Giải pháp cụ thể:

2.2 Một số giải pháp nhằm định hướng hoàn thiện thị trường QSDĐ ở nước

2.2.2 Giải pháp cụ thể:

Một là, một vấn đề nổi trội trong nhiều năm qua và hiện vẫn tồn tại làm cho

các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai phải đau đầu và gây khơng ít khó khăn cho sự vận hành minh bạch của thị trường QSDĐ đó là tình trạng đầu cơ đất đai. Theo Bộ trưởng Mai Ái Trực thì cần phải có sự phân biệt giữa đầu cơ các hàng hóa khác với đầu cơ đất đai là vì đất đai là hữu hạn, Quốc hội phải duyệt từng hecta đất làm đất ở, cung vào đã hạn chế như thế mà đầu cơ gom đất đai (nghĩa là thu hẹp cung) như vậy là đẩy giá lên hay nói cách khác đất đai là đầu vào của sản xuất hàng hóa mà đầu cơ đầu vào thì làm méo sản xuất hàng hóa đi. Vì vậy, để khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai như hiện nay thì phải phát huy tối đa vai trị quản lý của Nhà nước trong thị trường và về giá cả đất đai phù hợp với cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thể hiện qua các chính sách kinh tế vĩ mơ có sức sống trong thực tế.

Một trong những giải pháp đó là hình thành tổ chức thị trường về quản lý giá cả đất đai thống nhất do Nhà nước quản lý với sự tham gia của các tổ chức, cá nhân.

27

Bên cạnh đó, Nhà nước có thể lập Sở giao dịch QSDĐ, định đoạt đầu vào, đầu ra của thị trường QSDĐ để mua bán, cầm cố đối với người bán và người mua với giá cả hợp lý. Trong đó, mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế được quyền tham gia thị trường QSDĐ, song phải chịu sự kiểm soát của Nhà nước, chống đầu cơ đất đai dưới mọi hình thức,....Một khi mọi BĐS đều được đăng ký và mọi giao dịch đều được kiểm sốt thì các tác động tiêu cực của đầu cơ đất đai sẽ được hạn chế đến mức thấp nhất. Như đã biết, thị trường QSDĐ gắn liền với thị trường nhà ở nên hoạt động đầu cơ đất đai cũng trở thành hoạt động đầu cơ BĐS trên thị trường. Do đó, các giải pháp liên quan đến thị trường BĐS đối với tình trạng đầu cơ cũng có tác dụng tích cực tới thị trường QSDĐ. Vì thế, cần phải xây dựng hệ thống chính sách nhà ở cụ thể, đồng bộ, toàn diện và lâu dài cùng với một cơ chế tổ chức thực

hiện hợp lý để các chính sách này trở thành hiện thực. Kế đến là cần đổi mới và

tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai thông qua việc kiểm sốt khả năng tích tụ đất đai của các chủ thể sử dụng đất, làm cơ sở cho việc hạn chế đầu cơ đất đai. Tuy nhiên, để công tác quản lý này đạt hiệu quả thì Nhà nước ta cần áp dụng khoa học kỹ thuật hiện nay nhằm "cơng nghệ hóa", "máy tính hóa" việc thơng tin về đất đai. Bên cạnh đó phải tổ chức tốt hệ thống đăng ký đất đai và BĐS đảm bảo mọi giao dịch đều phải đăng ký đúng quy định, nếu khơng đăng ký thì giao dịch đều vơ hiệu và khơng hợp pháp. Ngồi ra, cơng cụ tài chính trong quản lý Nhà nước về đất đai cũng có một vai trị nhất định trong việc hạn chế đầu cơ đất đai, mà trong đó thuế là đóng vai trị là vật cản hữu hiệu đối với những nhà đầu cơ đất đai. Chẳng hạn, đối với đất ở mà người dử dụng đất tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường theo cách tính lũy tiến. Tuy nhiên, nếu áp dụng thuế luỹ tiến để chống đầu cơ thì rất khó thực hiện. Bởi để xác định được người nào sở hữu nhiều hay ít đất đai thì phải căn cứ vào thông tin đăng bộ ở Trung tâm thông tin tài nguyên môi trường thuộc Sở Tài nguyên Môi trường của các tỉnh, thành. Trên thực tế, đây chỉ là công đoạn cuối cùng của một q trình mua bán chuyển nhượng QSDĐ và khơng phải bất cứ giao dịch QSDĐ nào cũng trải qua khâu này. Trong khi đó, giao dịch trên thị trường dưới nhiều hình thức và đại đa số chưa đi đến giai đoạn cuối là trước bạ sang tên, chẳng hạn như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn,…Hơn nữa hầu hết các dự án phát triển nhà ở, đất ở đều giao dịch khi các căn nhà, thửa đất chưa có giấy hồng. Cịn muốn kiểm sốt qua Trung tâm thông tin tài nguyên mơi trường chỉ có một phần BĐS đã có giấy hồng là đáp ứng được. Theo một số chuyên gia, muốn chống được đầu cơ thì phải kiểm sốt được giao dịch dưới mọi hình thức như giấy mua bán, hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền mua

