TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG
2.1. Khó khăn, vƣớng mắc liên quan hình thức của giao dịch thế chấp trong hoạt động tín dụng trong hoạt động tín dụng
Trong q trình thực hiện nghiệp vụ cho vay, tổ chức tín dụng có thể lựa chọn giữa việc cho khách hàng vay vốn với điều kiện có bảo đảm bằng tài sản hoặc cho vay không cần bảo đảm bằng tài sản. Nếu ở nhiều nước trên thế giới, các khoản cho vay có bảo đảm của tổ chức tín dụng đối với khách hàng chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ (do tổ chức tín dụng có thể áp dụng các biện pháp khác để quản trị rủi ro tín dụng hiệu quả hơn, ít tốn kém hơn) thì trái lại, ở Việt Nam các tổ chức tín dụng lại chủ yếu cho vay trên cơ sở điều kiện được bảo đảm bằng tài sản7. Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm có rất nhiều ưu thế so với các biện pháp bảo đảm khác, xét từ góc độ tính tiện dụng cho các bên liên quan (bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm). Vì lẽ đó, trong quan hệ vay vốn, các tổ chức tín dụng và khách hàng thường ưu tiên lựa chọn biện pháp bảo đảm này.
Hình thức thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng là hợp đồng thế chấp tài sản hoặc cam kết thế chấp tài sản được ghi trong hợp đồng tín dụng, ghi nhận sự thỏa thuận của tổ chức tín dụng (bên nhận thế chấp) với bên có tài sản (bên thế chấp). Hợp đồng tín dụng ghi nhận nghĩa vụ cần được bảo đảm còn hợp đồng thế chấp (giao dịch thế chấp) ghi nhận sự thỏa thuận giữa bên cho vay (tổ chức tín dụng - bên nhận thế chấp) với bên thế chấp (bên vay vốn hoặc người thứ ba có tài sản thế chấp) liên quan đến tài sản thế chấp. Pháp luật hiện hành của Việt Nam cho phép việc thế chấp tài sản có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng. Trên thực tế, do tổ chức tín dụng rất coi trọng vai trò, tác dụng của các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ nên hợp đồng bảo đảm nói chung và hợp đồng thế chấp nói riêng thường được các bên (tổ chức tín dụng và bên bảo đảm) giao kết thành một hợp đồng riêng, tách khỏi hợp đồng tín dụng, với nhiều điều khoản chi tiết và rất cụ thể, ghi nhận sự thỏa thuận của tổ chức tín dụng (bên nhận
7
Nguyễn Văn Tuyến, Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, Tạp chí ngân hàng, số 17/2010.
thế chấp) với bên thế chấp. Theo đó, bên thế chấp sử dụng tài sản mà pháp luật cho phép thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của bên vay theo hợp đồng tín dụng.
Theo quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm, hình thức hợp đồng thế chấp tài sản bắt buộc phải lập thành văn bản. Trong một số trường hợp để có hiệu lực thì hợp đồng thế chấp tài sản còn phải đáp ứng các yêu cầu khắt khe như phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm8. Như vậy, hình thức văn bản là hình thức bắt buộc của thế chấp tài sản, việc thế chấp tài sản bằng lời nói, hành vi không thể hiện bằng văn bản không được pháp luật công nhận. Đây được coi là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Nếu hợp đồng thế chấp không đảm bảo điều kiện về hình thức thì sẽ khơng phát sinh hiệu lực, làm mất đi vai trò bảo đảm nghĩa vụ thanh toán của bên vay trong mối quan hệ với bên cho vay. Trong quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng, khi đến hạn thanh tốn do nhiều nguyên nhân mà bên có nghĩa vụ chậm hoặc khơng thể thực hiện nghĩa vụ thanh tốn. Khi đó, việc bên cho vay yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ thanh tốn là điều tất yếu. Vì vậy, khi nhận thấy tài sản của mình đưa vào thế chấp có thể bị đe dọa thì bên thế chấp, đặc biệt là bên thứ ba dùng tài sản bảo đảm cho bên có nghĩa vụ, thường đưa ra nhiều lý do khác nhau để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu nhằm tránh việc tài sản thế chấp có thể bị xử lý. Do đó, trên thực tế phát sinh nhiều tranh chấp giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp liên quan đến hình thức hợp đồng thế chấp.
