2.2 Một số giải pháp nhằm định hướng hoàn thiện thị trường QSDĐ ở nước
2.2.1 Giải pháp chung:
Một là, tiến hành rà sốt, hệ thống hóa các văn bản pháp luật điều chỉnh thị
trường QSDĐ, để làm cơ sở đánh giá một cách sát thực hệ thống pháp luật hiện hành với mục đích là tìm ra những quy định mâu thuẫn, chồng chéo và khơng phù hợp. Qua đó, tập trung xây dựng và hồn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường QSDĐ hoạt động theo quy định của pháp luật. Việc ban hành chính sách, pháp luật phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán giữa các cơ quan ban hành, hạn chế tối đa cơ quan có thẩm quyền ban hành pháp luật đất đai để tránh các quy định phức tạp, chồng chéo, mâu thuẫn nhau và giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ giữa những người sử dụng đất, nhà đầu tư. Tăng cường cạnh tranh và khai thông ách tắc thông qua các quy định về thủ tục hành chính trong quan hệ đất đai.
Trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước nhu cầu sử dụng đất cho mục đích cơng nghiệp, phát triển đô thị, thương mại dịch vụ đang đặt ra cho các nhà quản lý việc sử dụng hợp lý tiết kiệm quỹ đất hạn hẹp của đất nước như một nhiệm vụ cấp bách. Đánh giá chính xác về quỹ đất phục vụ sản xuất kinh doanh để
so sánh mức cung đất ở Việt Nam với các nước đang phát triển hoặc đã phát triển là cần thiết nhưng hiện nay chưa thể thực hiện được do thiếu quá nhiều dữ liệu. Nếu những phàn nàn của các doanh nghiệp về sự khan hiếm đất là chính xác thì cần phải có nhiều nỗ lực hơn để tăng nguồn cung đất cho doanh nghiệp. Do vậy, cần thiết phải đánh giá lại hiệu quả sử dụng đất, đặc biệt là quỹ đất công. Trước mắt cần thiết phải thực hiện tổng kiểm kê quỹ đất ở các địa phương, đặc biệt của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội, các doanh nghiệp Nhà nước kiên quyết thu hồi và có kế hoạch sử dụng hiệu quả đất đai, trụ sở, nhà cửa đang được sử dụng khơng đúng mục đích hoặc không đúng với quy định của pháp luật, cần chú trọng đến những lĩnh vực như cải thiện chất lượng và năng lực quy hoạch sử dụng đất và phát triển các chính sách ưu đãi bằng thuế, các ưu đãi khác để đất được sử dụng hiệu quả hơn, xem xét lại việc định giá đất của các chính quyền địa phương và tạo điều kiện kết nối giữa nhà đầu tư và chủ đất. Có như vậy, doanh nghiệp tư nhân sẽ có cơ hội bình đẳng hơn khi thuê đất hay được giao đất từ Nhà nước. trong đó, xử lý đất nhàn rỗi mà doanh nghiệp Nhà nước đang nắm giữ.
Hai là, hiện nay, bộ máy cán bộ quản lý đất đai cịn khá hạn chế về trình độ,
một số thì làm việc không thật sự nghiêm túc, gây phiền hà, nhũng nhiễu nhân dân trong lĩnh vực đất đai. Do đó, một giải pháp chung chung, cơ bản là thiên về lý thuyết, song khơng thể khơng nhắc đến đó là ban hành quy định nhằm kiện toàn hệ thống tổ chức bộ máy và cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai từ Trung ương đến địa phương, cơ sở; nâng cao trình độ, đạo đức và trách nhiệm của cán bộ quản lý; tăng cường kỷ luật, kỷ cương, tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương. Về bộ máy quản lý thì cần tiếp tục chỉ đạo thành lập Phòng Tài nguyên và Mơi trường, Văn phịng đăng ký QSDĐ cấp tỉnh và cấp huyện, Tổ chức phát triển quỹ đất ở các địa phương. Thực hiện có hiệu quả cơng tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật về đất đai và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật. Cần hướng về hai đối tượng là các cơ quan Nhà nước đựoc giao trách nhiệm quản lý đất đai, nhất là Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn và đối tượng thứ hai là người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Cần xử lý nghiêm các trường hợp sử dụng đất đai mục đích, sử dụng đất khơng hiệu quả, đầu cơ đất đai, thực hiện sai quyền được pháp luật cho phép, không thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật nhất là các chính sách về đất đai, nhằm nâng cao nhận thức trong nhân dân về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Ba là, giải pháp cho một số vấn đề khác như quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất; cấp giấy chứng nhận QSDĐ; bộ máy và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai; công tác tuyên truyền pháp luật đất đai;...