3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương la
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện xây dựng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành
tƣơng lai
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện xây dựng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thành trong tƣơng lai
- Về thế vấn đề 3 bên trong vấn đề thế chấp: ngân hàng, chủ đầu tƣ, khác hàng
Nên đưa thêm quy định về điều kiện bắt buộc đối với các nhà ở hình thành trong tương lai khi tiến hành bán đến tay khách hàng là chủ đầu tư phải hoàn thiện tất cả thủ tục giải chấp đối với ngân hàng khi tiến hành bán nhà ở độc lập trong dự án. Như vậy sẽ tránh được tình trạng một nhà ở mà đem thế chấp hai lần làm ảnh hưởng tới quyền lợi của người mua nhà.
- Về công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai
Công chứng hợp đồng thế chấp là thủ tục bắt buộc trong điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy việc cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý chính xác theo quy định pháp luật cần thiết cho công chứng viên là yêu cầu cần thiết. Nhưng có những giấy tờ về mặt yêu cầu là cần thiết là cơ sở để chứng minh tính hợp pháp của đối tượng cần cơng chứng. Nhưng cũng chính vì nó mà tạo nên yếu tố gây ra tắc nghẽn trong quá trình giao kết hợp đồng. Do vậy cơ quan công chứng không thể
công chứng nếu thiếu các giấy tờ cần thiết theo quy định pháp luật. Như thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất và tiến độ thực hiện dự án hết sức quan trọng. Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của dự án thì chủ đầu tư thường là người giữa và việc cung cấp cho bên mua nhà chung cư hết sức hạn chế, còn đối với giấy tờ như Biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật xây dựng cũng khó cho người thế chấp vì khơng phải chủ đầu tư nào cũng cung cấp. Do vậy để hồn thiện thủ tục cơng chứng vừa đơn giản hóa các hồ sơ tránh phiền hà cho các bên vừa đảm bảo an toàn tránh rủi ro thiệt hại đối với các bên thì nên có cơ chế phối hợp giữa các bên liên quan trong công tác thông tin về dự án. Như tạo ra cổng thông tin mở đánh giá về các chủ đầu tư nào đạt yêu cầu, tiêu chuẩn để thế chấp nhà trong tương lai như: Đảm bảo tính pháp lý dự án, tiến độ theo quy định pháp luật về việc đủ điều kiện bán nhà, ngân hàng nào đang bảo lãnh để khi phịng cơng chứng khi nhận được hồ sơ của khách hàng trong việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì sẽ có thơng tin cụ thể về dự án tránh trường hợp thêm giấy tờ gây khó khăn cho các bên khi muốn ký hợp đồng thế chấp và công chứng.
- Về đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Do đây là quy định mới do vậy để cho thuận lợi và thông suốt trong quy trình xử lý hồ sở đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Việc bồi dưỡng về chuyên môn nghiệp vụ, chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất, nhân sự cùng với giải quyết dứt điểm các vướng mắc còn tồn tại trên văn bản ban hành phải xử lý lý nhanh chóng dứt khốt để cho việc áp dụng quy định đã ban hành vào thực tiễn tránh tình trạng chỉ vì một vài điều khoản mà trì hỗn văn bản đã ban hành gây tốn kém chi phí liên quan và dẫn tới tình trạng luật
75
bị đắt chiếu do thiếu văn bản hướng dẫn gây tâm lý tiêu cực cho các bên đối với các cơ quan công quyền.
- Về hậu quả pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai:
Khi các bên bắt đầu tham gia quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi xử lý tài sản đảm bảo hoặc chấm dứt hợp đồng thế chấp thì đối với đặc thù riêng của tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai nên sẽ có một số kiến nghị riêng đối với loại tài sản này cụ thể.
Quyền quản lý và hưởng dụng tài sản thế chấp: Về mặt pháp lý tài sản thế chấp đang thuộc sở hữu của bên thế chấp và bên thế chấp có quyền hưởng dụng lợi ích từ tài sản này. Nhưng về mặt thực tế thì tài sản vẫn chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chủ đầu tư vẫn là bên quản lý thực tế tài sản này. Trong đó việc nắm giữ thực tế về tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai của của chủ đầu tư sẽ tác động tới tình trạng của ngơi nhà do vậy khi có tác động xấu gây hư hại thì bên nhận thế chấp theo quy định pháp luật chỉ có quyền yêu cầu bên thế chấp không được thực hiện các hành vi gây tổn hại đó chứ khơng có quyền u cầu bên chủ đầu tư chấm dứt các hành vi hay trong q trình thi cơng vi phạm các quy định pháp luật, hay ko đảm bảo đúng quy trình, kĩ thuật để cơng trình hồn thành theo đúng thời gian và chất lượng như thỏa thuận ban đầu. Do vậy cần phải có quy định trao quyền cho bên nhận thế chấp tham gia giám sát, yêu cầu đối với các hành vi của chủ đầu tư để đảm bảo chất lượng và tiến độ hình thành của tài sản đang thế chấp.
Nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp khơng hình thành: Đây là rủi ro của nhà ở hình thành trong tương lai. Theo dự kiến trong hợp đồng, bản vẽ và dự án thì trong mốc thời gian nhất định trong tương lai thì NƠHTTTL là nhà ở hiện hữu người ta thấy được, sờ được, ở được nhưng do một số điều kiện chủ quan và khách quan thì ngơi nhà trên khơng được hình thành. Do vậy đối tượng của hợp đồng thế chấp coi như không tồn tại, theo quy định tại
khoản 4, Điều 424, Bộ luật dân sự, một trong các căn cứ chấm dứt hợp đồng dân sự là hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng khơng cịn. Như vậy trong trường hợp này thì xử lý thế nào đối với hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu bên thế chấp khơng cịn tài sản nào để thay thế nữa và khả năng thanh tốn khơng cịn thì việc thu hồi số tiền cho vay như thế nào. Ta có thể đối chiếu với quy định hiện hành về trường hợp tương tự xảy ra khi thế chấp đó là: “Trong trường hợp tài sản thế chấp
được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp” [39,
Điều 346]. Như vậy cần bổ sung thêm một số điều kiện về thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai trong trường hợp này như sau. Bắt buộc điều kiện phải bảo hiểm về tính khả thi của dự án hay có tổ chức tín dụng nào phải cam kết bảo lãnh cho việc hình thành ngơi nhà này trong việc thực hiện dự án thì ngơi nhà đó mới được tham gia thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
- Hồn thiện quy định pháp luật chung về khái niệm tài sản:
Trong quy định pháp luật dân sự hiện hành thì khái niệm tài sản cũng chỉ nêu chung chung, khái quát do vậy việc quy định cụ thể về khái niệm để chúng ta có cách nhìn cụ thể về tài sản trong giao dịch dân sự hơn. Do vậy trong khái niệm tài sản chúng ta nên đưa vào cụ thể tài sản là bao gồm cả tài sản hiện hữu và kể cả tài sản hình thành trong tương lai. Để ghi nhận tồn tại và giá trị của tài sản hình thành trong tương lai để sau này làm cơ sở và căn cứ để xây dựng các quy định pháp luật liên quan tới tài sản hình thành trong tương lai. Khi thế chấp tài sản thì bao gồm cả thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để các bên có căn cứ, cơ sở để thực hiện giao dịch.
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai
- Tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
77
Mục đích của hoạt động thanh tra nhằm phát hiện sơ hở trong cơ chế
quản lý, chính sách, pháp luật để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục; phịng ngừa, phát hiện và xử lý hành vi vi phạm pháp luật; giúp cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định của pháp luật; phát huy nhân tố tích cực; góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước; bảo vệ lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.
Như đã phân tích ở trên, hiện nay nhu cầu về vốn để đầu tư kinh doanh rất lớn, việc cá nhân, tổ chức đã đầu tư mua nhà ở hình thành trong tương lai rất nhiều do vậy các giao dịch liên quan tới thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tất yếu trở nên sôi động và phổ biến do vậy việc hoàn thiện và đơn giản các thủ tục pháp lý liên quan là nhu cầu tất yếu để thúc đẩy quá trình này đi vào quỹ đạo của sự quản lý và tạo điều kiện cho các cá nhân tô chức phát huy tối đa được nguồn vốn để tái đầu tư kinh doanh sản xuất thúc đẩy kinh tế phát triển. Nhưng để hoàn thiện được các quy định pháp luật cần cả một q trình khơng phải ngày một ngày hai được nhất là chế định liên quan tới lại tài sản đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai. Song song là việc tăng cường giám sát kiểm tra thường xuyên sát sao để điều chỉnh sự đúng đắn của việc áp dụng pháp luật tránh những sai phạm đáng tiếc xảy ra gây thiệt hại cho các bên liên quan. Nhưng giao dịch càng nhiều thì các chủ thể sai phạm càng tăng do vậy việc răn đe là cần thiết nhưng với quy định pháp luật hiện nay thì chế tài xử lý vi phạm cịn q nhẹ hoặc chưa có quy định về vược xử lý vi phạm đối với hành vi đó nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền khó xử lý.
Do vậy, việc tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các giao dịch dân sự đối với nhà ở hình thành trong tương lai là vơ cùng cần thiết nhằm giải quyết các bất cập nêu trên, tạo sự ổn định và phát triển lành mạnh của nền kinh tế. Theo tác giả, hoạt động
thanh tra, giám sát cần được thực hiện bao gồm cả thanh tra hành chính và thanh tra chuyên ngành, kiểm tra, giám sát từ bước ban hành văn bản pháp luật, tổ chức thực hiện pháp luật đến xử lý vi phạm.
