũ trên cơ sở mức giá thị trường, nhưng cũng có thể áp dụng các biện pháp cưỡng chế Nhà nước đối với các thiểu số chủ đất gây khó khăn. Tuy nhiên cơng tác của họ thực hiện được ổn thỏa, ít cản trở là do họ đã hình thành được cơ chế định giá tài sản đất ổn định và rộng khắp trên tồn quốc. Và cuối cùng thì chính các cơng ty này cung cấp và điều tiết nguồn hàng (đất) cho thị trường mà không phải là Nhà
nước như ở nước ta hiện nay17.
Sẽ là thiếu sót nếu chúng ta cho rằng, những hoạt động ở thị trường QSDĐ sơ cấp chỉ đơn thuần là những hoạt động mà Nhà nước xác lập hay chuyển giao QSDĐ cho người sử dụng đất, là tiền đề cho những hoạt động giao dịch ở thị trường QSDĐ thứ cấp. Điều này được quy định cụ thể tại khoản 1, 2 Điều 60 Nghị định 181/2004 chỉ thừa nhận hoạt động giao đất, cho thuê đất mới là hoạt động của thị trường QSDĐ sơ cấp. Tuy nhiên, trên cơ sở mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất và sự vận động của hàng hóa trên thị trường, những hoạt động trên thị trường sơ cấp phải được coi là những hoạt động của một cấp thị trường. Trên thị trường này phải diễn ra những giao dịch đặc thù, có phát sinh thì phải có chấm dứt trên cơ sở quan hệ hàng hóa-tiền tệ và khơng nhất thiết là phải có tham gia vào thị trường thứ cấp. Nếu đi so sánh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong thị trường thứ cấp với hoạt động thu hồi đất ở thị trường sơ cấp, tuy chúng khác nhau về cách thức thực hiện nhưng lại giống nhau về hệ quả pháp lý. Trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ thì bên chuyển nhượng sẽ chấm dứt QSDĐ của mình đối với phần đất đã chuyển nhượng và được nhận một khoản tiền chuyển nhượng theo thỏa thuận. Tương tự như vậy, trong trường hợp thu hồi đất để giao, người có đất bị thu hồi sẽ được nhận một khoản tiền bồi thường và Nhà nước cũng chấm dứt QSDĐ của người bị thu hồi đất này trên phần đất bị thu hồi. Như vậy, những hoạt động của thị trường QSDĐ sơ cấp không chỉ bao gồm hoạt động giao đất, cho thuê đất mà còn bao gồm cả hoạt động thu hồi đất và những hoạt động khác ảnh hưởng đến quan hệ cung - cầu của thị trường QSDĐ như hoạt động cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi hình thức sử dụng đất,...
17