Tranh chấp trong việc xác định, xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng

TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG

Trong hoạt động tín dụng có rất nhiều lý do dẫn đến nguồn thu nợ thứ nhất khơng thực hiện được, nếu khơng có nguồn bổ sung chắc chắn các tổ chức tín dụng sẽ rơi vào tình trạng tổn thất tài chính xuất phát từ việc bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn theo cam kết hoặc mất khả năng thanh tốn. Vì thế, để bảo vệ lợi ích của mình, các tổ chức tín dụng u cầu bên vay phải có bảo đảm cần thiết khi tham gia quan hệ tín dụng. Biện pháp thế chấp tài sản là lựa chọn phổ biến trong các trường hợp này. Khi xác lập quan hệ thế chấp, điều mà các bên quan tâm là lựa chọn tài sản nào để bảo đảm, việc xử lý tài sản đó có thuận tiện khơng? Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là yếu tố cốt lõi của quan hệ thế chấp, xuyên suốt tồn bộ q trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp, đảm bảo quyền lợi của các bên trong quan hệ thế chấp. Do đó, tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp cũng là một trong những tranh chấp phổ biến trong hoạt động tín dụng. Dưới đây là một số tranh chấp thường xảy ra liên quan đến tài sản thế chấp.

3.1. Tranh chấp trong việc xác định, xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng động tín dụng

3.1.1. Khó khăn, vướng mắc trong việc xác định, xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng

Trên thực tế các tổ chức tín dụng có thể nhận rất nhiều loại tài sản khác nhau để làm tài sản bảo đảm. Về nguyên tắc, mọi tài sản đều có thể trở thành đối tượng của biện pháp thế chấp. Tài sản được dùng để thế chấp là kết quả của sự lựa chọn, thống nhất ý chí của các bên trong quan hệ thế chấp và được xác định trong hợp đồng thế chấp tài sản. Tài sản thế chấp do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ ba dùng tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Bên thế chấp có quyền thỏa thuận thế chấp một phần hoặc toàn bộ tài sản hay dùng một tài sản thế chấp bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ. Khi đến hạn mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ thì tổ chức tín dụng được quyền xử lý những tài sản mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Tuy nhiên, trên thực tế,

việc xác định tài sản nào được thế chấp và xử lý tài sản thế chấp như thế nào là vấn đề phát sinh nhiều tranh chấp.

Thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp tài sản cho thấy một trong các tranh chấp phổ biến đó là các bên thống nhất với nhau về số tiền đã vay, số tiền đã trả, số tiền cịn nợ, nhưng lại khơng thống nhất được với nhau về điều kiện và phương thức xử lý tài sản bảo đảm. Đồng thời, giữa các Thẩm phán cũng như các cấp Tịa án cũng có sự khơng thống nhất trong việc xác định tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp, cùng một bản chất sự việc nhưng có nhiều hướng giải quyết khác nhau, thậm chí là trái ngược nhau.

Vụ án dưới đây là một ví dụ cụ thể:

Ơng Trần Bửu Lộc và bà Cao Hồng Yến ký kết hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Thương mại Cổ phần An Bình (sau đây gọi là Ngân hàng) để vay số tiền 2.250.000.000 đồng. Để đảm bảo cho khoản vay, ông Lộc và bà Yến dùng tài sản là quyền sử dụng đất của ông Lộc để thế chấp cho Ngân hàng.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, do vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên Ngân hàng khởi kiện yêu cầu ông Lộc, bà Yến thanh tốn tồn bộ nợ gốc và lãi phát sinh, trường hợp khơng thanh tốn được thì yêu cầu phát mãi tài sản để thu hồi nợ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 65/2012/DS-ST ngày 13/7/2012, Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng, trường hợp ông Lộc, bà Yến không thanh tốn được nợ thì Ngân hàng có quyền yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp để đảm bảo thi hành án.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ông Lộc và bà Yến kháng cáo toàn bộ bản án. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 11/2013/DS-PT ngày 22/01/2013, Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương cho rằng trên phần đất thế chấp có nhà của ơng Trần Bửu Lộc, Trần Văn Hùng, Trần Văn Tài, Trần Văn Thành, bà Trần Thị Hồng nhưng cấp sơ thẩm không xác minh làm rõ chủ sở hữu tài sản, không đưa những người chủ sở hữu tài sản tham gia tố tụng nhưng lại tuyên quyền phát mãi tài sản cho Ngân hàng là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của những người này. Do đó, Tịa án cấp phúc thẩm tuyên hủy án sơ thẩm.