Thứ nhất: Giám sát, kiểm tra quá trình ban hành văn bản pháp luật. Hoạt động kiểm tra, giám sát này nhằm phát hiện những nội dung sai trái hoặc khơng cịn phù hợp để kịp thời đình chỉ việc thi thành, sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hoặc bãi bỏ một phần hoặc toàn bộ văn bản, đồng thời kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xác định trách nhiệm của cơ quan, cá nhân đã ban hành văn bản sai trái.
Nội dung giám sát, kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật gồm có:
- Sự phù hợp của văn bản với Hiến pháp, luật, nghị quyết của Quốc hội và văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước cấp trên.
- Sự phù hợp của hình thức văn bản với nội dung văn bản đó.
- Sự phù hợp của nội dung văn bản với thẩm quyền của cơ quan ban hành văn bản.
- Sự thống nhất giữa văn bản quy phạm pháp luật hiện hành với văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành của cùng một cơ quan.
Các văn bản pháp luật ban hành phải đảm bảo đồng thời ba yếu đó đó là sự cần thiết, tính hợp lý và tính hợp pháp. Văn bản pháp luật được ban hành phải cần thiết đối với xã hội, giải quyết được những vấn đề chưa được quy định hoặc quy định còn mâu thuẫn trong các văn bản pháp luật khác. Về tính hợp lý, văn bản phải đảm bảo sự rõ ràng, cụ thể, không chồng chéo, trùng lặp các quy định khác, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội, trình độ quản lý. Văn bản được ban hành hợp pháp tức là ban hành đúng thẩm quyền, đúng hình thức và thống nhất, đồng bộ với các quy định của pháp luật hiện hành cũng như các cam kết quốc tế mà Việt Nam đã tham gia.
Hiện nay các văn bản pháp luật điều chỉnh về giao dịch dân sự đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hiện tại chưa được nhiều, do là quy
79
định mới cho nên phải từng bước hoàn thiện theo thời gian và căn cứ vào thực tiễn để cho phù hợp giữa luật mới và luật cũ, như luật nhà ở số 65/2014/QH13, luật kinh doanh bất động sản số: số 66/2014/ QH13, Nghị định số 71/2010/NĐ – CP, Thông tư 16/2010/TT – BXD, Thông tư liên tịch số : 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT…Do vậy nhằm tránh những hệ quả xấu khi văn bản pháp luật đã được ban hành và áp dụng trên thực tế thì ngay từ khi xây dựng và ban hành văn bản pháp luật, chũng ta cũng cần phải chủ ý đến quy trình kiểm tra và giám sát sao cho phù hợp.
Thứ hai: giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực hiện văn bản pháp luật. Hiện nay quy định pháp luật khó có thể bao quát và giả quyết hết được tất cả các quan hệ xã hội, nhất là các vấn đề pháp luật liên quan. Với sự phát triển không ngừng của các quan hệ xã hội việc luật vừa ban hành thì quan hệ đó đã thay đổi thì có sự vênh và bất cấp của văn bản vừa ban hành với thực tiễn thực hiện là điều bình thường nhưng làm sao để hạn chế tối đa sự bất cập đó. Do vậy cần sự phố hợp từ các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật như cơ quan nhà nước trực tiếp xử lý công việc, cá nhân, tổ chức trực tiếp tham gia , luật sư….để tổ chức và tổng hợp những bất cấp qua đó kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền hồn thiện các quy định pháp luật liên quan sao cho phù hợp và thuận lợi trong quá trình đưa vào trong cuộc sống.
Thứ ba: thanh tra, giám sát việc xử lý vi phạm:
Hiện nay, các hành vi vi phạm liên quan đến các giao dịch dân sự đổi với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khá phổ biến. Các sai phạm chủ yếu là làm sai các quy trình, thủ tục, về giả mạo giấy tờ…Nguyên nhân chủ yếu là do thiếu hiểu biết, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để làm trái. Ngoài ra các chế tài xử lý vi phạm pháp luật cịn nhẹ thiếu tính răn đe cần thiết cho nên các cá nhân, tổ chức vẫn cứ vi phạm. Do vậy các cơ quan nhà nước cần tăng cường hơn nữa việc thanh tra, giám sát và phát hiện xử lý vi phạm pháp luật với loại giao dịch này.
- Xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai:
Tăng cường xử phạt hành chính: Một trong những nguyên nhân khiến số lượng vi phạm quy định pháp luật liên quan đến giao dịch dân sự đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là ngày càng nhiều chế tài xử lý vi phạm chưa đủ mạnh để răn đe các đối tượng vi phạm. Mức phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực này hiện nay cịn khá thấp, trong khi lợi nhuận mà các