Qua nghiên cứu các quy định pháp luật về bảo trì cơng trình và dựa vào việc thực thi pháp luật trên thực tế cho thấy còn nhiều điểm thiếu sót, bất cập, chưa phù hợp và khó khăn khi áp dụng luật vào thực tiễn. Tác giả mạnh dạn đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về chi phí bảo trì cơng trình như sau:
Thứ nhất, để tăng cường tính răn đe và hạn chế hành vi vi phạm trong quản lý
chi phí bảo trì cơng trình của chủ đầu tư, Chính phủ cần ban hành bổ sung thêm các hình thức chế tài vào Khoản 2 Điều 55 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP như sau:
a) Hành vi chủ đầu tư khơng bàn giao kinh phí bảo trì hoặc thực hiện việc bàn giao kinh phí bảo trì nhưng chia thành nhiều đợt, trả chậm và giải ngân nhỏ giọt thì sẽ bị chế tài với mức phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. Hình thức xử phạt bổ sung: buộc trả lãi chậm trên phần kinh phí bảo trì chưa bàn giao và bồi thường thiệt hại do việc chậm bàn giao kinh phí bảo trì cơng trình (nếu có).
b) Hành vi chủ đầu tư không thực hiện lập tài khoản riêng cho kinh phí bảo trì mà gộp vào tài khoản tiền của doanh nghiệp để sử dụng vào mục đích khác sẽ bị chế tài với mức phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. Hình thức xử phạt bổ sung: buộc thực hiện mở tài khoản riêng cho kinh phí bảo trì theo quy định.
Thứ hai, để đảm bảo năng lực chuyên môn của người thực hiện thẩm tra dự
toán và đảm bảo chất lượng dự tốn, Chính phủ cần bổ sung khoản 3 Điều 42 Nghị Định 46/2015/NĐ-CP như sau: “Năng lực chuyên môn người thực hiện thẩm tra dự tốn bảo trì cơng trình phải tương đương với năng lực chun mơn của người thiết
kế cơng trình”. Việc hồn thiện điều này sẽ giúp chủ đầu tư và các chủ thể liên quan dễ dàng tìm được người có năng lực chun mơn và đảm bảo chất lượng dự tốn cơng trình được thẩm tra.
Thứ ba, Chính phủ cần bổ sung Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:
a) Quy định “trong thời gian chưa thành lập ban quản trị nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà ở cấp quận/huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư cơng trình lập một tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại đang hoạt động trên địa bàn để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và bàn giao cho cơ quan quản lý nhà ở cấp quận/huyện để quản lý. Khi ban quản trị nhà chung cư được thành lập, cơ quan quản lý nhà ở cấp quận/huyện sẽ bàn giao kinh phí bảo trì cơng trình cho ban quản trị". Việc bổ sung điều này sẽ hạn chế được việc chủ đầu tư cố tình chiếm dụng khơng chịu bàn giao kinh phí bảo trì cơng trình và hạn chế các tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì.
b) Bổ sung quy định “cơ sở tính tốn mức thu kinh phí bảo trì, định mức thu kinh phí bảo trì, kế hoạch thời gian thu và thủ tục thanh quyết tốn kinh phí bảo trì hàng năm đối với chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 hoặc xây dựng trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực”. Cũng như ban hành quy định “trong trường hợp kinh phí bảo trì cơng trình ban đầu sử dụng hết, các chủ sở hữu căn hộ trong tòa nhà phải nộp thêm kinh phí bảo trì của để thực hiện việc bảo trì. Kinh phí bảo trì thu thêm sẽ dựa trên: cơ sở tính tốn mức thu, định mức thu, kế hoạch thời gian thu theo quy định”. Việc bổ sung điều này sẽ giúp ban quản trị chung cư dễ dàng thực hiện việc thu bổ sung thêm kinh phí bảo trì cơng trình.
c) Bổ sung quy định “trong trường hợp chủ đầu tư phá sản hoặc có xảy ra tranh chấp bị tòa án kê biên tài sản, mà chủ đầu tư chưa bàn giao kinh phí bảo trì cơng trình cho ban quản trị, thì khi xử lý tài sản của chủ đầu tư phải ưu tiên giải quyết kinh phí bảo trì cơng trình. Trong thời gian chờ giải quyết tranh chấp…ban quản trị tòa nhà có thể thu phí bảo trì của cư dân để thực hiện việc bảo trì cơng trình, sau này sẽ khấu trừ vào kinh phí bảo trì cơng trình mà chủ đầu tư bàn giao”.
