CHƯƠNG 3 : TỔNG QUAN VỀ AGRIBANK NHÀ BÈ
4.1.6 Vấn đề thẩm định tài sản đảm bảo
Với chức năng và nhiệm vụ của mình, Chi nhánh Agribank Nhà Bè có quyền tự chủ trong việc quyết định cho vay cũng như việc lựa chọn hình thức bảo đảm tiền vay phù hợp. Tuy vậy, trên thực tế, hầu hết các quyết định cho vay của Ngân hàng đều tính tới tài sản đảm bảo do tình trạng thơng tin bất cân xứng: Chi nhánh không thể thu thập đầy đủ thơng tin cần thiết và chính xác về doanh nghiệp cũng như dự án sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đó. Do vậy, mặc dù tài sản đảm bảo khơng được coi là yếu tố quan trọng bằng uy tín của khách hàng cũng như tính khả thi của dự án kinh doanh, nhưng vẫn được đưa vào điều kiện cho vay nhằm giúp Chi nhánh giảm thiểu rủi ro tín dụng. Việc thẩm định tài sản đảm bảo bao gồm rất nhiều điều kiện, giấy tờ đi kèm mang tính ràng buộc đối với doanh nghiệp nhằm đảm bảo khả năng trả nợ.
Lấy ví dụ đối với trường hợp của cơng ty đầu tư bất động sản, do tính chất khoản vay là để thực hiện dự án khu cao ốc – căn hộ kết hợp thương mại, tài sản đảm bảo của cơng ty cũng có khác biệt. Ở đây, Cơng ty đã dùng chính tài sản sẽ có trong tương lai làm vật thế chấp (Bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai). Do đó, ngồi Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được lập giữa Chi nhánh Nhà Bè và Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc, hai bên còn lập thêm một số giấy tờ cần thiết khác để bảo đảm cho khoản tín dụng này như:
Thơng báo vay vốn Ngân hàng và phong tỏa thế chấp: Thông báo này để đảm
bảo chắc chắn rằng trong thời hạn vay vốn tại Chi nhánh (5 năm), Công ty sẽ khơng dùng tài sản hình thành từ vốn vay là khu cao ốc – căn hộ hết hợp thương mại để mang đi chuyển nhượng, biếu, tặng, cho, cầm cố, thế chấp, góp vốn… ở nơi khác.
Biên bản định giá tài sản cầm cố, thế chấp: Nhằm xác định giá trị của tài sản tại
thời điểm vay vốn để làm căn cứ tính mức cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay cho hợp đồng tín dụng được ký kết giữa hai bên. Đây khơng phải là giá trị được áp dụng khi xử lý tài sản.
Giấy xác nhận tài sản đã thế chấp tại Ngân hàng: Xác nhận việc tài sản đã được
thế chấp hợp pháp tại Chi nhánh Nhà Bè theo quy định tại Điều 16 “Giữ tài sản cầm cố”, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm.
Phiếu nhập kho, xuất kho tài sản thế chấp, cầm cố: Ngoài việc chứng minh tài
sản đã thuộc quyền kiểm soát của Agribank, mọi giấy tờ sở hữu tài sản như Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (bản gốc), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cơng chứng cũng đã được Agribank lưu giữ nhằm tránh việc doanh nghiệp mang tài sản đi thế chấp, cầm cố hay tặng, cho…ở nơi khác.
Tiếp theo là vấn đề định giá tài sản đảm bảo. Việc định giá do ai chịu trách nhiệm là tùy thuộc vào mỗi Ngân hàng. Đối với Chi nhánh Nhà Bè, việc định giá tài sản đảm bảo hoặc do các cán bộ tín dung của phịng Tín dụng đảm trách hoặc th cơng ty thẩm định có uy tín bên ngồi thẩm định giúp. Các cán bộ tín dụng phịng Tín dụng tại Chi nhánh cho biết, có 2 cách để tính giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản:
(1) tuân theo Khung giá của nhà nước hoặc (2) theo giá trị thị trường. Theo kinh nghiệm của các cán bộ tín dụng, nếu tính giá trị tài sản đảm bảo theo Khung giá của Nhà nước thì sẽ thuận lợi hơn so với Ngân hàng bởi nó đơn giản và thống nhất, tuy nhiên các doanh nghiệp sẽ thiệt hại vì có thể giá đất thực tế của tài sản đảm bảo cao hơn rất nhiều so với Khung giá chuẩn. Tuy vậy, nếu tính giá tài sản đảm bảo theo giá trị thực tế thì sẽ thuận lợi hơn với doanh nghiệp, nhưng ngược lại sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi xảy ra đền bù (Nhà nước sẽ căn cứ vào Khung giá chuẩn để tính đền bù), đồng nghĩa với việc Ngân hàng sẽ bị thiệt.
Ở ví dụ của cơng ty đầu tư địa ốc trên, cán bộ tín dụng đã xác định tài sản đảm bảo bằng cách lấy tổng giá trị của tài sản theo Khung giá nhà nước và theo giá trị trường rồi chia đơi để lấy một giá trị trung bình nhất, cân bằng lợi ích cho cả hai bên.
nhiều nên tác giả chưa thể nắm bắt được tồn bộ tình hình thẩm định thực tế. Tuy nhiên đó cũng là những nhận định tác giả đã thu thập được từ kinh nghiệm làm việc thực tế của các cán bộ tín dụng tại Chi nhánh.