Mặc dù quy định pháp luật về quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư đã được ban hành tại Điều 109 Luật Nhà ở 2014 và Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định rõ chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư, nếu chủ đầu tư cố tình khơng chịu bàn giao, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ thực hiện việc cưỡng chế đối với chủ đầu tư, sẽ giúp hạn chế tình trạng tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Tuy nhiên việc áp dụng các quy định pháp luật bảo trì cơng trình trên thực tiễn vẫn chưa được thực hiện tốt, xảy ra những tranh chấp liên quan đến hành vi chủ đầu tư khơng chịu bàn giao kinh phí bảo trì cơng trình. Hiện nay, chưa có nhiều trường hợp bị chế tài khi chủ đầu tư không thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì như sau:
Thứ nhất, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng căn hộ chung cư phải kiện
ra tòa án đối với các tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư cố tình chiếm dụng khơng chịu bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cho ban quản trị, mặc dù pháp luật bảo trì cơng trình đã có các quy định giải quyết.32 Ví dụ:
Các vụ tranh chấp kinh phí bảo trì tòa chung cư giữa cư dân với chủ đầu tư, ban quản trị xảy ra liên tục. Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2015, có đến 63 chung cư xảy ra mâu thuẫn về phí bảo trì33
. Ơng Đỗ Phi Hùng Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh cho biết vào tháng 01/2016 trên địa bàn thành phố cũng đã xảy ra hai vụ xô xát liên quan đến tranh chấp phí bảo trì tại chung cư 4S Riverside Garden và Era Town do chủ đầu tư khơng chịu bàn giao kinh phí bảo trì cơng trình34.
Tháng 01/2015, Ban quản trị nhà chung cư N07-1 và N07-2 đã có yêu cầu chủ đầu tư Handico 5 chủn trả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư để ban quản trị quản lý. Và mặc dù Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội có văn bản
32Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật Nhà ở.
33Trung Dũng, "Phí bảo trì chung cư: Lửa ngầm âm ỉ", http://www.baomoi.com/Phi-bao-tri-chung-cu-Lua-ngam-ami/c/18411709.epi, ngày truy cập 10/12/2016. ngam-ami/c/18411709.epi, ngày truy cập 10/12/2016.
34Vũ Phượng, "Liên tục xô xát đổ máu ở chung cư Era Town: Sẽ kiểm tra toàn diện", http://thanhnien.vn/thoi-su/lien-tuc-xo-xat-do-mau-o-chung-cu-era-town-se-kiem-tra-toan-dien-655957.html, http://thanhnien.vn/thoi-su/lien-tuc-xo-xat-do-mau-o-chung-cu-era-town-se-kiem-tra-toan-dien-655957.html, ngày truy cập 09/12/2016.
yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định, chủ đầu tư Handico 5 vẫn chưa chịu bàn giao. Sau nhiều lần đề nghị chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì chung cư nhưng không được chủ đầu tư thực hiện, tháng 11/2015 ban quản trị Tòa nhà NO17-1, NO17-2 khu đô thị mới Sài Đồng – Long Biên (Hà Nội) đã chính thức đệ đơn (phụ lục 02) lên Tòa án Nhân dân quận Hồn Kiếm khởi kiện Cơng ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 535. Tương tự, tháng 11/2015 ban quản trị tịa nhà D11 Khu đơ thị mới Cầu Giấy (Hà Nội) cũng đã đệ đơn lên Tòa án Nhân dân quận Hồn Kiếm kiện Cơng ty Cổ phần Xây dựng số 3 Hà Nội-Hanco 3 với lý do chủ đầu tư khơng bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư36
.
