1.5. Quá trình phát triển quy định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành
1.5.2. Lịch sử phát triển quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành
thành trong tƣơng lai.
Trong các quy định về thế chấp tại BLDS 2005 chỉ nêu chung chung về vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai bao gồm việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Các văn bản pháp luật cũ chưa có khái niệm cụ thể về nhà ở hình thành trong tương lai. Vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã được quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ – CP có quy định: “Tổ
chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn”
[33, Điều 61].
Như vậy pháp luật chỉ quy định sơ qua về nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa chỉ rõ ra nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà ở như thế nào, thời điểm nào là thời điểm được phép thế chấp, thời điểm nào là thời điểm hình
thành, ai có quyền nhận thế chấp, hay là ai có quyền thế chấp, các loại nhà nào được thế chấp: nhà ở thương mại để bán, nhà ở xã hội …
Tại Thông tư số 01/2014/ TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại nghị định số 71/2010/NĐ – CP thì pháp luật quy định về cụ thể loại nhà ở hình thành trong tương lai được phép thế chấp tại Thông tư này:
“Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn theo quy định tại Thông tư này bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thể là:
1. Căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; 2. Nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở” [22, Điều 5].
Do là tài sản đặc biệt là hình thành trong tương lai và có giá trị giao dịch rất là lơn do vậy các quy định liên quan về thủ tục khi tiến hành thế chấp hết sức chặt chẽ và cụ thể đó là điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được phép thế chấp quy định tại Thông tư này cụ thể:
“1. Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hồn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
2. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
3. Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao
29
đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” [22, Điều 6].
Để hoàn thiện hơn về chế định thế chấp nhà ở và nhất quán khái niệm để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các quy định pháp luật xây dựng về sau này thì Luật nhà ở số: 65/2014/QH13 có hiệu lực từ 01/7/2015 thay thế luật nhà ở số 56/2005/QH11 đã có khái niệm cụ thể về nhà ở hình thành trong tương lai: “Nhà
ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” [49, điều 3].
Trong quy định tại luật nhà ở 2014 đã có quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:
“Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó” [49, Điều
147].
Điều kiện để tổ chức, cá nhân tiến hành thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể:
“Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho
chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này”
[49, Điều 148].
Như vậy cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì việc các quy định pháp luật linh hoạt và tạo điều kiện cho các bên tham gia và phát huy tốt đa hiệu quả của của tài sản của mình góp phần kích thích sự phát triển của kinh tế. Từ chỗ không công nhận đến việc dần dần hiện thực hóa và hồn thiện dần dần khung pháp lý để cho các cá nhân, tổ chức có điều kiện tham gia vào quan hệ pháp luật này.
Kết luận Chƣơng 1
Tài sản hình thành trong tương lai là một dạng tài sản đặc biệt nó khơng hiện hữu tại thời điểm hiện tại mà nó chỉ hình thành trong khoảng thời gian thuộc về tương lai. Nó mang đầy đủ các đặc điểm của một loại tài sản nhưng về mặt hình thái thì tại thời điểm hiện tại thì nó vẫn chưa tồn tại, hay chỉ là có các căn cứ, cơ sở để kết luận rằng trong tương lai tài sản này chắc chắn hình thành .
Nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng của tài sản hình thành trong tương lai do vậy nó hầu như mang các đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai.
Các quy định cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã được ghi nhận cụ thể trong các văn bản pháp luật từ các văn bản pháp luật nhưng vẫn chưa cụ thể chỉ là suy đoán từ khái niệm. Cịn các văn bản hướng dẫn đã có nhiều ghi nhận đối với dạng tài sản này trong quan hệ thế chấp và ngày càng cụ thể mà hoàn thiện hơn.
31
Chƣơng 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH
VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
2.1. Về thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tƣơng lai
Thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản theo quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau
đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”[39, Điều 342]. Như
vậy theo quy định BLDS 2005 đã quy định rõ về quan hệ thế chấp đó là dùng tài sản, tài sản ở đây là có thể là vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản…và thuộc quyền sở hữu của chủ thể thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Và đặc điểm để nhận biết trong quan hệ thế chấp đó là khơng có sự chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Đây vừa là điểm vừa tích cực và vừa hạn chế trong quan hệ thế chấp. Đối với các tài sản mà không đăng ký quyền sở hữu như máy móc, trang thiết bị việc thế chấp các loại tài sản này sẽ mang tới rủi roc ho bên nhận thế chấp trong việc khó kiểm sốt việc ln chuyển hay trao đổi mua bán đối với thiết bị này, mặt khác trong quá trình hoạt động thì khấu hao của tài sản sẽ tăng lên làm giảm giá trị của tài sản thế chấp do vậy khi đánh giá việc có nhận thế chấp tài sản hay khơng phụ thuộc nhiều và trình độ của cán bộ giám định và sự tin tưởng và uy tín của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp. Nhưng việc không chuyển giao sẽ tạo điều kiện cho các bên tận dụng được công năng của tài sản đem thế chấp để sinh lợi và giảm chi phí quản lý cho các bên do vậy đây cũng là ưu điểm quả việc thế chấp. Đối với quan hệ thế chấp tài sản thì khi bên thế chấp đã thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền sở hữu của bên thế chấp sẽ bị hạn chế đi đối với tài sản mang đi thế chấp. Đó là việc định đoạt tài sản đem thế chấp phải
được sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong quan hệ mua bán, trao đổi, tặng cho…
- Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Đây là một dạng của thế chấp tài sản, nhưng là tài sản có tính chất đặc biệt là tài sản hình thành trong tương lai. Pháp luật hiện hành đã có các quy định đề cập tới thế chấp tài sản hình thành trong tương lai từ việc ghi nhận việc thế chấp TSHTTTL tại bộ luật dân sự 2005 trong đó có nêu “Tài sản thế
chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai” [41; Điều 342]
để cụ thể hóa Nghị định số 11/2012/NĐ – CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 163 đã có nêu về tài sản dùng bảo đảm trong đó có tài sản hình
thành trong tương lai “Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình
thành trong tương lai mà pháp luật khơng cấm giao dịch” [30, Điều 1]. Còn
về khái niệm cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì quy định hiện hành khơng nêu ra cụ thể mà chỉ căn cứ vào khái niệm thế chấp tài sản để làm đối chiếu. Trước đây tại nghị định 163/NĐ – CP về giao dịch bảo đảm có định nghĩa theo dạng khái quát đối với tài sản hình thành trong tương lai nhưng sau này tại Nghị định số 11/2012/NĐ – CP đã sửa đổi không sử dụng định nghĩa khái quát nữa mà quy định theo dạng liệt kê về tài sản hình thành trong tương lai. Quy định này có thuận lợi là nêu rõ cụ thể những dạng tài sản nào là tài sản hình thành trong tương lai để dễ nhận biết và phân loại cụ thể như: Tài sản được hình thành từ vốn vay; Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.