Khoản 1 Điều 40 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quy định thực hiện bảo trì cơng trình xây dựng quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình tự tổ chức thực hiện việc kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa cơng trình nếu đủ điều kiện năng lực chuyên môn. Tuy nhiên, Nghị định này chưa quy định cụ thể về điều kiện năng lực chuyên môn của chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình.
Pháp luật bảo trì cơng trình quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình có trách nhiệm tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác thi công sửa chữa, bảo trì cơng trình (Khoản 3 Điều 41 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP). Tuy nhiên trên thực tế vẫn còn tồn tại chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình khơng đủ năng lực chun mơn để giám sát thi cơng cơng trình, dẫn đến chất lượng cơng trình khơng đảm bảo. Hiện nay, pháp luật chưa quy định năng lực chuyên môn chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình trong trường hợp này.
52Theo Điều 34 Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử
Điều 43 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quy định việc kiểm tra, đánh giá an toàn chịu lực và an tồn vận hành cơng trình trong quá trình khai thác sử dụng. Tuy nhiên trên thực tế khi thực thi pháp luật vẫn xảy ra các trường hợp như sau:
Theo thống kê năm 2015 của Sở Xây dựng Hà Nội, toàn thành phố có khoảng 1.516 chung cư cũ chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1980. Riêng 4 quận nội thành cũ là Ba Đình, Hồn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng có 935/1.516 nhà chung cư cũ. Việc duy tu bảo dưỡng chưa được quan tâm đúng mức dẫn đến hư hỏng, xuống cấp nhanh gây nguy hiểm và ảnh hưởng đến chất lượng sống53
. Thành phố Hà Nội đã thành lập một đoàn đi khảo sát đánh giá 940/1.516 chung cư cũ tại 4 quận nội thành cũ và 3 quận,huyện Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đông Anh, bằng “mắt thường và kinh nghiệm”. Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, ơng Chí Dũng cho rằng việc “khảo sát đánh giá bằng mắt thường của các chun gia cho đỡ lãng phí”. Ngồi ra, việc thực hiện kiểm định đánh giá an tồn cơng trình theo Điều này được Sở Xây dựng Hà Nội thực hiện rất chậm. Ví dụ: theo kế hoạch, số chung cư cũ đưa vào kiểm định năm 2015 là 42 cơng trình. Số chung cư đưa vào diện kiểm định năm 2016 là 62 cơng trình. Chung cư đưa vào diện kiểm định năm 2017: 75 cơng trình. Đây là các chung cư được xây dựng và sử dụng vào những năm 1960 đã hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng. Số chung cư không đưa vào diện kiểm định là 380 cơng trình. Đây là các cơng trình thấp tầng, tường xây chịu lực,mái ngói, phần lớn các kết cấu đỡ mái bằng gỗ đã mối, mọt, mục, nát, cong võng, gẫy cần tiến hành sửa chữa để đảm bảo an toàn54
. Theo Báo cáo số 14444/BC-SXD-QLCLXD ngày 11/11/2015 của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh về việc kiểm tra, rà soát và đánh giá an tồn chịu lực nhà ở và cơng trình cơng cộng cũ nguy hiểm trên địa bàn thành phố, đến năm 2016 toàn thành phố Hồ Chí Minh thống kê hiện có 935 chung cư trong đó có 484 chung cư được xây dựng trước năm 1975. Trong số chung cư xây dựng trước 1975, có 178 chung cư đã xuống cấp, cần được cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới, (theo ông Trần Thế Thuận,
53Võ Hải, “Sở Xây dựng Hà Nội: 'Đánh giá chung cư cũ bằng mắt cho đỡ lãng phí'”, http://vnexpress.net/tin-tuc/thoi-su/so-xay-dung-ha-noi-danh-gia-chung-cu-cu-bang-mat-cho-do-lang-phi-3328543.html, ngày truy tuc/thoi-su/so-xay-dung-ha-noi-danh-gia-chung-cu-cu-bang-mat-cho-do-lang-phi-3328543.html, ngày truy cập 16/11/2016.
54Đỗ Hưng, “Hà Nội nói gì về việc chậm cải tạo các chung cư cũ xuống cấp”, http://vov.vn/xa-hoi/ha-noi-noi-gi-ve-viec-cham-cai-tao-cac-chung-cu-cu-xuong-cap-455846.vov, ngày truy cập 03/12/2016. noi-gi-ve-viec-cham-cai-tao-cac-chung-cu-cu-xuong-cap-455846.vov, ngày truy cập 03/12/2016.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận 1, trên toàn địa bàn quận 1 hiện có đến 89 chung cư cũ nguy cơ đổ sập rất cao55).