căn hộ... trên thị trường BĐS. Đặc biệt, là phải kiểm sốt được hoạt động của các Cơng ty môi giới mua bán BĐS, hiện tại TPHCM có khoảng 5.000 Cơng ty dạng

này28.

Ở nước ta, giá đất là vấn đề phức tạp nên cần đựơc nghiên cứu kỹ, đề xuất thận trọng trên cơ sở phương pháp luận khoa học, từ kinh nghiệm các nước đồng thời chú ý đến điều kiện đặc thù của nước ta cả về luật pháp, chính sách và thực tế kinh tế-xã hội. Hiện nay, một thực trạng là giá đất đang tăng đột biến ở các đô thị lớn. "Cơn bão" của thị trường BĐS đang đẩy giá lên quá cao, gây tác hại cực kỳ lớn cho nền kinh tế. Tại khu vực phía Nam, khơng chỉ có ở Thành phố Hồ Chí Minh mà đang lan rộng ra Bình Dương, Đồng Nai,... đẩy giá đất nông nghiệp ở các vùng dự kiến quy hoạch tăng gấp nhiều lần. Như ở các quận 2, 7, 9... so với cùng thời điểm năm ngoái, giá đất đã tăng gấp 4-5 lần. Thị trường nhà đất hiện nay không phát triển ở thị trường sơ cấp (đầu tư dự án tạo ra sản phẩm BĐS) mà hầu hết đều "nóng" ở thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) do sự tham gia của giới đầu cơ và thực tế thị trường giao dịch khơng có mấy dự án mới. Giá tăng như vậy khó có khả năng mở rộng các khu công nghiệp, xây dựng các cơng trình kinh tế, thương mại. Ngay cả các dự án trọng điểm của thành phố như khu công nghệ cao, khu đô thị mới Thủ Thiêm, khu đơ thị Hiệp Phước...cũng khó đền bù giải tỏa để phát triển được. Giá cao quá doanh nghiệp sẽ không chịu nổi, mà nếu có chấp nhận cũng sẽ đơn giá thành, tăng chi phí đầu vào, doanh nghiệp khó cạnh tranh. Điều này làm cản trở thu hút vốn vào các ngành kinh tế. Giá đất quá cao cũng cản trở việc thực hiện các chính sách xã hội như chương trình xây dựng nhà ở, cơ hội có nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Trước đây chỉ cần dành dụm được 500 triệu đồng người ta có thể mua một căn nhà, nhưng khi làm gần đủ 500 triệu thì giá nhà đã tăng lên 1 tỉ, lại tiếp tục phải cố gắng dành dụm nhưng khi gần đủ 1 tỉ thì giá lại leo lên 1,5 tỉ đồng...