Trong quá trình giải quyết các tranh chấp liên quan đến hình thức hợp đồng thế chấp trong hoạt động tín dụng tại Tòa án vẫn còn nhiều quan điểm khác biệt giữa các Thẩm phán cũng như các cấp Tòa án. Cùng một vấn đề với những quy định pháp luật tương ứng nhưng mỗi Thẩm phán, mỗi Tịa án lại có thể có những quyết định khác nhau, thậm chí là trái ngược nhau. Đặc biệt là quan điểm về việc xác định hiệu lực của hợp đồng đối với các trường hợp mà pháp luật quy định về hình thức giao dịch thế chấp bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp tài sản, khơng ít hợp đồng thế chấp bị Tịa án tun vơ hiệu với lý do các bên không thực hiện một trong hai thủ tục này. Khi hợp đồng thế chấp bị Tòa án
8
tuyên bố vô hiệu thì khoản nợ của tổ chức tín dụng trở thành khoản nợ khơng có đảm bảo, các tổ chức tín dụng đều là bên chịu thiệt hại.
Một trong những vấn đề phổ biến liên quan đến hình thức hợp đồng thế chấp dễ dẫn đến phát sinh tranh chấp là việc các bên không thực hiện công chứng, chứng thực, không đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm không đầy đủ như: Một khoản vay được bảo đảm bằng nhiều tài sản khác nhau, tài sản thứ nhất có đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng tài sản thứ hai không đăng ký giao dịch bảo đảm.
Ví dụ sau sẽ phân tích rõ hơn điều này:
Ngày 13/02/2008, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc Tế Việt Nam và bà Bùi Thị Thanh Liên ký kết hợp đồng tín dụng số 0077A/HĐTD1-VIB24/08, 0077B/HĐTD1-VIB24/08 với số tiền vay là 960.000.000 đồng. Để đảm bảo cho khoản vay trên, hai bên ký hợp đồng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 0077/HĐTC1-VIB24/08/BD ngày 13/02/2008, tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất diện tích 661m2
và tài sản gắn liền với đất, thuộc thửa số 465, tờ bản đồ số 01, tọa lạc tại khu 3, xã Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Hợp đồng thế chấp đã được công chứng nhưng không được đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, do bà Bùi Thị Thanh Liên vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc Tế Việt Nam khởi kiện yêu cầu bà Liên thanh toán nợ gốc và lãi phát sinh. Trường hợp bà Liên khơng thanh tốn thì u cầu phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.
Tại Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 22/2012/KDTM-ST ngày 17/9/2012, Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương cho rằng hai bên ký kết hợp đồng thế chấp nhưng không đăng ký giao dịch bảo đảm nên hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực, yêu cầu phát mãi tài sản của ngân hàng là khơng có căn cứ chấp nhận và tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp tài sản.
Từ vụ án trên cho thấy, mặc dù giữa hai bên tự nguyện giao kết hợp đồng, nội dung hợp đồng hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật. Tuy nhiên, do không thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm thì khi tranh chấp xảy ra Tịa án sẵn sàng tuyên bố giao dịch giữa hai bên là vô hiệu, mặc dù việc không đăng ký giao dịch bảo đảm khơng ảnh hưởng gì đến bản chất của giao dịch. Xét về bản chất, thủ tục
công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp chỉ thực sự có ý nghĩa pháp lý và thực tiễn, nếu như có giao dịch khác trùng lặp, dẫn đến xung đột quyền lợi và nghĩa vụ đối với bên thứ ba. Tuy nhiên, trên thực tế xét xử, dù tài sản thế chấp chỉ liên quan đến một chủ nợ và một con nợ, không hề xuất hiện người thứ ba, nhưng nếu hợp đồng thế chấp không công chứng, chứng thực hoặc khơng đăng ký thế chấp thì cũng có thể bị Tịa án tun vơ hiệu. Quyền của chủ nợ có bảo đảm sẽ bị Tịa án xóa bỏ nếu như giao dịch bảo đảm đó khơng được cơng chứng hay đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định, từ khoản vay có bảo đảm bằng tài sản trở thành khoản vay khơng có bảo đảm. Vậy thì khác nào mọi sự thoả thuận tự do, tự nguyện ý chí của hai bên giao dịch thế chấp đều trở thành vô nghĩa, vơ giá trị. Chỉ có thủ tục hành chính mới có ý nghĩa, có giá trị đối với giao dịch dân sự nói chung và giao dịch bảo đảm nói riêng. Cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm là nhằm tới việc bảo vệ quyền lợi cho người nhận thế chấp trong trường hợp có nhiều người nhận thế chấp hoặc có chủ thể khác có quyền đối với tài sản thế chấp. Như vậy, đáng lẽ trong trường hợp tài sản khơng có tranh chấp về quyền sở hữu, khơng dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào khác, thì đương nhiên bên nhận thế chấp là người có quyền duy nhất. Do đó, theo quan điểm của tác giả, trong vụ án nêu trên thì hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc Tế Việt Nam và bà Bùi Thị Thanh Liên đã được ký kết đúng quy định pháp luật, đã được cơng chứng nên phải có hiệu lực và u cầu phát mãi tài sản của phía ngân hàng cần phải được chấp nhận.