Thứ hai, pháp luật bảo trì cơng trình đã có quy định chủ đầu tư phải lập tài
khoản riêng cho kinh phí bảo trì cơng trình37
. Tuy nhiên trong thực tiễn vẫn còn trường hợp chủ đầu tư khơng lập tài khoản riêng cho kinh phí bảo trì cơng trình mà gộp chung vào tài khoản của doanh nghiệp đang hoạt động để nhằm sử dụng vào mục đích khác. Ví dụ: các chủ đầu tư dự án tại Hà Nội bao gồm Richland Southern Thái Hà, Sky City, Golden West Lake, The Manor Mỹ Đình, N2A Trung Hòa đều xảy ra hành vi chiếm dụng kinh phí bảo trì như cố ý khơng lập riêng tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định pháp luật mà gộp chung vào tài khoản của doanh nghiệp để sử dụng vào mục đích khác38
. Nếu xảy ra trường hợp công ty tranh chấp tiền bạc với công ty khác và bị tòa án niêm phong tài khoản thì kinh phí bảo trì sẽ giải quyết ra sao. Bởi vì thời gian tòa xét xử vụ việc tranh chấp sẽ lâu và kéo dài, trong thời gian này cơng trình sẽ khơng được bảo trì do khơng có kinh phí bảo trì. Ngồi ra, điều khoản này cũng khơng quy định việc phong tỏa tài khoản riêng của kinh phí bảo trì cơng trình. Đây cũng chính là khiếm khuyết của pháp luật mà chủ đầu tư có thể lợi dụng để sử dụng kinh phí bảo trì khơng đúng mục đích. Hiện nay chưa có quy định chế tài trong trường hợp chủ đầu tư gộp chung kinh phí bảo trì vào tiền của doanh nghiệp sử dụng vào mục đích khác và có thể dẫn đến việc chủ đầu tư đã sử dụng kinh phí bảo trì để kinh doanh và thua lỗ, khơng còn kinh phí bảo trì cơng trình để bàn giao.
35Lan Anh,"Thêm một ban quản trị tòa nhà khởi kiện chủ đầu tư", http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/276368/them-mot-ban-quan-tri-toa-nha-khoi-kien-chu-dau-tu.html, ngày truy cập 04/12/2016. san/276368/them-mot-ban-quan-tri-toa-nha-khoi-kien-chu-dau-tu.html, ngày truy cập 04/12/2016.
36Lan Anh, "Người dân kiện chủ đầu tư ra tòa đòi quỹ bảo trì chung cư", http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/271051/nguoi-dan-kien-chu-dau-tu-ra-toa-doi-quy-bao-tri-chung-cu.html, ngày truy cập 03/12/2016. san/271051/nguoi-dan-kien-chu-dau-tu-ra-toa-doi-quy-bao-tri-chung-cu.html, ngày truy cập 03/12/2016.
37 Khoản 1 Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
38Vũ Hoàng, "Quỹ bảo trì chung cư: “Miếng mồi” béo bở?", http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/263088/quy-bao-tri-chung-cu-mieng-moi-beo-bo.html, ngày truy cập 21/11/2016. san/263088/quy-bao-tri-chung-cu-mieng-moi-beo-bo.html, ngày truy cập 21/11/2016.
Thứ ba, trên thực tế có trường hợp chủ đầu tư không tổ chức hội nghị chung
cư lần đầu, kéo dài thời gian thành lập ban quản trị nhà chung cư (với mục đích chiếm giữ kinh phí bảo trì cơng trình càng lâu càng có lợi cho chủ đầu tư), không thực hiện theo đúng quy định pháp luật tại Điều 13 Thơng tư 02/2016/TT-BXD. Ví dụ: Theo báo cáo tổng kết năm 2016 của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, thành phố hiện có 1.244 chung cư đang sử dụng nhưng có đến 60% trong số này khơng có ban quản trị hoặc ban quản trị hoạt động khơng hiệu quả. Ơng Nguyễn Thanh Hải, trưởng phòng Quản lý nhà và Công sở, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đã cho biết kết quả kiểm tra 30 chung cư trên địa bàn của Thanh tra Sở Xây dựng cho thấy, chỉ có 26 chung cư thành lập ban quản trị. Ngoài ra, có 15/26 chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung cho ban quản trị39
. Ví dụ: chung cư Lê Thành tại quận Bình Tân xảy ra tranh chấp vì khiếu nại tố cáo của một nhóm cư dân cho rằng chủ đầu tư này cũng trì hoãn khơng chịu tổ chức hội nghị chung cư để chọn ban quản trị chung cư theo quy định pháp luật40.