Đầu tiên là phải hoàn thành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương và kiểm tra việc thực hiện quy hoạch. Tổ chức triển khai thực hiện tốt quy hoạch sử dụng đất cả nước giai đoạn 2001-2010 và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010 đã được Quốc hội thông qua. Việc lập, thẩm định và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải chú ý tính hợp lý về sử dụng các loại đất, hạn chế tối đa việc chuyển đất trồng lúa, trồng cao su, điều,...sang đất phi nông nghiệp. Điều quan trọng là quy hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch đơ thị, phải cơng khai hóa quy hoạch đối với các địa điểm trong nội vi những thành phố lớn (các khu cũ, khu cổ) và cần phải mạnh dạn bỏ các quy hoạch rời rạc, không đồng bộ làm nản lòng nhà đầu tư và gây hoang mang cho người dân. Ngoài ra, việc sửa đổi quy định của Luật Đất đai 2003 nên theo hướng là quy định giao đất mới, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Vì nếu chúng ta có được quy hoạch chuẩn sẽ hạn chế được các dự án treo. Và quy hoạch chuẩn này sẽ được công khai để mọi người dân đều biết dưới dạng pano, áp phích. Căn cứ vào đó, người dân sẽ tham gia giám sát các dự án đầu tư, các hiện tượng tiêu cực cũng sẽ được giảm bớt.
Như chúng ta đã biết, hệ thống đăng ký đất đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS và cung cấp khuôn khổ pháp lý để nước ta tăng thu hút đầu tư. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý. Các ý kiến cho rằng đã có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất ở cấp địa phương. Trên thực tế, sổ sách hồ sơ về đất đai được quản lý tại nhiều cấp các nhau, có nhiều khác biệt giữa thơng tin trên sổ sách và trên Giấy chứng nhận QSDĐ. Theo định nghĩa mới thì giấy chứng nhận QSDĐ sẽ bao gồm cả các tài sản gắn liền với đất, khái niệm này cần được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai sửa đổi tới đây. Hiện nay, ba luật chính cần có sự liên kết tốt hơn là Luật Đất đai (Bộ Tài nguyên Môi trường), Luật Nhà ở (Bộ Xây dựng) và Luật Kinh doanh bất động sản (Bộ Tư pháp). Điều này đã được nhận thấy và Quốc hội đã ra quyết định về việc thống nhất các hệ thống này, mặc dù khung thời gian thực hiện còn chưa rõ. Việc gộp QSDĐ và nhà trên cùng một giấy chứng nhận là khả thi trong khuôn khổ pháp lý hiện nay. Tuy nhiên nhiều đại biểu đề nghị nên sửa đổi một số khoản trong Luật Đất đai cho rõ như khái niệm Giấy chứng nhận QSDĐ
được thay bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng về đất và BĐS. Hiện nay, cả Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Xây dựng đều có văn bản quy định thành lập Văn phòng đăng ký tại cấp tỉnh, huyện trực thuộc Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện. Nếu chỉ có một văn phịng chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký tất cả các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất, nhà và rừng, đây sẽ là một cơ hội cải cách hành chính tuyệt vời, khi các quy trình đăng ký của cả 3 loại sở hữu được thống nhất, lại thực hiện bởi một cơ quan Nhà nước. Điều này sẽ tăng hiệu quả và giảm chi phí, cải thiện dịch vụ khách hàng.
Vấn đề trước mắt và sắp được thực hiện là việc bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật đất đai 2003 theo hướng đổi mới quan điểm về đất đai trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước xã hội chủ nghĩa. Theo đó, cuối năm 2008, Quốc hội sẽ cho ý kiến về Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai và tại kỳ họp đầu năm 2009, Quốc hội sẽ thông qua Luật này. Trong đó, có ý kiến cho rằng cần đổi mới các nội dung như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bổ sung các quy định về giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, về cấp
giấy chứng nhận QSDĐ, về quản lý thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS,....27