Trong lần xét xử thứ hai, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2013/DS-ST ngày 09/8/2013, Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương cho rằng

trên phần đất thế chấp có nhà của người thứ ba, các bên thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất nhưng chủ sở hữu tài sản trên đất khơng ký kết hợp đồng. Do đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông Lộc, bà Yến và Ngân hàng vơ hiệu do có đối tượng khơng thể thực hiện được. Vì vậy, Tịa án tun khơng chấp nhận u cầu phát mãi tài sản của phía Ngân hàng. Phía Ngân hàng khơng đồng ý với quyết định của Tòa án nên kháng cáo.

Tuy nhiên, tại Bản án dân sự phúc thẩm số 03/2014/DS-PT ngày 02/01/2014, Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương lại quyết định chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng, cho phát mãi toàn bộ quyền sử dụng đất của ông Lộc, bà Yến và tài sản gắn liền với đất để đảm bảo thi hành án, các chủ sở hữu tài sản trên đất sẽ được hoàn trả giá trị tài sản khi phát mãi.

Trong vụ án nêu trên, Tòa án sơ thẩm lần thứ nhất xác định tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nhưng quá trình giải quyết vụ án không xác minh tài sản trên đất, khi phát mãi tài sản thế chấp lại không đề cập đến tài sản gắn liền với đất là có thiếu sót. Do đó, bản án đã bị hủy để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. Tại lần xét xử sơ thẩm lần thứ hai, Tòa án đã xác định tài sản trên đất thuộc sở hữu của ông Lộc, ông Hùng, ông Tài, ông Thành, bà Hồng. Tuy nhiên, Tòa cấp sơ thẩm lại cho rằng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nhưng trên đất thế chấp có tài sản của người thứ ba không thế chấp là thuộc trường hợp hợp đồng có đối tượng khơng thực hiện được nên tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp. Bản án phúc thẩm đã sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu của phía Ngân hàng, chấp nhận phát mãi toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, khi phát mãi sẽ hoàn lại giá trị tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Vụ án cho thấy, cùng một vụ việc nhưng giữa các cấp Tịa án, các Thẩm phán đã có những quan điểm khác nhau về việc xác định tài sản thế chấp, giá trị hiệu lực của hợp đồng cũng như việc xử lý tài sản thế chấp. Thực trạng nêu trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, tuy nhiên, nguyên nhân chủ yếu là do việc nhận thức cũng như áp dụng pháp luật của các Thẩm phán, Tịa án chưa được chính xác, chưa tn thủ quy định pháp luật. Theo quan điểm của tác giả, trong vụ án nêu trên, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không phải là tài sản thế chấp và không thuộc sở hữu của người thế chấp nên sẽ được xử lý theo quy định tại Khoản 4 Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP cũng như Khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, việc xử lý tài sản thế chấp theo

quy định pháp luật như trên trong thực tế lại gặp khá nhiều bất cập, khó khăn. Do đó, cách xử lý đối với các tài sản gắn liền với đất khơng được thế chấp của Tịa án cấp phúc thẩm nêu trên lại là hướng phù hợp với thực tiễn và đảm bảo khả năng thi hành án.

Trong thực tiễn xét xử, việc giữa các Thẩm phán, các Tịa án có quan điểm khác biệt nhau trong cùng một vụ việc khơng phải là hiếm. Bên cạnh đó có trường hợp Thẩm phán đã xử lý, đã ra quyết định chuẩn xác, nhưng Chấp hành viên cho rằng tài sản trên đất không được thế chấp nên khơng thi hành được để từ đó từ chối thi hành án, không nghiêm chỉnh thực hiện theo bản án hoặc u cầu Tịa án giải thích bản án gây kéo dài thời gian thi hành án.

3.1.2. Nguyên nhân khó khăn, vướng mắc trong việc xác định, xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng

Có nhiều ngun nhân dẫn đến tranh chấp trong việc xác định, xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Xuất phát từ các vướng mắc, khó khăn nêu trên, tác giả xin nêu ra hai nguyên nhân chủ yếu từ phía quy định pháp luật và từ phía tổ chức tín dụng.