Thứ tư, Bộ Xây dựng cần ban hành bổ sung Khoản 6 Điều 36 Thông tư
02/2016/TT-BXD như sau: “Chủ đầu tư hoặc ban quản trị nhà chung cư phải thuê đơn vị kiểm toán đầy đủ pháp lý thực hiện việc kiểm tốn kinh phí bảo trì cơng trình trước khi thực hiện việc quyết toán. Kèm theo đó, quy định trong phần hồ sơ quyết tốn cần có biên bản nghiệm thu cơng việc bảo trì và dự tốn kinh phí bảo trì cơng
trình”. Việc bổ sung điều này sẽ hạn chế được việc chủ đầu tư có hành vi gian dối trong việc thanh quyết tốn kinh phí bảo trì cơng trình.
Thứ năm, Bộ Xây dựng cần ban hành bổ sung Khoản 4 Điều 37 Thông tư
02/2016/TT-BXD như sau: “Ban hành quy định trong hồ sơ đề nghị chuyển tiền cho việc thực hiện việc bảo trì cơng trình phải có bảng dự tốn kinh phí bảo trì và biên bản nghiệm thu phần cơng việc thực hiện bảo trì cơng trình”. Việc bổ sung khoản này sẽ giúp các chủ thể liên quan như : cơ quan thanh toán…kiểm tra khối lượng thực hiện được chính xác, hạn chế việc thất thốt kinh phí thực hiện bảo trì cơng trình.
Thứ sáu, Bộ Xây dựng cần ban hành bổ sung Khoản 1 Điều 7 Thông tư
03/2017/TT-BXD như sau: "Trong trường hợp chủ đầu tư hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình tổ chức lập và phê duyệt dự tốn bảo trì cơng trình thì phải có năng lực chun mơn tương đương với đơn vị lập thiết kế cơng trình". Việc hoàn thiện điều này sẽ giúp chủ đầu tư và các chủ thể liên quan tìm được người có năng lực chuyên môn và đảm bảo chất lượng dự tốn cơng trình được lập ra.
Kết luận chương 2
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP được ban hành đã hạn chế phần nào những tranh chấp về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Tuy nhiên áp dụng luật vào thực tế vẫn còn bộc lộ những khiếm khuyết cần phải khắc phục như: chưa có quy định pháp luật về cách tính cụ thể về kinh phí bảo trì đối với các cơng trình nhà ở, chung cư cũ được xây dựng trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, các quy định pháp luật về cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì trên thực thế khi áp dụng dụng còn vướng mắc, bất cập như trường hợp chủ đầu tư bị phá sản hoặc bị tòa án kê biên tài sản thì khơng thể thực hiện việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cơng trình ngay được.
Ngồi ra nghị định số 46/2015/NĐ-CP vẫn còn tồn tại một số hạn chế, khiếm khuyết về quy định năng lực chun mơn của người lập dự tốn chi phí bảo trì, hồ sơ thủ tục quyết tốn chi phí bảo trì. Bên cạnh đó các quy định pháp luật chế tài các hành vi vi phạm của các chủ thể liên quan đến cơng việc bảo trì vẫn còn chưa đầy đủ và chưa đủ sức răn đe.
Từ những hạn chế khiếm khuyết đó tác giả đã nghiên cứu đưa ra các giải pháp với mục đích nhằm hồn chỉnh quy định pháp luật liên quan đến kinh phí bảo trì để đảm bảo cho pháp luật được triển khai thực thi vào thực tế được tốt, góp phần giúp các bên liên quan hạn chế các tranh chấp về kinh phí bảo trì cơng trình xây dựng.
CHƯƠNG 3