Thứ tư, chủ đầu tư khơng bàn giao kinh phí bảo trì cơng trình cho dù ban quản
trị đã được thành lập, hành vi này của chủ đầu tư đã vi phạm Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Có thể dẫn chứng một số vụ việc sau:
Ban quản trị nhà chung cư Ruby Garden quận Tân Bình đã được thành lập tháng 9/2015, nhưng đến nay chủ đầu tư khơng chịu bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị41
. Từ tháng 7/2015 đến 3/2016 Cơng ty cổ phần Phú Hồng Anh chủ đầu tư chung cư Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè) có hành vi chưa bàn giao lại số tiền còn 8 tỷ đồng kinh phí bảo trì cho ban quản trị chung cư theo quy định pháp luật. Chung cư Era Town (quận 7) của Công ty Đức Khải dù đã đưa vào sử dụng nhiều năm, nhưng số tiền nợ 20 tỷ đồng vẫn không chuyển cho ban quản trị42.
Theo quy định pháp luật về bảo trì cơng trình hiện hành, kể từ ngày 29/12/2015 Ủy ban nhân dân quận Nam Từ Liêm ban hành quyết định công nhận ban quản trị cụm nhà thì chủ đầu tư Vinaconex 3 phải bàn giao kinh phí bảo trì cơng
39Lan Anh, "Tìm cách tháo “ngòi nổ” tranh chấp chung cư ở TP HCM", http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/254321/tim-cach-thao-ngoi-no-tranh-chap-chung-cu-o-tp-hcm.html, ngày truy cập 04/12/2016. san/254321/tim-cach-thao-ngoi-no-tranh-chap-chung-cu-o-tp-hcm.html, ngày truy cập 04/12/2016.
40Trung Dũng, "Phí bảo trì chung cư: Lửa ngầm âm ỉ", http://www.baomoi.com/Phi-bao-tri-chung-cu-Lua-ngam-ami/c/18411709.epi, ngày truy cập 10/12/2016. ngam-ami/c/18411709.epi, ngày truy cập 10/12/2016.
41Đình Sơn, "Thêm một chung cư ở Sài Gòn kêu cứu ông Đinh La Thăng", http://thanhnien.vn/doi-song/them-mot-chung-cu-o-sai-gon-keu-cuu-ong-dinh-la-thang-679951.html, ngày truy cập 12/12/2016. song/them-mot-chung-cu-o-sai-gon-keu-cuu-ong-dinh-la-thang-679951.html, ngày truy cập 12/12/2016.
42Trung Kiên, “Phí bảo trì chung cư, 1.001 lý do tranh chấp’’, http://www.baomoi.com/phi-bao-tri-chung-cu-1-001-ly-do-tranh-chap/c/18958336.epi, ngày truy cập 24/11/2016. 1-001-ly-do-tranh-chap/c/18958336.epi, ngày truy cập 24/11/2016.
trình cho ban quản trị cụm nhà quản lý, sử dụng. Tuy nhiên đã sau hơn 3 tháng mà Vinaconex 3 vẫn khơng chịu bàn giao kinh phí bảo trì cơng trình43.
Theo thống kê năm 2015 của Bộ Xây dựng, Hà Nội có khoảng 200 tòa chung cư, nhưng chưa đến 20% bàn giao phí bảo trì cơng trình đầy đủ cho ban quản trị. Điển hình nhất là việc ban quản trị tòa nhà Keangnam (Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội) đã làm đơn lên Thủ tướng kêu cứu về tình trạng chủ đầu tư nợ 160 tỷ đồng tiền phí bảo trì. Dù nhiều lần Ủy ban nhân dân quận Nam Từ Liêm yêu cầu Cty TNHH MTV Keangnam Vina (chủ đầu tư tòa Keangnam) phải hồn trả phí bảo trì nhưng chủ đầu tư tìm đủ lý do trì hoãn44
. Tương tự tại chung cư Sky City Tower, Hà Nội mặc dù đã thành lập ban quản trị 3 năm nay, nhiều hạng mục của tòa nhà bắt đầu hư hỏng, song việc duy tu, bảo dưỡng lại đang gặp rất nhiều khó khăn do chủ đầu tư chưa chuyển giao khoản kinh phí bảo trì45.