Thứ nhất, các quy định về xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng cịn nhiều hạn chế, thể hiện sự không thống nhất và chưa phù hợp với thực tế, thậm chí mâu thuẫn lẫn nhau, cụ thể như sau:

Một là, mặc dù trong hợp đồng thế chấp các bên luôn thỏa thuận điều khoản xử lý tài sản khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo đúng quy định của pháp luật14 nhưng việc xử lý tài sản đơn phương từ phía bên nhận thế chấp là khó khả thi. Quyền xử lý tài sản thế chấp của bên nhận thế chấp chỉ được thực hiện thông qua hành vi thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo hợp đồng thế chấp đã giao kết. Do đó, hợp đồng thế chấp tài sản đã được công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp nhưng bên nhận thế chấp vẫn gặp nhiều khó khăn khi xử lý tài sản nếu như chủ tài sản khơng đồng ý hay thậm chí còn phản đối yêu cầu xử lý tài sản thế chấp của bên nhận thế chấp. Hay nói cách khác, quyền xử lý tài sản thế chấp của bên nhận thế chấp được thực thi trong sự phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản). Bên nhận thế chấp khơng có quyền trực tiếp mang tính chất “chi phối” và

14

Điều 336, 338, 355, 721 Bộ luật Dân sự 2005, Điều 58, 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015.

“ngay tức khắc” đối với tài sản thế chấp. Trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết thì bên nhận thế chấp chỉ có thể khởi kiện u cầu Tịa án giải quyết.

Hai là, pháp luật cho phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất độc lập với nhau. Đồng thời, pháp luật về giao dịch bảo đảm cũng có những quy định về xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và ngược lại. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một khối thống nhất, không thể tách rời. Hai loại tài sản này tuy cùng là bất động sản nhưng lại có chế độ pháp lý khác nhau. Vì vậy, trên thực tế, việc xử lý tài sản thế chấp trong các trường hợp nêu trên sẽ gặp nhiều vấn đề khó khăn, bất cập như sau:

Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại mà người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất15. Như vậy, dù tài sản gắn liền với đất có được thế chấp cùng quyền sử dụng đất hay khơng thì bên nhận thế chấp vẫn xử lý đồng thời cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Do đó, việc chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại khơng có nhiều ý nghĩa đối với bên thế chấp.

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất16. Đặc biệt, trong trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thế chấp riêng tại hai tổ chức tín dụng khác nhau thì khi giải quyết tranh chấp cũng như khi thi hành án sẽ gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Khác với một tài sản thế chấp nhiều nơi, khi một nghĩa vụ đến hạn, thì nghĩa vụ kia cũng được coi là đến hạn và có thể xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, trong trường hợp này, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất hoặc nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất đến hạn thì nghĩa vụ cịn lại có đến hạn hay không và việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện như thế nào?

15

Khoản 3 Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, Khoản 1 Điều 325, Khoản 1 Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015.

16

Khoản 4 Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, Khoản 2 Điều 325, Khoản 2 Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015.

Trên thực tế, nếu sau khi xử lý quyền sử dụng đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì việc xử lý tài sản thế chấp trên thực tế là khơng khả thi vì khơng có tổ chức, cá nhân nào chấp nhận việc nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất khi khơng có quyền sở hữu, sử dụng đối với toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Quy định này cũng không đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, vì người mua tài sản gắn liền với đất bỗng dưng được sử dụng cả đất mặc dù đất không được thế chấp. Chủ sử dụng đất và bên thế chấp cũng khơng có quyền gì đối với đất đó.

Do đó, việc pháp luật quy định cho phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất độc lập với nhau là khơng có tính khả thi trên thực tế, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản bảo đảm.

Thứ hai, nguyên nhân để xảy ra tình trạng này một phần là do tổ chức tín dụng đã khơng làm đúng quy định khi làm hồ sơ thẩm định tài sản thế chấp (không thẩm định thực tế tài sản, không xác minh làm rõ chủ sở hữu tài sản…). Trong hợp đồng thế chấp, các bên không xác định cụ thể, chi tiết tài sản thế chấp làm căn cứ để xử lý tài sản. Khi giải quyết tranh chấp, Tịa án khơng xác minh làm rõ chủ sở hữu tài sản trên đất, không làm rõ các giao dịch, trách nhiệm của các bên liên quan đối