Theo đó, giá cả đất đai về nguyên tắc phải phản ánh khả năng sinh lời của từng loại đất trong hiện tại và trong tương lai. Do đó, giá đất phải được xác định theo phương pháp khoa học và phù hợp với thực tế thị trường. Cơ sở để hình thành giá đất đai là khả năng đem lại lợi nhuận trực tiếp hoặc gián tiếp của mảnh đất đó đem lại. Biểu hiện giá cả hàng hóa đất đai trên thị trường do quan hệ cung - cầu quyết định. Do đó, Nhà nước phải chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu về đất, không để tiếp tục tồn tại những cung ảo và cầu ảo trên thị trường dẫn đến đầu cơ, tham nhũng,...Điều tiết quan hệ cung - cầu thông qua giải

28

pháp mang tính thị trường chính là giải pháp hữu hiệu nhất cho việc tạo ra một mặt bằng giá cả hợp lý.

Theo nhận định của một chuyên gia về nghiên cứu đô thị, việc điều chỉnh giá đất hằng năm là tất yếu nhưng phải theo diễn biến của giá thị trường. Nếu giá thị trường tăng thì phải điều chỉnh tăng lên, khi giá giảm thì phải "kéo" bảng giá đất xuống. Nhưng hai năm qua, giá thị trường thay đổi liên tục trong khi bảng giá nhà nước vẫn "đứng yên một chỗ". Do vậy, nay giá tăng với tỉ lệ khá cao khiến nhiều người bất ngờ, trở tay khơng kịp. Trong tình huống này chịu ảnh hưởng nhiều nhất vẫn là người dân

Đối với giá đất trong thị trường QSDĐ sơ cấp có một số giải pháp hồn thiện như: Tiếp tục thực hiện nhất quán nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ trong điều kiện bình thường, khơng nên quy định khung giá các loại đất mà chỉ quy định chi tiết các nguyên tắc và phương pháp định giá đất, bởi vì việc Nhà nước quy định khung giá đất ít nhiều mang tính phi thị trường và tạo ra một giới hạn không cần thiết trong định giá đất. Thực tế là, ở nước ta, khung giá đất dù đã nhiều lần điều chỉnh nhưng vẫn chưa tiếp cận thực tế thị trường và quan hệ cung - cầu nên không được thị trường tự do thừa nhận. Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm là loại giá đất được quy định hàng loạt cho từng thời kỳ nên có thể nó chưa thực sự sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường. Vì thế, loại giá đất này chỉ nên được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. Cần xây dựng hệ thống định giá đất bao gồm bộ máy tổ chức và đội ngũ định giá viên phù hợp yêu cầu về quản lý giá đất theo cơ chế thị trường đảm bảo cho việc định giá đất có tính độc lập và khách quan. Bên cạnh đó là xây dựng mạng lưới thống kê và cơ sở dữ liệu về giá đất, các tổ chức tư vấn về giá đất, thường xuyên công bố giá đất trên thị trường góp phần làm cho thơng tin về thị trường QSDĐ cơng khai, minh bạch, từ đó các bên tham gia thị trường dễ tiếp cận và nắm nguồn thông tin cần thiết, đồng thời cũng giúp cho việc định giá đất được tiến hành thuận lợi hơn và có căn cứ thực tế hơn.

Tuy nhiên, nếu giải pháp được đưa ra là không quy định khung giá đất khơng thực hiện được thì ít nhất cũng phải xây dựng được một khung giá đất sát với thực tế. Cơ chế quản lý tài chính thiếu hiệu quả; việc định giá đất chưa bảo đảm nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Vậy, việc xây dựng một khung giá đất sát với thực tế là một đòi hỏi cấp thiết. Kể từ

khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, đến nay “định giá đất theo thị trường” vẫn luôn là khái niệm gây nhiều tranh cãi. Kéo theo nó là những câu hỏi: Thế nào là giá đất sát với giá thị trường? Nên cố định khung giá đất 3-5 năm/lần hay tiếp tục điều chỉnh 1 năm/lần như hiện nay? Một đại diện Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho biết, mặc dù trong luật sửa đổi Luật Đất đai 2003 ghi rõ: “Định giá đất theo hướng sát với giá chuyển nhượng thị trường trong điều kiện bình thường”, nhưng thực tế địa phương nào định giá ở mức cao nhất cũng chưa sát với giá thị trường. Nhiều địa phương do bức xúc về thu hút đầu tư, nên đã định giá thấp hơn so với giá thị trường. Trong Dự thảo luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2003 đang được đưa ra lấy ý kiến đóng góp của các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp, tại Điều 56 về giá đất do Nhà nước quy định đã có phương án: “Bộ Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm định kỳ 5 năm/lần rà soát, xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất các loại đất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành. Trường hợp giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường của một, hoặc một số loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động và mức giá mới duy trì liên tục trong thời hạn quá 12 tháng, trên phạm vi nhiều tỉnh, thành phố gây nên chênh lệch giá tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa, hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá, thì xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành”. Giải thích cho hạn định điều chỉnh khung giá đất 5 năm/lần, Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, việc ban hành khung giá đất vào ngày 1-1 hàng năm khiến cho doanh nghiệp thực hiện dự án khó xây dựng được lộ trình đầu tư, kinh doanh dài hạn. Mặt khác, mỗi lần xây dựng khung giá đất rất tốn kém công sức và tiền của. Tuy nhiên, không phải tất cả ý kiến đều đồng tình với đề xuất nên ấn định 5 năm/lần. Lãnh đạo một số địa phương lo ngại, mặc dù ban hành 5 năm/lần, nhưng bảng giá đất này chỉ sử dụng xuyên suốt trong 5 năm để thu thuế nhà đất. Còn với các nội dung khác, như tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất..., nếu bảng giá đất có chênh lệch lớn so với giá đất trên thị trường, phải điều chỉnh cho sát giá thị trường để áp dụng. Như vậy, các địa phương có diện tích đất đơ thị hóa hàng năm lớn, như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội và các đơ thị khác sẽ phải điều chỉnh liên tục, đó là chưa kể khi thị trường xảy ra “sốt” giá nhà đất. Như vậy, rõ ràng là xung quanh vấn đề xây dựng khung giá đất vẫn còn rất nhiều tranh cãi. Thiết nghĩ, Bộ Tài nguyên Môi trường nên tổ chức thêm nhiều cuộc hội thảo, lấy ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp trước khi hoàn chỉnh Dự thảo luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 trình Quốc hội thơng qua.

Hai là, thực trạng thị trường QSDĐ thời gian qua cho chúng ta thấy, tính

minh bạch và cơng khai của thị trường này rất thấp, chủ yếu vẫn là mua bán trao tay, giao dịch ngầm, thiếu minh bạch thông tin, nghiêm trọng hơn cả là ở thị trường sơ cấp. Do đó, để khắc phục tình trạng này, cần khẩn trương xây dựng và ban hành Luật Đăng ký giao dịch BĐS và từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường, lành mạnh hóa các giao dịch trên thị trường thông qua việc thiết lập "Sàn giao dịch

QSDĐ"29 để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc treo biển đối với các

loại đất được tham gia vào thị trường BĐS nhằm công khai hóa các giao dịch diễn ra trên thị trường, hạn chế đầu cơ và hoàn thiện khung pháp lý cho việc xác lập và

vận hành của thị trường QSDĐ có tổ chức ở nước ta. Ngoài ra, một việc làm cần

thiết khác để cải thiện tính minh bạch của thị trường là nỗ lực của chính quyền địa phương trong việc tạo ra và công bố công khai quỹ đất công dành thu hút đầu tư, có thể thơng qua trang web. Một số nơi ở các nước đang phát triển (như St. Petersburg ở Nga) đã sử dụng rất có hiệu quả cơng cụ web để thu hút đầu tư. Hiện nay các nước tiên tiến trên thế giới đều không cấp giấy chứng nhận BĐS cho người sử dụng và người sở hữu vì hệ thống sổ bộ và bản đồ địa chính của họ được thiết lập hoàn chỉnh và cập nhật kịp thời, do đó căn cứ pháp lý để giao dịch sẽ là thông tin được cung cấp từ hệ thống này.

Hiện nay, đã có Dự thảo của Luật đăng ký giao dịch BĐS, các ý kiến hoàn thiện dự thảo đã được đưa ra bởi chuyên gia nghiên cứu về lĩnh vực đất đai. Cụ thể là, cần phân biệt các đăng ký QSDĐ và quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản