2.1.3.1 Vấn đề giá đất:
Theo các quy định tại Mục 6 Chương II Luật đất đai 2003, vấn đề tài chính đất đai và giá đất là các vấn đề hoàn toàn mới, lần đầu tiên được đề cập một cách có hệ thống so với Luật đất đai năm 1993. Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 thì giá đất, chính xác hơn là giá QSDĐ được giải thích là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Thêm vào đó, dựa vào quy định của Điều 55 Luật Đất đai năm 2003, ta nhận thấy, giá đất ở nước ta được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau. Trong đó, theo khoản 1 Điều 55, nguồn hình thành giá đất về cơ bản xuất phát từ việc công bố bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương quy định được thực hiện vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Nguồn thứ hai là do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp này phải phụ thuộc vào giá do Nhà nước quy định, phải chịu sự khống chế về giá sàn và giá trần. Mặt khác, trong cơ chế thị trường, giá QSDĐ trong quá trình thực hiện các giao dịch là rất quan trọng. Do đó, người sử dụng đất có quyền thỏa thuận với nhau về giá trị QSDĐ trên tinh thần tự do, tự nguyện và khơng trái pháp luật. Theo đó, Nhà nước khơng can thiệp quá sâu vào các giao dịch QSDĐ mà cần phải có những tác động cần thiết để các giao dịch diễn ra phù hợp với nhu cầu tất yếu của thị trường. Vì vậy, khoản 3 Điều 55 Luật đất đai 2003 quy định giá đất có thể hình thành:"do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất đối với những người có liện quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ".
Như vậy, hiện nay, ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành đó là: giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thỏa thuận. Trong đó:
Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do Nhà nước định ra thực
hiện việc quản lý Nhà nước về đất đai (dùng để tính thuế chuyển QSDĐ, thu các khoản thuế hoặc tiền khi giao đất hay cho thuê đất, chuyển nhượng QSDĐ, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất). Bản chất của giá đất do Nhà nước quy định là nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, hệ thống giá này không áp dụng khi các bên sử dụng đất chuyển QSDĐ cho nhau; giá chuyển QSDĐ do các bên tự thỏa thuận, gía này được gọi là giá thực tế hay giá thị trường.
Giá đất thị trường: là giá "bán" QSDĐ của một mảnh đất nào đó có thể thực
hiện được phù hợp với khả năng của người "bán" QSDĐ và người "mua" QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung-cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Như đã biết, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã qui định ba trường hợp phải định giá đất cho phù hợp giá thị trường mà không theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, đó là giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho dân khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Như vậy, giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chỉ dùng để tính tiền thuê đất của Nhà nước và tính thuế, lệ phí. Như vậy, về mặt bản chất, giá đất mới không tác động trực tiếp tới giá đất trên thị trường vì những quan hệ giá cả đất đai trong thị trường sơ cấp về QSDĐ giữa Nhà nước và người sử dụng đất không chịu tác động của giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Mặt khác, hệ thống tài chính "một giá đất" yêu cầu giá đất do Nhà nước quy định phải luôn phù hợp với giá đất trên thị trường. Vì vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất cao hơn cho phù hợp thị trường là đúng quy định của pháp luật và đúng quy luật thị trường, loại bỏ một bước nữa cơ chế "xin - cho" về đất, có tác động tốt hơn cho bình ổn giá đất trên thị trường. Hiện nay, giá thị trường đã tăng gấp đôi mà giá qui định mới tăng 20%-50% thì vẫn chưa
theo kịp giá thị trường. Song, kết quả thu được hiệu quả nhất hiện nay là giá đó dùng để tính nghĩa vụ tài chính (có thể gồm tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền QSDĐ và lệ phí trước bạ) khi xét cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mà trước đó người đang sử dụng đất chưa thực hiện.
Thơng thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh, mang tính quy phạm, ổn định và thấp, trong khi đó, giá thị trường thì ở trạng thái động, mang tính cá biệt và cao hơn giá của Nhà nước. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường và giá đất do Nhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Cho nên, khi sự chênh lệch giữa hai loại giá đất này càng lớn thì càng khó khăn trong việc giải quyết hợp lý và hài hịa giữa lợi ích Nhà nước và người sử dụng đất.
Tuy nhiên, sự tồn tại hai hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường hiện nay ở nước ta là khó có thể tránh khỏi vì nó đáp ứng được cơ chế vận hành của thị trừơng QSDĐ ở hai tầng cấp (theo chiều dọc và theo chiều ngang). Song, sự chênh lệch giữa hai hệ thống này càng được thu hẹp thì càng tốt. Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai 2003 thì Chính phủ chỉ quy định khung giá các loại đất cho từng địa phương theo từng thời điểm nhất định, còn về nguyên tắc và phương pháp xác định giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố căn cứ vào văn bản hướng dẫn của Chính phủ để định giá các loại đất sao cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương .
Tình hình về giá đất để giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tính bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất vẫn còn nhiều bất cập. Mặt khác, giá đất hiện nay của thị trường QSDĐ không được ổn định, biến đổi không ngừng và cũng không thể hy vọng giá đất do Nhà nước quy định sẽ tác động được vào giá thị trường theo ý chí của Nhà nước. Thực tế cũng đã chứng minh, giá thị trường là do thị trường quyết định bởi sự vận động tự thân của nó và hầu như khơng ảnh hưởng đáng kể bởi giá đất do Nhà nước quy định. Ngược lại, giá đất do Nhà nước quy định luôn phải đuổi theo giá thị trường.
Về giá để giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất: theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2003 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì giá đất để tính thu tiền sử dụng đất khi giao đất là giá trúng đấu giá. Việc giao đất này đang trở nên ngày càng phổ biến đối với việc giao đất ở tại những dự án xây dựng khu đô thị mới, những cụm dân cư mới,...Qua thực tế triển khai giao đất thông qua đấu giá
QSDĐ đã cho thấy đây là cách giao đất thực sự công khai, minh bạch, loại bỏ cơ chế "xin-cho" và những hiện tượng nhũng nhiễu, tiêu cực.
Thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói riệng ở nước ta đặc biệt sơi động kể từ khi Nhà nước ta có chủ trương xóa bỏ cơ chế quan liêu, bao cấp, chuyển sang cơ chế thị trường, cơ chế của nền sản xuất hàng hóa. Khi chuyển sang nền kinh tế sản xuất hàng hóa thì sự vận động của các quan hệ đất đai đã tuân theo quy luật của nền kinh tế, đó là các quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, khả năng sinh lời của đất. Do đó, Luật đất đai năm 1993 đã ghi nhận đất có giá và Luật Đất đai năm 2003 thừa nhận giá đất được hình thành do Nhà nước quy định, do thực tế chuyển dịch QSDĐ trên thị trường là một nhận thức rất quan trọng thể hiện sự có mặt của hàng hóa QSDĐ trong cơ chế thị trường. Hay nói cách khác là, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi cho QSDĐ tham gia vào nền sản xuất hàng hóa và từng bước xác lập cũng như tham gia vào thị trường BĐS.
2.1.3.2 Về thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai:
Có thể khẳng định rằng, hệ thống những quy phạm về thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai càng rõ ràng, dễ tiếp cận thì sẽ càng dễ dàng tiết kiệm được rất nhiều thời gian và công sức của cả cơ quan Nhà nước và người dân. Khẳng định vấn đề này, Lênin đã viết: "Muốn quản lý tốt mà chỉ biết thuyết phục
không thơi thì chưa đủ, mà cần phải biết tổ chức về mặt thực tiễn nữa"20. Như vậy
có nghĩa là, bên cạnh các quy định về quản lý nói chung và quản lý đất đai nói riêng, nếu khơng có các quy phạm về thủ tục thì các quy phạm về nội dung sẽ trở nên vô nghĩa. Điều này chứng tỏ, thủ tục chính là hình thức sống của một đạo luật. Cũng chính vì thế, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến hiệu lực thi hành của pháp luật đất đai, nó mang tính quyết định đối với tính khả thi của Luật Đất đai vào trong cuộc sống. Mặt khác, pháp luật đất đai mà cụ thể là Luật Đất đai có vai trị rất lớn đối với thị trường QSDĐ. Do vậy, thủ tục hành chính liên quan đến đất đai cũng trực tiếp ảnh hưởng đến quá trình vận hành của thị trường QSDĐ trong nền kinh tế chung ở nước ta. Các thủ tục hành chính cụ thể trong quản lý và sử dụng đất đai có thể kể đến là: thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho ngừơi được giao đất, cho thuê đất; thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người đang sử dụng đất; thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép và không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền chuyển
20
QSDĐ của người sử dụng đất. Tuy trong quá trình quản lý và sử dụng đất có khá nhiều quy định về thủ tục hành chính như đã kể trên nhưng trong phạm vi nghiên cứu về phần này, tác giả chỉ tập trung tìm hiểu về thủ tục giao đất, cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng đất.
Bởi vì, thiết nghĩ, thị trường QSDĐ chịu sự tác động và điều chỉnh khá nhiều từ các quy định về các thủ tục này. Thủ tục giao đất, cho thuê đất tạo điều kiện cho người cần đất, các chủ đầu tư có nguồn đất đai để sử dụng, thực hiện các dự án. Đây là cơ sở để nguồn cung đất được đưa vào thị trường một cách hợp pháp, QSDĐ được lưu thông một cách dễ dàng hơn trong thị trường sơ cấp và là tiền đề để các chủ thể sử dụng đất tham gia giao dịch tại thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, với một hệ thống quy phạm pháp luật đồ sộ và đòi hỏi thủ tục khắt khe, rườm rà, với một hành trình kéo dài về thời gian thì đã gây khơng ít khó khăn, trở ngại cho người được giao đất, thuê đất nhất là các chủ đầu tư, các doanh nghiệp. Hậu quả là, các nhà đầu tư nản lòng, nhiều dự án, cơng trình xây dựng phải bỏ ngang, khơng thể thực hiện được hoặc là họ tìm mọi cách để có được đất thơng qua các mối quan hệ với cán bộ cơng chức cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai hay những người môi giới, trung gian. Điều này rất dễ dẫn tới một thực trạng thường thấy là hiện tượng tiêu cực như quan liêu, tham nhũng,....nảy sinh ngày càng nhiều.
Trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, hệ thống quy phạm quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đất tồn tại rất nhiều bất cập, cần được giải quyết để đáp ứng nhu cầu về đất của người dân. Tuy nhiên, sau đó, với sự ra đời của Luật Đất đai 2003, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã được quy về một mối, là thủ tục chung áp dụng cho các loại đất và đối với tất cả các chủ thể có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất mà không phân biệt các loại đất khác nhau cũng như không phân biệt đối tượng sử dụng đất là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân, là đối tượng sử dụng đất trong nước hay ngoài nước. Trước đây, thủ tục giao đất, cho thuê đất được thực hiện thông qua nhiều cấp trung gian với nhiều khâu, nhiều cơng đoạn thì nay theo quy định của Luật đất đai 2003 thủ tục này chỉ thông qua một cơ quan trung gian duy nhất đó là cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh hoặc cấp huyện mà cụ thể hơn là Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường cấp tỉnh hoặc
Phịng Tài ngun và Mơi trường cấp huyện21. Tuy nhiên, thực tế thì một khảo sát
doanh nghiệp của GTZ (Tổ chức Hỗ trợ kỹ thuật Đức) đã khẳng định quá trình tìm
21
mặt bằng sản xuất là phức tạp nhất trong các loại thủ tục hành chính để thành lập doanh nghiệp, thủ tục kéo dài nhất và cũng tốn kém khơng ít. Thơng thường để được Nhà nước giao đất, doanh nghiệp phải trải qua 7 thủ tục với thời gian trung bình mất khoảng 230 ngày và qua rất nhiều cơ quan liên quan. Gần đây các Trung tâm đăng ký đất được thành lập ở hầu hết các tỉnh thành đã góp phần giảm bớt thủ tục rườm rà nhưng vẫn chưa rút ngắn đáng kể thời gian cấp giấy chứng nhận QSDĐ và các giao dịch liên quan đến đất. Mức độ khơng hài lịng của doanh nghiệp trong khảo sát của Cơng ty tài chính quốc tế IFC/FIAS đối với riêng quá trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ cũng khá cao, trong đó phần lớn doanh nghiệp phàn nàn về thời gian xử lý của cơ quan chính quyền là quá dài. Chỉ khoảng 50% doanh nghiệp khẳng định thời gian cấp giấy chứng nhận QSDĐ dưới một tháng. Điều này là hoàn
toàn trái với quy định về thời gian trong luật định và các văn bản thi hành.22
Bên cạnh đó, vấn đề về thời gian thực hiện thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất theo quy định thì cũng đã rút ngắn hơn rất nhiều. Trước đây, để có đất đầu tư thì phải mất trung bình từ 5 đến 7 tháng làm thủ tục, nhưng theo quy định của Luật Đất đai thì thời gian chậm nhất (đối với trường hợp đất chưa được giải
phóng mặt bằng) tối đa cũng chưa đầy 2 tháng23. Trên tinh thần đơn giản hóa thủ
tục hành chính và tạo điều kiện hết mức cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, Ủy ban nhân dân Thành phố đã ra quyết định 139/2004 ban hành quy chế phối hợp liên ngành để giải quyết hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.