3.1. Sơ lược quy định pháp luật về thực hiện bảo trì cơng trình
Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình tự tổ chức thực hiện việc kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa cơng trình (theo kế hoạch bảo trì hàng năm và quy trình bảo trì cơng trình được phê duyệt) nếu đủ năng lực chuyên môn hoặc thuê tổ chức có đủ điều kiện năng lực chun mơn thực hiện. Bảo trì cơng trình được thực hiện theo kế hoạch bảo trì hằng năm và quy trình bảo trì cơng trình xây dựng được phê duyệt49
. Đối với phần xây dựng sở hữu chung của tòa nhà, chủ đầu tư hoặc ban quản trị nhà chung cư trực tiếp thuê đơn vị quản lý vận hành thực hiện bảo trì (nếu nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành và đơn vị này có năng lực bảo trì); trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành hoặc có đơn vị này nhưng không có năng lực bảo trì thì thuê đơn vị khác có năng lực bảo trì thực hiện bảo trì. Đối với hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung thì có thể thuê hoặc ủy quyền cho đơn vị quản lý vận hành thuê đơn vị cung cấp thiết bị hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì thiết bị đó thực hiện bảo trì50
.
Điều 41 Nghị định 46/2015/NĐ-CP quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình thực hiện kiểm tra cơng trình thường xun, định kỳ và đột xuất bằng trực quan, bằng quan trắc, bằng các thiết bị chuyên dụng. Cơng việc bảo dưỡng cơng trình được thực hiện từng bước theo quy định tại quy trình bảo trì cơng trình. Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác thi công sửa chữa51
.
Điều 45 Nghị định 46/2015/NĐ-CP quy định trường hợp hết niên hạn sử dụng mà cơng trình vẫn còn tốt cũng cần làm báo cáo đề nghị giám định chất lượng để có kế hoạch sửa chữa hoặc nâng cấp, có kế hoạch bảo trì cho phép tiếp tục sử dụng cơng trình.
Hiện nay, pháp luật bảo trì cơng trình quy định chế tài đối với hành vi khơng thực hiện bảo trì theo đúng quy trình bảo trì cơng trình với mức phạt tiền từ
49Điều 40 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì cơng
trình.
50Điều 35 Thơng tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng
nhà chung cư.
20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng (Khoản 2 Điều 17 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP).
Theo Điều 11 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an tồn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư. Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thơng tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư. Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.52
Khoản 2 Điều 15 Thơng tư 26/2016/TT-BXD quy định đối với cơng trình có phần sở hữu riêng thì người sở hữu phần riêng của cơng trình có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng đồng thời có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu chung của cơng trình.