c. Một số biện pháp hỗ trợ
CHƯƠNG 9: TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN, PHÂN TÍCH NGUỒN VỐN
9.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình
Để lập Tổng mức đầu tư ta dựa trên các văn bản pháp luật sau:
− Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14 tháng 12 năm 2009 của Chính phủ quy định về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình.
− Căn cứ Thơng tư số 04/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26 tháng 05 năm 2010 về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình.
− Căn cứ Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng Cơng bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình.
Cách xác định các loại chi phí:
− Chi phí xây dựng bao gồm : chi phí xây dựng các cơng trình, hạng mục cơng trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công;
− Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị cơng nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao cơng nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác;
− Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm : chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng, nếu có, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật,,nếu có;
− Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc quản lý dự án từ khi lập dự án đến đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa cơng trình vao khai thác sử dụng;
− Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm : chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác.
− Chi phí khác bao gồm : vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác;
− Chi phí dự phịng bao gồm : chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh và chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng cơng trình.
Tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo công thức sau: GTMĐT = GXD + GTB + GMB + GQL + GTV + GK + GDP
Trong đó:
GTMĐT: Tổng mức đầu tư của dự án. GXD : Chi phí xây dựng.
GTB : Chi phí thiết bị.
GMB : Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư. GQL : Chi phí quản lý dự án.
GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng. GK : Chi phí khác.
GDP : Chi phí dự phịng. 9.2. Xác định tổng mức đầu tư
9.2.1. Chi phí xây dựng – thiết bị
Đối với dự án văn phịng cho th Á ĐƠNG, chi phí xây dựng cơng trình được tính dựa trên suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình qui định tại quyết định 439/2013/QĐ-
BXD ban hành ngày 26/04/2013 về việc cơng bố suất vốn đầu tư cơng trình năm 2013. Đối với hạng mục xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chi phí được tính trên thiết kế cơ sở với mức giá thị trường hiện nay và một số mức giá của các cơng trình tương đương.
9.2.1.1. Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình văn phịng
Suất vốn đầu tư cơng trình văn phịng được tính dựa vào suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm 2013 và hệ số điều chỉnh do có 2 tầng hầm theo: 439/QĐ-BXD
26/04/3013.
Bảng 9.1: Suất vốn đầu tư xây dựng cho dự án
Chỉ tiêu Kí
hiệu Đơn vị Suất vốnđầu tư
Trong đó Xây dựng Thiết bị Suất vốn đầu tư cơng bố G1 1000đ/m2 sàn 8.780 7.070 1.150
Hệ số điều chỉnh
có xây dựng 2 tầng hầm K1 1.19
Suất vốn đầu tư cho dự án G1*K1 1000đ/m2 sàn 10.448 8.413 1.369
9.2.1.2. Chi phí xây dựng cơng trình, chi phí thiết bị
Dựa vào suất vốn đầu tư xây dựng đã tính ở trên, căn cứ theo tổng diện tích sàn xây dựng là 1589,44 m2. Tổng chi phí xây dựng cơng trình được tính bằng suất vốn đầu tư trên m2 sàn nhân với tổng diện tích sàn xây dựng. Kết quả được thể hiện ở bảng sau:
Bảng 9.2: Bảng chi phí xây dựng và thiết bị cơng trình Đvt:VND
Chi phí Đơn vị Suất vốn đầutư Thành tiền
Chi phí xây dựng 1000đ 8.413 13.372.435.552