Theo Điều 26 và Điều 27 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Điều 19 Nghị định số 84/2013/NĐ-CP thì việc bảo trì cơng trình nhà ở xã hội, tái định cư trên thực tế vẫn chưa được thực hiện tốt, việc quản lý thực hiện còn lỏng lẻo. Ví dụ: do khơng được thực hiện bảo trì theo quy định pháp luật từ năm 2015 đến nay nên tại các tòa nhà chung cư N1 đến N10 trong khu tái định cư Đồng Tàu phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội đã xảy ra tình trạng nền nhà sụt lún, thang máy khơng thể sử dụng được, ống thốt nước vỡ gây thấm dột nứt tường trong các căn hộ56. Dự án tái định cư Vĩnh Lộc B thuộc xã Vĩnh Lộc B huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh với 45 block chung cư, tổng số 1.939 căn hộ và 529 nền đất. Dự án được hồn thành vào năm 2010 với mục đích tái định cư cho những hộ dân bị di dời tại các dự án nâng cấp đô thị của thành phố tại các quận Gò Vấp, Bình Tân, quận 1, 6, 12…Tuy nhiên đến tháng 3/2016 chỉ bàn giao 306 căn hộ trong tổng số 1.939 căn nên cơng tác bảo trì, duy tu hết sức khó khăn57.
Khoản 1 Điều 11 và Điều 34 Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định các hạng mục bảo trì của nhà chung cư như: hệ thống thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp thoát nước… Tuy nhiên trên thực tế hiện nay vẫn còn tồn tại việc thực thi pháp luật về bảo trì cơng trình chưa tốt, nhưng chưa có trường hợp nào bị chế tài như:
Việc thực hiện bảo trì thang máy là việc cần thiết phải làm thường xuyên vì lý do an tồn sử dụng. Tuy nhiên, hiện vấn đề này đang bị bỏ ngỏ dẫn đến chất lượng của thang máy tại các toà nhà ngày càng khơng đảm bảo an tồn sử dụng. Ví dụ: sự cố thang máy tại block D Khu căn hộ cao tầng 584 (Phường Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh) vào tháng 3/2016 khiến 16 người bị mắc kẹt là hậu quả của việc chủ đầu tư khơng bảo trì thang máy định kỳ58. Tương tự, cầu thang máy tại khu nhà NƠ6 khu nhà tái định cư tại khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ
55Đình Sơn, “Giải cứu' chung cư cũ”, http://thanhnien.vn/kinh-doanh/giai-cuu-chung-cu-cu-683099.html, ngày truy cập 21/11/2016. ngày truy cập 21/11/2016.
56Nguyễn Hương, “Nhà tái định cư xuống cấp trầm trọng”, http://cand.com.vn/dia-oc/Nha-tai-dinh-cu-xuong-cap-tram-trong-404798, ngày truy cập 19/11/2016. cap-tram-trong-404798, ngày truy cập 19/11/2016.
57Đỗ Trà Giang, “Căn hộ tái định cư xuống cấp vì bỏ hoang”,
http://www.saigondautu.com.vn/pages/20160323/can-ho-tai-dinh-cu-xuong-cap-vi%E2%80%A6-bo- hoang.aspx, ngày truy cập 24/11/2016.
58Phương Anh Linh, “Vụ 16 người mắc kẹt thang máy không được kiểm định an toàn định kỳ”, http://www.baomoi.com/Vu-16-nguoi-mac-ket-Thang-may-khong-duoc-bao-tri-kiem-dinh-an-toan-dinh- http://www.baomoi.com/Vu-16-nguoi-mac-ket-Thang-may-khong-duoc-bao-tri-kiem-dinh-an-toan-dinh- ky/c/18966166.epi, ngày truy cập 25/11/2016.
Hiệp luôn bị sự cố nhưng khơng được bảo trì, sửa chữa nên cho dù có 02 thang máy nhưng chỉ có 1 chiếc còn lại hoạt động cầm chừng59.
Việc bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy trên thực tế chưa được thực hiện tốt. Ví dụ: tháng 4/2016, ơng Trần Thanh Châu, phó giám đốc Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy thành phố Hồ Chí Minh cho biết đơn vị đã phát hiện nhiều sai phạm an toàn cháy nổ khi kiểm tra 645 chung cư và nhà cao tầng (trên 10 tầng). Trong đó, có 12 chung cư mới xây dựng với 740 hộ. Nhất là đối với các chung cư xây trước 197560.