Khi áp dụng Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP vào thực tiễn gặp khó khăn đối với các chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 hoặc trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, do chưa quy định cách tính phí bảo trì hàng năm và thủ tục thanh quyết tốn đối với các chung cư cũ này. Ví dụ: năm 2015, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai cơng tác kiểm tra 30 chung cư trong số hơn 1.244 chung cư hiện hữu. Theo đó, có 8/30 chung cư khơng có kinh phí bảo trì cơng trình phần sở hữu chung. Với các lý do: hợp đồng mua bán căn hộ được ký trước ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành từ 1/7/2006 nên khơng quy định kinh phí bảo trì46. Bên cạnh đó, Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng chưa quy định khi sử dụng hết kinh phí bảo trì cơng trình thì phải thu thêm phí bảo trì của người dân như thế nào để có kinh phí bảo trì thực hiện tiếp việc bảo trì cơng trình.
Bên cạnh đó, trong trường hợp chủ đầu tư tuyên bố phá sản thì cư dân chung cư cũng rất khó có cơ hội lấy lại được nguồn tiền kinh phí bảo trì. Ví dụ: người dân tại chung cư Keangnam đã lo lắng trước việc báo chí Hàn Quốc đưa tin tập đoàn Keangnam (chủ đầu tư của chung cư Keangnam) có nguy cơ bị phá sản, khi đó các tài sản tại Việt Nam cũng bị rao bán để trả các khoản nợ của công ty Keangnam tại
43Trần Quý, "Chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì đến bao giờ?", http://thanhtra.com.vn/kinh-te/xay-dung/chay-y-ban-giao-quy-bao-tri-den-bao-gio_t114c6n101577, ngày truy cập 25/11/2016. ban-giao-quy-bao-tri-den-bao-gio_t114c6n101577, ngày truy cập 25/11/2016.
44Tiền Phong, "Cưỡng chế chủ đầu tư chây ì phí bảo trì: Thả gà ra đuổi", http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/276323/cuong-che-chu-dau-tu-chay-i-phi-bao-tri-tha-ga-ra-duoi.html, ngày truy cập 01/12/2016. san/276323/cuong-che-chu-dau-tu-chay-i-phi-bao-tri-tha-ga-ra-duoi.html, ngày truy cập 01/12/2016.
45Vũ Hoàng, "Siết chặt quản lý quỹ bảo trì chung cư", http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/273388/siet-chat-quan-ly-quy-bao-tri-chung-cu.html, ngày truy cập 03/12/2016. chat-quan-ly-quy-bao-tri-chung-cu.html, ngày truy cập 03/12/2016.
46Trung Kiên, "Phí bảo trì chung cư khơng còn dễ bốc hơi", http://tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/phi-bao-tri-chung-cu-khong-con-de-boc-hoi-126639.html, ngày truy cập 30/11/2016. bao-tri-chung-cu-khong-con-de-boc-hoi-126639.html, ngày truy cập 30/11/2016.
Hàn Quốc. Điều này dẫn tới việc kinh phí bảo trì của cư dân có khả năng bị mất bởi vì hiện tại cơng ty Keangnam vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì cơng trình cho ban quản trị chung cư47
.
Để hạn chế tình trạng tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, Khoản 1 Điều 37 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, có quy định phương án cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Tuy nhiên trên thực tế vẫn gặp nhiều khó khăn như: nếu cưỡng chế tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì của chủ đầu tư tại ngân hàng mà chủ đầu tư đang nợ ngân hàng thì về nguyên tắc, ngân hàng vẫn có quyền ưu tiên xử lý nợ bằng tiền gửi trong tài khoản, bất kể tài khoản nào, miễn là thuộc về chủ đầu tư. Khi đó, cho dù có quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân tỉnh, ngân hàng có quyền không thi hành. Tương tự đối với trường hợp xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì mà các tài sản này đều đã được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng để vay vốn, mà chủ đầu tư chưa trả hết tiền vay nợ ngân hàng, thì ngân hàng có quyền hợp pháp xử lý tài sản đó để thu hồi nợ.
Điều 55 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP chỉ quy định chế tài với hành vi sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư không đúng quy định, nhưng chưa quy định chế tài đối với đơn vị chủ đầu tư khơng chịu bàn giao kinh phí bảo trì.
Khoản 6 Điều 36 Thơng tư 02/2016/TT-BXD quy định bên bàn giao và bên