Chi phí thiết bị 1000đ 1.368 2.175.148.640
9.2.1.3. Chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật
Đối với hạng mục xây dựng hạ tầng kĩ thuật, chi phí xây dựng được tính dựa vào các hạng mục theo thiết kế cơ sở, căn cứ theo giá hiện tại được các đơn vị cung cấp. Tổng chi phí xây dựng hạ tầng được tính ở bảng sau:
STT Hạ tầng kỹ thuật
Đơn vị lượngKhối Đơn giá Thành tiền 1 Hệ thống điện nặng m2 1118,6 1.200.00 0 1.342.332.00 0 2 Hệ thống điện nhẹ m2 1118,6 360.000 402.699.600 3 Hệ thống cấp thoát nước m2 1118,6 432.000 483.239.520 4 Hệ thống ĐHKK - TG m2 1118,6 530.000 592.863.300 5 Hệ thống PCCC m2 1118,6 400.000 447.444.000 TỔNG 3.268.578.42 0
Tổng hợp chi phí xây dựng và chi phí thiết bị
Bảng 9.4: Bảng tổng hợp chi phí xây dựng và chi phí thiết bị Đvt: VND
HẠNG MỤC CHƯA CĨ VAT THUẾ VAT THÀNH TIỀN
Chi phí xây dựng (GXD) 16.641.013.97 2 1.664.101.39 7 18.305.115.36 9 Chi phí xây dựng 13.372.435.55 2 1.337.243.55 5 14.709.679.10 7 Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật 3.268.578.420 326.857.842 3.595.436.262
Chi phí thiết bị (GTB) 2.175.148.64 0 217.514.86 4 2.392.663.50 4 Thiết bị 2.175.148.64 0 217.514.864 2.392.663.504
9.2.1.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (Phụ lục 1 Tổng mức đầu tư của dự án)
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định dựa trên các công việc quy định cụ thể ở từng giai đoạn của dự án theo các quyết định về luật xây dựng và luật đầu tư, một
số các quy định khác của nhà nước. Và được tính tốn theo tỷ lệ vốn xây lắp, thiết bị hoặc theo vốn đầu tư cơ bản với tỷ lệ tính được Bộ xây dựng quy định trong Thông tư 05/2007 và Quyết định 957/QĐ- BXD.
9.2.1.5. Chi phí quản lý dự án (Phụ lục 1 Tổng mức đầu tư của dự án)
Chi phí quản lý dự án được xác đinh theo Định mức chi phí quản lý dự án cơng bố tại Quyết định 957/QĐ- BXD là nguồn kinh phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức quản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành, nghiệm thu bàn giao, đưa cơng trình vào khai thác sử dụng.
9.2.1.6. Chi phí khác (Phụ lục 1 Tổng mức đầu tư của dự án)
Sẽ bao gồm các khoản mục chi phí sau: − Chi phí kiểm tốn
− Chi phí kiểm tra phê duyệt quyết tốn − Chi phí thẩm định kết quả đấu thầu − Lãi vay
− Chi phí bảo hiểm cơng trình − Chi phí quảng cáo
− Chi phí thuế đất
9.2.1.7. Chi phí dự phịng (Phụ lục 1 Tổng mức đầu tư của dự án)
Theo quy định tại thông tư 04/2010/TT-BXD:
Chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lí dự án, chi phí đầu tư xây dựng và chi phí khác.
Chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá được tính theo thời gian xây dựng cơng trình (tính bằng tháng, q, năm) và chỉ số giá xây dựng phù hợp với loại cơng trình, theo từng khu vực xây dựng.
Đối với dự án này, chi phí dự phịng được xác định như sau: GDP = GDP1 +GDP2
Dự phịng chi phí cho yếu tố cơng việc phát sinh, tính bằng 5% tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.
GDP1 = (GXD + GTB + GBT,TCC + GQLDA + GTV + Gk) x 5%
Dự phịng chi phí cho yếu tố trượt giá theo thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng.
Trong đó:
− T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơng trình (năm) − t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1÷T)
− Vt: vốn đầu tư dự kiến thực hiện dự án trong năm thứ t − Lvay: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến của năm thứ t
− IXDCT: mức độ trượt giá bình quân trên cở sở bình quân các chỉ số giá xây dựng − ΔlXDCT: mức dự báo báo động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực
Để xác định chi phí cho yếu tố trượt giá, chỉ số giá xây dựng tại tpHCM trong những năm tiếp theo được tính bằng phương pháp nội suy để đảm bảo tính chính xác của số liệu:
Bảng 9.5: Hệ số trượt giá qua các năm .
Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Chỉ số giá
(%) 112.91 165.38 169.61 172.77 175.93 179.09 182.25 185.42 Hệ số trượt
giá 0.4931 1.4647 1.0256 1.0186 1.0183 1.0180 1.0176 1.0173 Tổng chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá được thể hiện ở bảng sau:
Bảng 9.6: Tổng chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá
NỘI DUNG Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016
TMDT tạm tính 5,258,690,193 14,532,767,232 1,494,060,885
Lãi vay qua các năm 0 336,000,000 512,000,000
TMDT tạm tính (chưa có lãi
vay) 5,258,690,193
14,196,767,23
2 982,060,885
Chỉ số trượt giá của từng năm 1.0180 1.0356 1.0529
Dự phòng trượt giá 505,544,000 51,987,000
Trượt giá tích luỹ 557,531,000
Đối với các chi phí nằm ngồi danh mục quy định, các khoản mục chi phí thực hiện được tạm tính dựa vào các cơng trình tương tự đã thực hiện. Các chi phí này được thể hiện ở bảng sau:
Bảng 9.7: Bảng tính chi phí các khoản nằm ngồi danh mục qui định ĐVT: VND
Nội dung Cách tính Chi phí
Chi phí đo vẽ bản đồ địa chính Tạm tính 156,000,000 Chi phí đo đạc địa hình, khảo sát địa chất Tạm tính 200,000,000
9.2.2. Tổng mức đầu tư
Tổng hợp các chi phí ở trên tổng mức đầu tư thể hiện ở bảng sau:
Bảng 9.8: Bảng tổng hợp TMDT
Đvt:VND
HẠNG MỤC CHƯA CÓ VAT THUẾ VAT THÀNH TIỀN
Chi phí xây dựng (GXD) 16,641,013,97
2 1,664,101,397 18,305,115,369
Chi phí thiết bị (GTB)
2,175,148,640 217,514,864 2,392,663,504
Chi phí quản lý dự án (GQLDA)
411,321,315 - 411,321,315
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV) 1,594,896,098 113,471,554 1,708,367,652 Chi phí khác (GK) 1,034,386,133 2,822,424 1,037,208,558 Chi phí dự phịng (GDP) 1,650,435,308 - 1,650,435,308 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 23,507,201,466 1,997,910,239 25,505,111,705 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ LÀM TRÒN 23,507,000,000 1,997,910,000 25,505,000,000
Nguồn vốn của dự án dự kiến huy động như sau:
- Vốn cố định được vay tại ngân hàng công thương với lãi suất 8%/ năm, thời gian ân hạn 3 năm.
- Vốn tự có của doanh nghiệp chiếm 70% tổng mức đầu tư của dự án. - Vốn vay tại ngân hàng chiếm 30% tổng mức đầu tư của dự án.
Các nguồn vốn này được phân bổ dựa trên tiến độ thực hiện của dự án. 9.3.1. Giải pháp tiến độ thực hiện dự án qua các giai đoạn
Cơng trình được khởi cơng xây dựng từ năm 2014 đến 2016 đưa vào hoạt động khai thác, tổng tiến độ là khoảng 20 tháng.
9.3.2. Nhu cầu vốn theo tiến độ thực hiện dự án qua các giai đoạn
Tiến độ cấp vốn qua các năm được xác định thông qua nhu cầu vốn của từng công việc và tiến độ thực hiện của từng cơng việc. Đối với các cơng việc có thời gian thực hiện lớn hơn 1 năm thì nhu cầu vốn qua các năm được xác định theo tỷ lệ thời gian thực hiện công việc. Chi tiết tiến độ cấp vốn của từng hạng mục công việc thể hiện cụ thể trong Phụ lục 2.
Bảng 9.9:Nguồn vốn được phân bổ Đvt: VND
Nội dung Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016
Chi phí 5,258,690,193
15,357,984,88
6 2,319,278,539
VAT 477,803,096 1,364,610,895 94,080,813
9.3.3. Kế hoạch huy động vốn
Trong tổng mức đầu tư đã được xác định ở trên, chủ đầu tư có thể đảm bảo được 70% tổng mức đầu tư bằng nguồn vốn tự có. Phần vốn cịn lại được cơng ty huy động từ vốn vay. Dựa vào tiến độ cấp vốn, nhu cầu vốn cần vay của dự án được thể hiện trong bảng sau:
Bảng 9.10:Nhu cầu vốn Đvt: VND
Các chỉ tiêu Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016
Tổng vốn đầu tư tạm tính 5,259,000,000 15,358,000,000 2,319,000,000
Vốn tự có 5,259,000,000 11,195,900,000 0
Vốn vay 0 4,200,000,000 2,200,000,000
Trong tổng vốn đầu tư của dự án nhu cầu vốn vay cần trong 2năm thực hiện dự án. Chủ đầu tư lựa chọn phương án vay vốn với lãi suất 8% trong 2 năm (tham khảo mức cho vay tín dụng của các ngân hàng tại thời điểm hiện tại). Kế hoạch giải ngân và trả lãi vay được thực hiện trong phụ lục 4.