Việc bảo trì hệ thống bể chứa nước sinh hoạt chưa được thực hiện tốt. Ví dụ: tháng 3/2016, trung tâm Y tế dự phòng thành phố Hồ Chí Minh đề xuất Thanh tra Sở Y tế thành phố Hồ Chí Minh phạt 5 chung cư: Nhiêu Lộc A (phường Tân Thành, quận Tân Phú), chung cư 74 Phan Đăng Lưu (phường 5, quận Phú Nhuận), chung cư 20 khu phố 3 (phường Tân Thới Nhất, quận 12), chung cư Nguyễn Đình Chiểu- Lơ C (phường 4, quận Phú Nhuận) và kí túc xá Đại học Sư phạm (phường 5, quận 11), do không khắc phục những thiếu sót trong quản lý hồ chứa nước sinh hoạt. Nước sinh hoạt trong hồ chứa tại các chung cư trên không đạt các chỉ tiêu vi sinh, không đạt chỉ tiêu lý hóa, do khơng có kế hoạch bảo trì để thực hiện việc bảo trì theo quy định61
.
Việc thực hiện bảo trì cơng trình nhà ở trong khu bị quy hoạch treo, dự án treo hiện gặp khó khăn bởi vì vướng quy hoạch và hiện nay pháp luật bảo trì cơng trình62
chưa quy định việc thực hiện bảo trì đối với nhà ở trong khu quy hoạch treo. Ví dụ: từ năm 2000 đến nay, khu Bình Quới bán đảo Thanh Đa, phường 28, quận Bình Thạnh thành phố Hồ Chí Minh đã bị vướng quy hoạch treo hơn 17 năm, nhà ở người dân tại khu này gặp khó khăn trong việc xin thủ tục sửa chữa, duy tu, bảo dưỡng dù cơng trình đã xuống cấp, chỉ vì vướng quy hoạch. Khu Du lịch sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh (phường Tân Lợi, Thắng Lợi và xã Cư Êbur, thành phố Buôn Ma Thuột) đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk đồng ý chủ trương đầu tư
59Ngọc Yến, “Sống cùng lo âu nhà tái định cư ở Hà Nội”, http://cand.com.vn/dia-oc/Bai-cuoi-Noi-o-moi-noi-lo-cu-359113, ngày truy cập 22/11/2016. lo-cu-359113, ngày truy cập 22/11/2016.
60Hải Hiếu, “Hàng loạt chung cư mới ở Sài Gịn khơng an tồn cháy nổ”, http://vnexpress.net/tin-tuc/thoi-su/hang-loat-chung-cu-moi-o-sai-gon-khong-an-toan-chay-no-3383770.html, ngày truy cập 08/12/2016. su/hang-loat-chung-cu-moi-o-sai-gon-khong-an-toan-chay-no-3383770.html, ngày truy cập 08/12/2016.
61
Quang Khải, “Đề xuất phạt 5 chung cư có nước sinh hoạt không chuẩn”, http://tuoitre.vn/tin/chinh-tri-xa-
hoi/20160324/de-xuat-phat-5-chung-cu-co-nuoc-sinh-hoat-khong-chuan/1073059.html, ngày truy cập
24/11/2016.
62Điều 40 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì cơng
từ năm 2009 nhưng đến nay cơng ty cổ phần Tập đồn Trung Ngun -chủ đầu tư dự án vẫn treo dự án chưa triển khai. Cuộc sống của hàng trăm hộ dân trong vùng dự án bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Khu vực này có phần lớn ngôi nhà được xây dựng hơn 10 năm trước giờ đã hư hỏng, xuống cấp nhưng không thể sửa chữa hoặc xây mới63
.
Ngoài ra, Khoản 1 Điều 35 Thông tư 02/2016/TT-BXD chưa quy định năng lực chun mơn bảo trì của đơn vị quản lý vận hành đối với phần xây dựng. Ngoài ra cũng chưa quy định năng lực chun mơn bảo trì của đơn vị cung cấp thiết bị. Điều này sẽ dẫn đến việc trên thực tế ban quản trị nhà chung cư khó khăn trong việc chọn lựa đơn vị thực hiện việc bảo trì đảm bảo chất lượng cơng việc.
Tương tự, các quy định pháp luật tại Khoản 4 Điều 35 Thông tư 02/2016/TT- BXD chưa có quy định cụ thể vai trò giám sát việc thực hiện bảo trì của cư dân trong khu chung cư. Đặc biệt là việc giám sát của cư dân đối với cơng trình chưa bầu được ban quản trị (do chưa có tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu vì chỉ có chưa đến 50% căn hộ được bàn giao sử dụng), lúc này việc bảo trì sẽ do chủ đầu tư thực hiện, cần có cư dân trong khu chung cư tham gia vào việc giám sát để bảo vệ quyền lợi của họ.
Ngoài ra, Khoản 2 Điều 15 Thông tư 26/2016/TT-BXD quy định đối với cơng trình có phần sở hữu riêng thì người sở hữu phần riêng của cơng trình có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng. Nhưng khơng quy định quy trình thủ tục cụ thể quản lý thực hiện việc bảo trì phần sở hữu riêng. Chưa có quy định chế tài đối với hành vi bảo trì khơng đúng dẫn đến cơng trình hư hỏng, ảnh hưởng đến phần sở hữu chung và tồn bộ cơng trình.